【正文】 預達目的： 通過市場調(diào)研的匯總和開會討論，并且對市場的推廣有理論上的定位。 執(zhí)行部門： 業(yè)務部、 開發(fā)部 工作內(nèi)容：項目的市場定位及推廣定位的提出 內(nèi)容細分： 216。 通過對以上兩個的分析得出高層住宅和酒店公寓目前的價格區(qū)域、供應量及其產(chǎn)品戶型。 企劃目標：根據(jù)樓盤后期銷售過程中瓶頸現(xiàn)象的所在，有選擇地，有針對性地進行廣告訴求，消化尾盤，掀起二次銷售熱浪； 核心攻擊點：促銷，公關(guān)活動為主，實行品牌攻擊。 、室內(nèi)設計配置圖冊聯(lián)展。 現(xiàn)場開始播放項目 3D 動畫影片； 216。SP 活動舉辦： 于本案周邊各區(qū)內(nèi)開展產(chǎn)品推介活動，將產(chǎn)品的特性充分的闡述。 二、階段性策略 ★醞釀期 市場形態(tài)：項目面世在即，售樓前的各項準備工作已基本就緒，形象推廣和概念炒作計劃啟動，爭奪市場的眼球。 216。 216。 價格走勢及調(diào)整 價格的走向我們采用低開高走策略，先推出多層，以 3500 元 /平方米的均價入市，隨著銷售的順利進行，推出高層 3600 元 /平方米，再推出精裝修的酒 店式公寓 4200 元 /平方米。選用媒體：合肥當?shù)貓蠹?。建議將項目分為三期階段銷售。 公開期策略：（開盤后 1 個月） 強勢宣傳策略 利用當?shù)氐拿襟w，如：報紙、電視、廣播、宣傳畫報、車體等，階段性集中、全方位、立體化的宣傳，形成一種強勢案場，勾起人們的購買欲望。 市場調(diào)查分析，調(diào)整說辭。一層設門廳大堂，四層會所結(jié)合屋頂花園提供配套服務。 本項目開發(fā)商的實力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項目帶來了好的形象。 C 區(qū)住宅立面及內(nèi)部設計有些陳舊，需要改造。 本項目臨長江西路交通主干道，臨街部分住宅會有噪音和空氣污染的影響，但本項目沿道路的部分會有大面積的綠化帶，會減少這方面的影響。 252。 252。 252。 公園：北望董鋪水庫、南觀人工湖、西依大蜀山、東鄰高新區(qū)，與名人園、人工湖、大蜀山等自然景觀融為一體。社區(qū)內(nèi)還設有半籃球場、室外健身設施、戲水游 泳池、親子樂園等。大規(guī)模的中心花園和組團、宅間綠地及蜿蜒曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視角。 3）新加坡花園 坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫之濱，地處省城交通主干道 —— 長江西路上，所以景觀配套非常好。辦公樓如天怡國際商務中心則以會聚科技財富精英，打造中央商務環(huán)境概念入市，主打開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公一族。 1）月銷售率與主力面積關(guān)系圖（略） 可以看出主力面積較低的樓盤去化的都還可以，如（都市森林和香格里拉花園），分別在 15%和20%，而主力面積較大的樓盤去化的也還好，不是很低（如天怡國際商務中心），也保持在 16%。 物業(yè)管理費一般是多層 元 /平方米 /月，小高層 元 /平方米 /月；地下車位一般在 810 萬 /個，出租在 100 元 /個 /月左右。 價格分析 該區(qū)域價格如下： 純住宅集中在 32004500 元 /平方米不等，平均在 3500 元 /平方米左右，樓層的價差一般在 3040元 /平方米之間。緊臨軟件園和科學城，其中楓丹白鷺?湖公館、新加坡花園、御景山莊等樓盤都主打董鋪水庫和大蜀山?？諝饧儍?、綠化優(yōu)良的地段，受購房者關(guān)注頗多。 供應量分析 從蜀山區(qū)在售的近 50 家樓盤中，包括了綠城桂花園、國際花都、新加坡花園城等這些規(guī)模在 50萬平米以上的大型樓盤，與去年相比，區(qū)域內(nèi)的大中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，蜀山區(qū)已經(jīng)走進了“大盤時代”?？梢钥隙ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)的前期費用會加大 ,開發(fā)成本增加。合肥的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場，而從五極漂移態(tài)勢來看，也主要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先鋒。規(guī)劃將城市分為 5 個分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)。 二、合肥房整體房產(chǎn)市場分析 概述 在合肥經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，合肥的房產(chǎn)市場這幾年也得到了長足的發(fā)展，小區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品的形態(tài)得到不斷的創(chuàng)新和進步，各種住宅的新技術(shù)新理念也在各個房產(chǎn)項目中得到實際的應用，在近兩年里，尤其是今年以來，合肥的住宅市場供需兩旺，樓市一路上揚。航空、鐵路現(xiàn)與國內(nèi)幾十個大中城市相通，并辟有直達香港的航班；公路四通八達，經(jīng)高速公路可直達南京、上海等城市；合肥港經(jīng)巢湖可 直通長江沿岸各口岸；市內(nèi)程控電話交換機突破 30 萬門，長話可直撥全國 各地和世界 180 多個國家和地區(qū)； 市內(nèi)供電和供水設施完善，供應充足；煤氣、液化氣率達到 50％，超過全國平均水平。 人均收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8610 元，增長 ％；農(nóng)民人均純收入 2889 元，增長 ％，增幅首次超過城鎮(zhèn)居民收入。在發(fā)展經(jīng)濟上主要是實施“三步走”戰(zhàn)略，即到 201O 年生產(chǎn)總值達到 1,000 億元， 20xx 年實現(xiàn) GDP 總量比 20xx 年翻兩番、人均 GDP 達到 3,000 美元，到 2020 年實現(xiàn)生產(chǎn)總值翻三番。 公路：合肥已成為全省公路交通中心，有開往本省 13 個地市 42 個縣的直達汽車。 區(qū)域劃分 合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4 區(qū)和肥東、肥西、長豐 3 縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權(quán)限。全市總面積 7498 平方公里，其中市轄區(qū)面積 596 平方公里，建成區(qū)面積近 150 平方公里。 312 國道和 206國道在合肥交匯。近期重點是實施四大基地建設，即：建設城郊型農(nóng)業(yè)示范基地，建設國內(nèi)外重要的制造加工基地，建設國內(nèi) 重要的高新技術(shù)研究與產(chǎn)業(yè)化基地，建設國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)基地。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增加 億元。合肥有著廣泛的國際交往，已與日本久留米市、塞拉利昂首都弗里敦市、布隆迪首都布瓊布拉市、 美國哥倫布市、丹麥奧爾堡市、西班牙萊里達市結(jié)為友好城市，與世界上 130 多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系，在 24 個國家和地區(qū)設立了 350 多家海外貿(mào)易機構(gòu)，對外經(jīng)濟文化交流日益頻繁。樓市的利好，極大地激發(fā)了地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，樓盤一個接一個地推出，并得到了市場的熱烈響應。 城市道路建設，保持并繼續(xù)完善以“二環(huán)九射”和“五橫五縱”為框架 的環(huán)形放射道路系統(tǒng)，完善以市區(qū)公共交通為主體、多種運輸方式協(xié)調(diào)發(fā)展的客運交通體系和城市各分區(qū)內(nèi)部方格網(wǎng)道路，加強市區(qū)公共停車場 (庫 )、廣場和步行區(qū)的規(guī)劃建設。 20xx 年住宅產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)特點是，小高層產(chǎn)品供應量漸超多層建筑，中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，住宅市場將逐漸走進“大盤時代”。二是，拆遷成本加大，拆遷一直是開發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對拆遷戶利益保護的力度越來越大，拆遷成本必然增加；三是，住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整與品質(zhì)的提高仍會拉動房價上漲。 受樓盤規(guī)模和市場接受力的影響，同時也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。 且最早發(fā)展的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)目前也積聚了相當?shù)娜藲?，醞釀了濃厚的人文氛圍，為高新區(qū)在今年的開發(fā)上提供了優(yōu)渥的自然景觀與人文條件，形成了蜀山區(qū)的優(yōu)勢。董鋪水庫、大蜀山、軟件園和科學城等都是本區(qū)域的特色所在，幾乎每個樓盤配套上或多或少都會提及。主力總價集中在 45 萬左右。 面積分析 住宅部分，規(guī)劃面積從小戶型的公寓到大面積的別墅都有，最小的公寓只有 40 平方米，最大的別墅也有 330 平方米。總的來說主力面積在 135 左右的兩個樓盤（如楓丹白鷺?湖公館和綠城?桂花園）去化的最快，分別在 %和 %。 配套分析 考慮到我們的項目有商業(yè)部分，而且主要是高層建筑，所以著重選取幾個有特色的樓盤進行分析，集中在小高層項目且有社區(qū)商業(yè)，參考他們的規(guī)劃和配套。 親水是花園城的一大特色。 配套相當齊全，小區(qū)配備游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、學校、幼兒園。另外社區(qū)還引進了“好又多”量販式大型超市和合肥第 50 中。 252。 商業(yè)：百大合家福、永達商城、集貿(mào)市