【正文】 執(zhí)行部門：副總、執(zhí)行長、企劃部、開發(fā)部 工作內(nèi)容：項目規(guī)劃建議以及項目推廣策略的提出 內(nèi)容細分： 項目的物業(yè)形態(tài)的建議 建筑風(fēng)格的建議 戶型結(jié)構(gòu)及配比的建議 景觀規(guī)劃的建議 配套設(shè)施的建議 推廣策略的提出 預(yù)達目的： 針 對本項目的核心價值提出最能讓市場接受的規(guī)劃建議，以及針對合肥市場做出最好的業(yè)務(wù)推廣策略和時間安排。 216。 216。 預(yù)達目的： 通過做問卷調(diào)查，進一步論證產(chǎn)品和賣點。 針對項目所在區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)個案樓盤的調(diào)查，進一步了解區(qū)域內(nèi)的高層和酒店公寓的價格區(qū)域、產(chǎn)品戶 型等等！ 預(yù)達目的： 通過了解市場和區(qū)域市場對本項目提出合理價位和產(chǎn)品建議。 通過市場調(diào)查了解合肥目前各類型樓盤的價格、數(shù)量情況。 二周一篇軟新聞：熱銷及公益導(dǎo)向； 216。 電視廣告投放、網(wǎng)絡(luò)廣告應(yīng)用； 216。 ：以大量及強勢之說服力媒體投放，造成銷售及討論熱潮，其具體內(nèi)容有： 216。 DM 派發(fā)，讓更多消費者更深入的了解本案的特性 ，讓消費者更直觀的了解 本案。 ★強銷期 市場形態(tài)：前階段的預(yù)熱工作和樓盤造勢宣傳取得一定的效果，為全面推廣奠定了堅實的基礎(chǔ)，本期訴求以各賣點為主攻方向。 一周一篇 NP：持續(xù)寓言式及比較式主題公開產(chǎn)品； 216。 企劃目標(biāo)：將項目開盤的各項信息廣泛傳達，實現(xiàn)眾人皆知的傳播效果。 216。 執(zhí)行策略： ，將開發(fā)商形象、實力進行宣傳，在提升企業(yè)知名度的同時，提升本案的形象。 216。 216。 216。 216。 一、要點提煉 216。取得銀行的配合加快資金的回籠。同時選用網(wǎng)絡(luò)媒體進行宣傳：合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)、合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)等。 DS：開盤前利用我司積累的意向客戶，進行電話 DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現(xiàn)場，制造現(xiàn)場熱賣氣氛。 五、行銷通路 大眾傳統(tǒng)媒體： CF：面對整個合肥市客源。讓客戶真正的感受到未來的家居生活的模式，吸引其投資置業(yè)。 強銷期策略：（開盤后 2 個月內(nèi)） 銷控策略 對樓盤進行適當(dāng)?shù)匿N售控制，給人一種熱銷，一房難求的印象。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 第一波廣告熱潮開始，電視，報紙，引導(dǎo)旗全面鋪陳。 建議開盤前完工樣板房，建議地點在多層二樓。同時在市區(qū)設(shè)置另一個臨時售樓處，方便市區(qū)的居民來看房，也增大項目的影響力。 四、推廣執(zhí)行策略： 醞釀期策略：（開盤前 3 個月含準(zhǔn)備期） 品牌策略 積累客戶，吸引客源，樹立開發(fā)商形象。 中間地塊住宅要加以改造，與本項目的檔次相協(xié)調(diào)，面積集中在 110 平方米左右。住宅 底層架空，四層設(shè)大型屋頂花園，配以健身、休閑設(shè)施；西部地塊（ B區(qū)）由四幢純高層住宅布局，底部全部架空，兩幢每層六戶，兩幢每層四戶，相對提高檔次，以滿足不同客戶群體的需要。 周邊的幾個競爭個案會對本項目造成一定影響，如新加坡花園、湖公館、城市庭院、金色池塘等。 周圍商場非常少，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套還不 足，對于商場而言，市場空間很大。 合肥高新區(qū)客戶對高層普遍接受，周邊高層項目比較少， 30 層的高層住宅更是沒有。 原來金濠廣場在當(dāng)?shù)夭缓玫男蜗笫潜卷椖康囊淮罅觿荨?項目與主 要競爭對手新加坡花園地塊相比，在景觀上處于劣勢，新加坡花園緊臨董鋪水庫和 400畝的生態(tài)園，其景觀優(yōu)于本案。 252。 252。 252。 252。 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 252。 252。 252。 學(xué)校：合肥光華學(xué)校、中國科學(xué)城 ,雙語幼兒園、中學(xué)、大專院校 ,教育環(huán)境得天獨厚。 交通 168 路、 18 路、 221 路、 234 路均在本案附近有站點，去超市、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。 6）香格里拉花園 緊臨合肥超市領(lǐng)袖 —— 合家福，并有大型時尚商業(yè)街。 社區(qū)配有完善的生活、商業(yè)服務(wù)體系。小區(qū)還配備有中心會所，集服務(wù)、休閑、娛樂等功能為一體，內(nèi)設(shè)商務(wù)中心、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽 室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務(wù)設(shè)施。 4）綠城?桂花園 北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。它呈優(yōu)美的Ｕ字形，向董鋪萬畝水面張開懷抱，同時，小區(qū)內(nèi)還建造了１３０畝的人工湖，布置如噴泉、瀑布等各種景觀。 景觀規(guī)劃上，住房共享的庭院和中心綠化廣場、大手筆的景觀規(guī)劃，將建筑與環(huán)境完善結(jié)合， 突出了與人互動、相融、交流的設(shè)計原則，從而使內(nèi)部景觀與外部的董鋪水庫遙相呼應(yīng)，營造出一曲人與自然和諧交流的天籟之音。 1）金色池塘 該樓盤周邊有植物園和森林公園，生態(tài)環(huán)境還是不錯的。 主力客源分析 本區(qū)域高品質(zhì)的樓盤較多，價格在整個合肥市也是最高的，所以本區(qū)域的樓盤一般都是本市中高收入的階層以及高新區(qū)的白領(lǐng)一族為主要購買者。 說明這個區(qū)域戶型適中的樓盤需求還是最大的，同時少量設(shè)置一些大戶型也是有一定市場的。平均月銷售率在 15%左右。主力面積主要集中在 125135 平方米之間，有 7 個樓盤，占 %，只有新加坡花園主力面積在 150 平方米，平均主力面積在 132 平方米，主力 房型都是三房兩廳兩衛(wèi)。金色池塘 6200，楓丹白鷺?湖公館 6800，天怡國際商務(wù)中心 9200，徽商?城市庭院 7100，香格里拉花園 8000。 公寓的價格一般在 31003400 元 /平方米之間。 供應(yīng)量分析（略） 分析總論：除別墅和辦公項目外（御景山莊、徽商?城市庭院、天怡國際商務(wù)中心），其他的住宅項目占地基本都在 10 萬以上，銷售面積基本都在 20 萬以上。 本區(qū)域道路干凈寬敞，交通方便，但是商業(yè)氣氛不濃，人氣不旺，但隨著區(qū)域大型社區(qū)的不斷完善，這方面是很有發(fā)展?jié)摿Φ摹? 四、本區(qū)域樓盤市調(diào)分析 市調(diào)個案分布圖（略） 這次市調(diào)一共調(diào)查了 11 個樓盤，都集中在本項目附近，絕大部分都是屬于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，相比較來說對我們的項目更具參考價值，應(yīng)該加以重 點分析。 再看目前發(fā)展中的政務(wù)新區(qū)，百廢待建，提供了大片的土地用于新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 蜀山區(qū)因山得名，最大的自然資源就是大蜀山，聚集于大蜀山東北角的周邊，合肥高新 技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)區(qū)內(nèi)，以夢園小區(qū)為先，近年來出現(xiàn)的如綠城桂花園等一批的高品質(zhì)樓盤，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)供應(yīng)量陸續(xù)增長。而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀 水間比比皆是，這點從蜀山區(qū)各建筑類型占比的情況中也有明顯的表現(xiàn)。 三、蜀山區(qū)房整體房產(chǎn)市場分析 概述 蜀山區(qū)地處合肥市的西南部，國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和正在興建的合肥政務(wù)文化新區(qū)皆位于 該區(qū)內(nèi)。 為了平抑市場暴漲商品房房價，合肥市政府已決定劃撥土地新建 50 萬平方米“平價房”投放市場，政府對房價暴漲已給出了一個明確的用市場手段干預(yù)的 信號。 合肥房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢頭，房價仍難下降。 在 20xx 年建設(shè) 的樓盤中，綠城桂花園、國際花都、上城國際、世紀陽光花園等是幾個真正稱得上規(guī)模的大盤，且在住宅品質(zhì)創(chuàng)新上已得到體現(xiàn)。 產(chǎn)品五型依舊，住宅創(chuàng)新升級 房地產(chǎn)產(chǎn) 品無外乎五種類型：普通住宅、別墅、商鋪、寫字樓以及新興的旅游地產(chǎn)。遠期規(guī)劃建設(shè)新火車站到合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的輕軌快速交通線路和客運換乘樞紐。 根據(jù)規(guī)劃，城市總體布局為“多中心、組團式”，中間用田園楔入，以改善城市生態(tài)環(huán)境。 供應(yīng)量分析 據(jù)安徽調(diào) 查的數(shù)據(jù)顯示： 20xx 年合肥市全年的在售樓盤有 130 個之多，以在售建筑類型面積比例看 (見圖一 )，多層住宅的供應(yīng)面積在 20xx 年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在 12 月份已然沒有了絕對性。拍賣土地價格的