【正文】 推廣支撐點： 6 棟純高層住宅， 貼近大蜀山和董鋪水庫。 三、項目定位分析 建筑形態(tài)定位 東部地塊（ A 區(qū)）設計為兩幢酒店式公寓及兩幢中小戶型住宅共四幢塔式高層，底部設三層商業(yè)，其中一層為商鋪形式，與中部原有建筑改造形成室內商業(yè)街，二、三層為大型超市，為本項目住戶及周邊小區(qū)住戶服務。 252。 252。 本項目有空中花園的設計，不僅滿足景觀上的要求，在本區(qū)域也是首創(chuàng)。 本項目的產品為酒店式公寓和高檔高層公寓，戶型多樣且人性化，可以適應不同的購買人群。 本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項目北側沿長江西路的兩側，配套齊全，學校、醫(yī)院、銀行、市場、公園、餐飲等一應俱全。省立醫(yī)院門診部、解放軍 105 醫(yī)院也只 5 分鐘車程。 技術經濟指標 占地 35073 平方米，含原有建筑 15000 平方米，規(guī)劃總建筑面積 169642 萬平方米（其中底層建筑面積 13615 萬平方米，總覆蓋率 %） 地塊形態(tài) 整個地塊呈東西狹長走勢，地形呈反“凹”形狀。 景觀上打破以往在房子旁邊造花園的規(guī)劃傳統(tǒng)，強調花園中造房子，園區(qū)保留原生香樟林蔭大道，滿足了景觀的均好性，且全區(qū)實現了無障礙設計。 小區(qū)配套有五星級賓館、網球場、健身房、游泳池、高爾夫練習場、乒乓球室等，且擁有自己的步行街（夏威夷風情商業(yè)街）和商業(yè)綜合樓（內設咖啡廳、球室、健身房、游泳池、銀行、洽談室 等），配套豪華可見一斑。 2）楓丹白鷺?湖公館 大蜀山、董鋪水庫環(huán)繞周圍，近長江西路主干道。說明保證品質和口碑的情況下，本區(qū)域的高端市場還是存在的。（略） 一共 7 個樓盤，基本都是本期的尾盤銷售，而多數分期開發(fā)的樓盤的下期都在下半年腿出，如香格里拉花園、金色池塘等，都市森林上半年就會推出后期。 商鋪的價格在 62009200 元 /平方米之間。本項目是區(qū)域內唯一的純高層社區(qū)，這一點是市場空缺。樓盤整體開發(fā)品質較以往提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強的吸納能力。即高新開發(fā)區(qū)及正在興建的政務新區(qū)。但多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別板塊及區(qū)域間漲幅會有較大差異。 房市預期看好、房價漲勢趨緩 作為具有虛擬經濟成分的房地產，很容易受經濟景氣和媒體渲染的影響， 從而行成高漲、下瀉的態(tài)勢。西南區(qū)和新城區(qū)仍是 05 年樓市發(fā)展的熱點區(qū)域。對樓市有著重要推進作用的市政規(guī)劃和基礎設施建設，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點。 商品房開發(fā)面積分析 20xx 年前三季度合肥市房地產開發(fā)企業(yè)土地購置費完成 億元 ,同比增長 %,土地購置面積為 萬平方米 ,同比增長 %；完成土地開發(fā)面積為 萬平方米 ,同比下降 %；可以看出 ,房地產開發(fā)的前期費用加大 ,開發(fā)成本增加。城鄉(xiāng)消費結構不斷升級，住宅、汽車、旅游等消費熱點持續(xù)升溫。農業(yè)生產喜獲豐收，糧食總產 萬噸，油料總產 35 萬噸，均創(chuàng)近年來最高水平。從前有鎮(zhèn)淮角韻，梵剎鐘聲，藏舟草色，教弩松蔭，蜀山雪霽，淮浦春融，巢湖夜月，四頂朝霞八處，統(tǒng)稱 “廬陽八景”。 航空：合肥駱崗機場位于城南 12 公里，是國際大型的現代化機場，有直通北京、上海等 20 余條航線，還有直達香港的定期航班。合肥 XX 廣場項目提案報告 區(qū)域分析 一、區(qū)域環(huán)境 地理位置 合肥位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。 城鎮(zhèn)非農業(yè)人口 284 萬人 交通狀況 合肥地處華東腹部，交通十分方便，全市航空、鐵路、公路互相銜接，已形成立體交通網絡。合肥的名勝古跡甚多。財政收入跨過百億元大關，達 億元，增長 ％，其中地方財政收入 億元，增長 ％。投資自主能力顯著增強，自籌資金和非國有投資分別占 ％和 ％。因為土地作為地方政府的收入來源已經表現為剛性特征。 市政建設進一步推動樓市的發(fā)展 今后幾年合肥市的城 區(qū)面積將不斷擴大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產業(yè)發(fā)展提供遠大的發(fā)展空間。開發(fā)依靠合肥豐富的旅游資源而延伸出的以休閑度假為主的復合型休閑度假地產，也將成為新的亮點。顯然，對于 20xx 年來說，住宅品質創(chuàng)新成了合肥樓市的突破點。如果沒有特別重大以外事情發(fā)生，預計合肥明年房價整體漲幅在 10%左右，與 20xx 年的暴漲幅度相比較減緩 50%。 蜀山區(qū)樓市的發(fā)展趨勢 靜觀本區(qū)域樓市，本年度蜀山區(qū)的樓盤較為集中在兩大開發(fā)區(qū)內。 目前蜀山區(qū)住宅市場行情走勢總體表現平穩(wěn)。且大多數項目都設計有商鋪，或是沿街門面，或是步行街，或是引進商場超市，（都市森林就引進了好又多，香格里拉花園也引進了合家福）。 聯排別墅一般在 4500 元 /平方米左右，獨棟別墅一般在 7000 元 /平方米左右。 銷售率分析 除去幾個別墅項目以及銷售完畢的項目，列取下表幾個樓盤來結合銷售率進行分析。但是單價最高的綠城?桂花園（ 4500 元 /平方米）去化的也還可以，有 %。 小區(qū)內部配套齊全，商業(yè)街包括有品牌洗衣、社區(qū)醫(yī)療、美容 SPA、經典美發(fā)等社區(qū)商業(yè)，會所、幼兒園、網球場、室外游泳池、千米步行景觀道、社區(qū)健身路徑等應有盡有。由入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親景觀區(qū)、天鵝湖景區(qū)、生態(tài)運動區(qū)、自然森林風光景區(qū)、自然山景觀區(qū)６個主題景區(qū)組成的４００畝生態(tài)園猶如一個皇家后花園，讓住戶隨時隨地親近自然，放松身心。周邊大型社區(qū)鱗次櫛比。 項目分析 一、項目概況 位置 本項目位于合肥市西部，屬于高新技術開發(fā)區(qū)，北惻緊臨長江西路，西臨楊振寧，東臨天通路。 醫(yī)院：第一人民醫(yī)院分院 ,可舉步直達。 餐飲： 500 米范圍內 ,匯聚了盛臣好世界大酒店、外商俱樂部、新文采國際酒店、銀灘大浴場等娛樂餐飲場所。 252。 252。 項目沒有會所等配套，其內部配套明顯劣與周邊競爭個案。 高新區(qū)的中小企業(yè)多，企業(yè)主的投資意識強烈，高新區(qū)的酒店式公寓幾乎沒有，酒店式公寓的市場存在很大的空間。 國家宏觀調控、升息等政策面的消息將對項目形成威脅。 一、行銷目的 利用各種活動和方式，提升本案的質感，使本案的利潤值最大化。 公開前 1 個月，人員進場，開始 DS 和現場咨詢， 積累客戶。 開盤活動執(zhí)行。 業(yè)務執(zhí)行 追蹤老客戶，鼓勵其介紹新客戶，給予獎勵。 車體廣告：選用沿途經過經本案的旅游路線，廣告的效果較 好。 八、推廣時機建議 建議項目入市的時機最好在 05 年的 9 月份。 216。 216。 隔周一篇軟新聞：樓盤品質討論導向，資訊或引導式文本； 216。 執(zhí)行策略： ：以不回避的態(tài)度面向周邊其它個案，從客觀角度分析介紹，并適當公布本案產品作為比較并提升轉而使本案成為主角公開； ：公開闡述本案“以君之氣度 ，臨全城景觀”的定位，并延續(xù)上階段主題凸顯本案產品優(yōu)勢； ：參加合肥及周邊城市房展會，讓購房者注意本案，提升本案的形象，擴大購房者的客戶來源； ：運用一次次比較性、產品導向性廣告波段進行產品公開，其具體內容有： 216。 核心攻擊點：展示樓盤的實在賣點，實實在在面對客戶，樹立樓盤的高素質形象，掀起搶購熱潮。 一周一篇 NP：產品強烈訴求式廣告； 216。 已購客戶針對性 SP：現房樓盤及企業(yè)之形象樹立且?guī)蛹w優(yōu)勢； “ XX 廣場項目”前期的工作 一、主要的工作內容： 合肥市房地產市場調查 區(qū)域房地產市場調查 購買人群的圈定和分析 地塊的核心價值調查 項目的市場定位及推廣定位的提出 項目規(guī)劃建議以及項目推廣策略的提出 二、工作內容的具體安排 工作內容：合肥市房地產市場調研及區(qū)域房地產市場調查 內容細分： 216。 通過個案周邊的人群做問卷調查，對數據進行分析 216。 216