【正文】 推廣支撐點(diǎn)： 6 棟純高層住宅， 貼近大蜀山和董鋪水庫(kù)。 三、項(xiàng)目定位分析 建筑形態(tài)定位 東部地塊（ A 區(qū)）設(shè)計(jì)為兩幢酒店式公寓及兩幢中小戶(hù)型住宅共四幢塔式高層，底部設(shè)三層商業(yè)，其中一層為商鋪形式，與中部原有建筑改造形成室內(nèi)商業(yè)街，二、三層為大型超市，為本項(xiàng)目住戶(hù)及周邊小區(qū)住戶(hù)服務(wù)。 252。 252。 本項(xiàng)目有空中花園的設(shè)計(jì)，不僅滿足景觀上的要求，在本區(qū)域也是首創(chuàng)。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品為酒店式公寓和高檔高層公寓，戶(hù)型多樣且人性化，可以適應(yīng)不同的購(gòu)買(mǎi)人群。 本案的生活商業(yè)娛樂(lè)等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿長(zhǎng)江西路的兩側(cè)，配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、市場(chǎng)、公園、餐飲等一應(yīng)俱全。省立醫(yī)院門(mén)診部、解放軍 105 醫(yī)院也只 5 分鐘車(chē)程。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 35073 平方米，含原有建筑 15000 平方米，規(guī)劃總建筑面積 169642 萬(wàn)平方米（其中底層建筑面積 13615 萬(wàn)平方米，總覆蓋率 %） 地塊形態(tài) 整個(gè)地塊呈東西狹長(zhǎng)走勢(shì)，地形呈反“凹”形狀。 景觀上打破以往在房子旁邊造花園的規(guī)劃傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)花園中造房子，園區(qū)保留原生香樟林蔭大道，滿足了景觀的均好性，且全區(qū)實(shí)現(xiàn)了無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 小區(qū)配套有五星級(jí)賓館、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、乒乓球室等，且擁有自己的步行街（夏威夷風(fēng)情商業(yè)街）和商業(yè)綜合樓（內(nèi)設(shè)咖啡廳、球室、健身房、游泳池、銀行、洽談室 等），配套豪華可見(jiàn)一斑。 2）楓丹白鷺?湖公館 大蜀山、董鋪水庫(kù)環(huán)繞周?chē)?，近長(zhǎng)江西路主干道。說(shuō)明保證品質(zhì)和口碑的情況下，本區(qū)域的高端市場(chǎng)還是存在的。（略） 一共 7 個(gè)樓盤(pán)，基本都是本期的尾盤(pán)銷(xiāo)售，而多數(shù)分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的下期都在下半年腿出，如香格里拉花園、金色池塘等，都市森林上半年就會(huì)推出后期。 商鋪的價(jià)格在 62009200 元 /平方米之間。本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)唯一的純高層社區(qū)，這一點(diǎn)是市場(chǎng)空缺。樓盤(pán)整體開(kāi)發(fā)品質(zhì)較以往提高，物業(yè)多向中高檔樓盤(pán)發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤(pán)整體品位的上升，高檔樓盤(pán)也有較強(qiáng)的吸納能力。即高新開(kāi)發(fā)區(qū)及正在興建的政務(wù)新區(qū)。但多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類(lèi)別板塊及區(qū)域間漲幅會(huì)有較大差異。 房市預(yù)期看好、房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩 作為具有虛擬經(jīng)濟(jì)成分的房地產(chǎn)，很容易受經(jīng)濟(jì)景氣和媒體渲染的影響， 從而行成高漲、下瀉的態(tài)勢(shì)。西南區(qū)和新城區(qū)仍是 05 年樓市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。對(duì)樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來(lái)的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動(dòng)點(diǎn)。 商品房開(kāi)發(fā)面積分析 20xx 年前三季度合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)完成 億元 ,同比增長(zhǎng) %,土地購(gòu)置面積為 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng) %；完成土地開(kāi)發(fā)面積為 萬(wàn)平方米 ,同比下降 %；可以看出 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用加大 ,開(kāi)發(fā)成本增加。城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，住宅、汽車(chē)、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，糧食總產(chǎn) 萬(wàn)噸，油料總產(chǎn) 35 萬(wàn)噸，均創(chuàng)近年來(lái)最高水平。從前有鎮(zhèn)淮角韻，梵剎鐘聲，藏舟草色，教弩松蔭，蜀山雪霽，淮浦春融，巢湖夜月，四頂朝霞八處，統(tǒng)稱(chēng) “廬陽(yáng)八景”。 航空：合肥駱崗機(jī)場(chǎng)位于城南 12 公里，是國(guó)際大型的現(xiàn)代化機(jī)場(chǎng)，有直通北京、上海等 20 余條航線，還有直達(dá)香港的定期航班。合肥 XX 廣場(chǎng)項(xiàng)目提案報(bào)告 區(qū)域分析 一、區(qū)域環(huán)境 地理位置 合肥位于安徽省中部，地處長(zhǎng)江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口 284 萬(wàn)人 交通狀況 合肥地處華東腹部，交通十分方便，全市航空、鐵路、公路互相銜接，已形成立體交通網(wǎng)絡(luò)。合肥的名勝古跡甚多。財(cái)政收入跨過(guò)百億元大關(guān)，達(dá) 億元，增長(zhǎng) ％，其中地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) ％。投資自主能力顯著增強(qiáng)，自籌資金和非國(guó)有投資分別占 ％和 ％。因?yàn)橥恋刈鳛榈胤秸氖杖雭?lái)源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。 市政建設(shè)進(jìn)一步推動(dòng)樓市的發(fā)展 今后幾年合肥市的城 區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無(wú)疑將給合肥市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。開(kāi)發(fā)依靠合肥豐富的旅游資源而延伸出的以休閑度假為主的復(fù)合型休閑度假地產(chǎn)，也將成為新的亮點(diǎn)。顯然，對(duì)于 20xx 年來(lái)說(shuō)，住宅品質(zhì)創(chuàng)新成了合肥樓市的突破點(diǎn)。如果沒(méi)有特別重大以外事情發(fā)生，預(yù)計(jì)合肥明年房?jī)r(jià)整體漲幅在 10%左右，與 20xx 年的暴漲幅度相比較減緩 50%。 蜀山區(qū)樓市的發(fā)展趨勢(shì) 靜觀本區(qū)域樓市，本年度蜀山區(qū)的樓盤(pán)較為集中在兩大開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)。且大多數(shù)項(xiàng)目都設(shè)計(jì)有商鋪，或是沿街門(mén)面，或是步行街，或是引進(jìn)商場(chǎng)超市，（都市森林就引進(jìn)了好又多，香格里拉花園也引進(jìn)了合家福）。 聯(lián)排別墅一般在 4500 元 /平方米左右，獨(dú)棟別墅一般在 7000 元 /平方米左右。 銷(xiāo)售率分析 除去幾個(gè)別墅項(xiàng)目以及銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目，列取下表幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)結(jié)合銷(xiāo)售率進(jìn)行分析。但是單價(jià)最高的綠城?桂花園（ 4500 元 /平方米）去化的也還可以，有 %。 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，商業(yè)街包括有品牌洗衣、社區(qū)醫(yī)療、美容 SPA、經(jīng)典美發(fā)等社區(qū)商業(yè)，會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、室外游泳池、千米步行景觀道、社區(qū)健身路徑等應(yīng)有盡有。由入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親景觀區(qū)、天鵝湖景區(qū)、生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)、自然森林風(fēng)光景區(qū)、自然山景觀區(qū)６個(gè)主題景區(qū)組成的４００畝生態(tài)園猶如一個(gè)皇家后花園，讓住戶(hù)隨時(shí)隨地親近自然，放松身心。周邊大型社區(qū)鱗次櫛比。 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目概況 位置 本項(xiàng)目位于合肥市西部，屬于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，北惻緊臨長(zhǎng)江西路，西臨楊振寧，東臨天通路。 醫(yī)院：第一人民醫(yī)院分院 ,可舉步直達(dá)。 餐飲： 500 米范圍內(nèi) ,匯聚了盛臣好世界大酒店、外商俱樂(lè)部、新文采國(guó)際酒店、銀灘大浴場(chǎng)等娛樂(lè)餐飲場(chǎng)所。 252。 252。 項(xiàng)目沒(méi)有會(huì)所等配套，其內(nèi)部配套明顯劣與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。 高新區(qū)的中小企業(yè)多，企業(yè)主的投資意識(shí)強(qiáng)烈，高新區(qū)的酒店式公寓幾乎沒(méi)有，酒店式公寓的市場(chǎng)存在很大的空間。 國(guó)家宏觀調(diào)控、升息等政策面的消息將對(duì)項(xiàng)目形成威脅。 一、行銷(xiāo)目的 利用各種活動(dòng)和方式，提升本案的質(zhì)感，使本案的利潤(rùn)值最大化。 公開(kāi)前 1 個(gè)月，人員進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)始 DS 和現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)， 積累客戶(hù)。 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)執(zhí)行。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 追蹤老客戶(hù)，鼓勵(lì)其介紹新客戶(hù)，給予獎(jiǎng)勵(lì)。 車(chē)體廣告：選用沿途經(jīng)過(guò)經(jīng)本案的旅游路線，廣告的效果較 好。 八、推廣時(shí)機(jī)建議 建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在 05 年的 9 月份。 216。 216。 隔周一篇軟新聞：樓盤(pán)品質(zhì)討論導(dǎo)向，資訊或引導(dǎo)式文本； 216。 執(zhí)行策略： ：以不回避的態(tài)度面向周邊其它個(gè)案，從客觀角度分析介紹，并適當(dāng)公布本案產(chǎn)品作為比較并提升轉(zhuǎn)而使本案成為主角公開(kāi)； ：公開(kāi)闡述本案“以君之氣度 ，臨全城景觀”的定位，并延續(xù)上階段主題凸顯本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； ：參加合肥及周邊城市房展會(huì)，讓購(gòu)房者注意本案，提升本案的形象，擴(kuò)大購(gòu)房者的客戶(hù)來(lái)源； ：運(yùn)用一次次比較性、產(chǎn)品導(dǎo)向性廣告波段進(jìn)行產(chǎn)品公開(kāi)，其具體內(nèi)容有： 216。 核心攻擊點(diǎn)：展示樓盤(pán)的實(shí)在賣(mài)點(diǎn)，實(shí)實(shí)在在面對(duì)客戶(hù)，樹(shù)立樓盤(pán)的高素質(zhì)形象，掀起搶購(gòu)熱潮。 一周一篇 NP：產(chǎn)品強(qiáng)烈訴求式廣告； 216。 已購(gòu)客戶(hù)針對(duì)性 SP：現(xiàn)房樓盤(pán)及企業(yè)之形象樹(shù)立且?guī)?dòng)集體優(yōu)勢(shì)； “ XX 廣場(chǎng)項(xiàng)目”前期的工作 一、主要的工作內(nèi)容： 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 購(gòu)買(mǎi)人群的圈定和分析 地塊的核心價(jià)值調(diào)查 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及推廣定位的提出 項(xiàng)目規(guī)劃建議以及項(xiàng)目推廣策略的提出 二、工作內(nèi)容的具體安排 工作內(nèi)容：合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： 216。 通過(guò)個(gè)案周邊的人群做問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析 216。 216