【正文】 人口 萬人。 自然人文資源 合肥自然景色頗為優(yōu)美，西依蜀山，南臨巢湖，南淝河縈繞城區(qū)，市內(nèi)道路寬闊，綠樹成蔭，既多現(xiàn)代建筑，又有名勝古跡，是一座古老而又年青的城市。實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 ％，是自１９９８年以來增速最快的一年。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá) ％；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)值增長 28％；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，新型養(yǎng)殖小區(qū)、規(guī)模化設(shè)施栽培小區(qū)發(fā)展迅猛；第三產(chǎn)業(yè) ，特別是各類專業(yè)市場、要素市場及旅游、會展、物流、金融、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。雖然合肥市土地拍賣政策在 20xx 年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在 20xx 年對土地政策依然不會有根本性的調(diào)整。 在 20xx 年 1 月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近 60%的占有率位于合肥市第一位，而至12 月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近 60%下滑了約 20 個百分點(diǎn)，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。 20xx 年，合肥市商業(yè)營業(yè)面積總量控制在 500 萬平方米以內(nèi)， 20xx 年將控制在 600— 700 萬平方米。如底層架空，改變以往底層開店的做法，并植入綠色植物；做足山水文章，將水引入小區(qū)內(nèi)部；強(qiáng)調(diào)住宅環(huán)境的均好性，提高小區(qū)的綠地率，以小圍合布局和庭院式手法，將各單元互相組合，形成既圍合又開放的外部空間等做法，這些將真正被開發(fā)商和購房消費(fèi)者所重視。隨著“平價房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實， 20xx 年房價漲勢將明顯趨緩，預(yù)計全年房價走勢仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤整，與 20xx 年的走勢線相似，只是幅度較今年平緩。 從蜀山區(qū)近一年的建筑類型占比的情況來看，自 04 年 4 月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到 04 年 10 月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯的走勢，基本持平。據(jù)跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在政務(wù)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的樓盤中多為 一些中大型樓盤， 70 萬平米的國際花都、以奧運(yùn)為訴求點(diǎn)的頤園世家，以及在年底推出的水墨瀾庭等中高檔樓盤，使今年的購房者將眼球投注到了這塊正在建設(shè)中的熱土上，形成了新區(qū)的繁榮景象。 建筑形態(tài)分析（略） 分析總論：大都以多層和小高層為主，也 有部分結(jié)合了高層、公寓或別墅項目，可以說形態(tài)多種多樣，但是多層加小高層的組合是最普遍的。金色池塘的小戶型公寓以自住為主，面積在 40 平方米，價格在 3100 元 /平方米；天怡國際商務(wù)中心的公寓以辦公為主，面積在 54235 平方米之間，價格為 3400 元 /平方米。 對于辦公用途的項目，如天怡國際商務(wù)中心，主樓 5 100、 150、 18 205 平方米左右的戶型各占 1/5；副樓戶型集中在 70115 平方米， 70、 80 平方米的占一半， 110 左右的占 1/3， 187 的占 1/6。 2 月銷售率與平 均單價關(guān)系圖（略） 可以看出，平均單價最低的兩個樓盤，楓丹白鷺?湖公館和香格里拉花園（均價在 3200 元 /平方米），去化的也最快，分別為 %和 20%。 其近萬平方米的池塘景觀、浪漫的甲板木、清新典雅的建筑立面 而成為高品質(zhì)樓盤的代表和合肥西區(qū)一處新的風(fēng)景；其景觀尤富于特色，水流蜿蜒、噴泉跌蕩，小島三面、四面環(huán)水；建筑規(guī)劃上，多層設(shè)計可入戶門廳并設(shè)計有抄大 270 度景觀陽臺，小高層也有入戶花園并引入奢華觀景電梯。４００畝配套生態(tài)園是小區(qū)的又一特色。 5）漢嘉?都市森林 東靠南北主干線潛山路，北接都市大動脈長江路，是政務(wù)新區(qū)、文教區(qū)、高新科技開發(fā)區(qū)的交通要塞。 首家采用玻璃陽臺，并設(shè)有小高層觀景電梯，小區(qū)配合居民建了合家福、香格里拉廣場，小區(qū)內(nèi)部還有大型的花園，使小高層有很好的景觀。 252。 銀行：建設(shè)銀行、合肥商業(yè)銀行、郵政儲蓄 252。 本項目地塊平整，無需動遷，采光和通風(fēng) 良好。 百大合家福位于項目旁邊，為社區(qū)大型的配套。 252。 252。 252。 價格定位 根據(jù)市場的行情，建議本項目的住宅部分多層定位在 3500 元 /平方米，高層定價在 35003800 元 /平方米之間，均價 3650 元 /平方米；公寓定在 42004300 元 /平方米（精裝修）；商業(yè)部分，門面房出售，價格在 7800 元 /平方米。 完成同一銷售說辭，為 DS 和參加房展會做準(zhǔn)備。 接待中心正式開放。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 樣板房正式開放 持續(xù)期策略 ：（強(qiáng)銷期后 2 個月） 優(yōu)惠策略 當(dāng)銷售出現(xiàn)瓶頸時，可以利用各種方式，如：價格、暗扣、打折、送大禮、送維修等形式，增加銷售。重點(diǎn)針對高新區(qū)。 建議對一次性付款的客戶給予折扣。 將本案為 30 層的高層建筑進(jìn)行表現(xiàn)，樹立本案“傲視群雄，笑看風(fēng)云”的獨(dú)特形象，與周邊樓盤區(qū)格開來。 將本案現(xiàn)代簡潔、活潑的建筑韻律及外部色彩的現(xiàn)代活躍、輕松氣息進(jìn)行表現(xiàn)，來體現(xiàn)出 現(xiàn)代居家住宅的人性化標(biāo)準(zhǔn)。 ：將合肥古今之文化作為主題，將本案所在的區(qū)域形象重新闡述，弱化區(qū)域劣勢； ：將現(xiàn)場沿長江西路之綠化環(huán)境及工地外圍形象先行建立，作好醞釀初期準(zhǔn)備； ：于現(xiàn)場設(shè)置售樓處，在售樓處的包裝上力求做到給消費(fèi)者以耳目一新的全新感受； ：現(xiàn)場選擇有利房型，制作 2— 3 間精裝修實品屋，給消費(fèi)者以直接的感受； ：以新聞稿形式刊登軟文，并將本產(chǎn)品周圍之現(xiàn)在、未來配套、資源等前景明確點(diǎn)列出來，將區(qū)域提升為未來城市新生活領(lǐng)域地位； ：本時期不論現(xiàn)場或媒體上，建議本案都采取較低調(diào)之醞釀手法，其具體內(nèi)容有： 216。 核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場實景，報紙廣告、 DM 直郵為主，電視、網(wǎng)絡(luò)、 PR（公關(guān)）活動為輔，實行全方位動線封殺。 企劃目標(biāo)：深層廣泛銷售，充當(dāng)樓市促銷鉆石期掀起熱銷沖擊波，完成既定銷售指標(biāo)。 一周二篇軟新聞：比較及產(chǎn)品導(dǎo)向文字； 216。 二周一篇 NP：價格及產(chǎn)品導(dǎo)向； 216。 執(zhí)行部門：業(yè)務(wù)部、開發(fā)部 工作內(nèi)容：購買人群的圈定和分析和地塊核心價值的調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： 216。 由公司部門主管開會討論處本項目的市場推廣定位。 執(zhí)行部門：建筑師、業(yè)務(wù)部 。 企劃部提出案名建議和視覺傳達(dá)系統(tǒng)，以及推廣的廣告總精神。 通過對本項目方圓 5 公里內(nèi)進(jìn)行標(biāo)地、對項目本身進(jìn)行 SWOT 分析。 通過資料收集和市場調(diào)查的途徑了解合肥目前的市場現(xiàn)狀及未來的趨勢 216。 動畫實景模擬廣告使用：運(yùn)用較實際手法直接體現(xiàn)產(chǎn)品； 216。 執(zhí)行策略： ，適度的營造產(chǎn)品“一房難求”的搶購印象。 一周一篇軟新聞：產(chǎn)品內(nèi)容探討及案件、開發(fā)商形象建立； 216。 隔周一篇 NP：以區(qū)域擴(kuò)展、新生活中心形式等報導(dǎo)式廣告為主，宣傳制作物：海報、派夾報、樓書等大眾宣傳廣告的運(yùn)用。 將本案特有的首層架空、空中花園等設(shè)計帶來的高綠化率及增強(qiáng)活動空間的優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)述，樹立本案精品樓盤的形象。 將本項目北觀蜀山湖、西望蜀山風(fēng)景區(qū)、東眺市中心的地段環(huán)境優(yōu)勢充分體現(xiàn)，來提高本案的居住品質(zhì)。在 6 月份開始進(jìn)行前期醞釀的動作，引導(dǎo)客戶對項目的接受度，同時預(yù)熱市場，在 9 月份中旬開盤，推出第一期， 9 月、 10 月旺銷后，到 11 月份推出第二期。 網(wǎng)絡(luò)平臺：面對周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。 完成簽約動作。 公布抽獎活動方案 看房車開始，配合臨時接待處設(shè)立看房車，方便客戶看房，同時又可作為項目宣傳的活動媒體使用，上面噴上樓盤名稱，電話，主要賣點(diǎn)等。 公開前一周完成初步客戶積累。 塑造開發(fā)商品牌與實力 配合工程進(jìn)度，快速回籠資金 二、總體策略 先期蓄勢 —— 覆蓋全市 —— 集中引爆 —— 后續(xù)積累 三、推廣定位 【高層景觀住宅】