【正文】 72 經(jīng)緯物業(yè) 六、開業(yè)后的經(jīng)營推廣建議 作為發(fā)展商品牌的延續(xù)與發(fā)展，在本項目順利完成招商工作后，仍需要在經(jīng)營中將項目品牌形象繼續(xù)鞏固和深化，加強(qiáng)市場競爭力，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 ? 先招大戶再招散戶不容易令商場面積被劃分散，使商場保持整體性、規(guī)劃性。由于在本地及珠三角地區(qū)都以收看香港的電視節(jié)目、接收香港的媒體信息較多，因此，逆向宣傳不但能使港臺地區(qū)接收到本項目的信息，更能輻射影響到其他地區(qū)，從而擴(kuò)大本項目的宣傳區(qū)域，使宣傳范圍更廣闊，影響更大。 62 經(jīng)緯物業(yè) 前面所提到的北京東方新天地商場，在功能劃分上就很巧妙地進(jìn)行平面布局，按商品風(fēng)格把擁有 200多家商鋪的商場劃分為五大主題區(qū)域，該五大主題區(qū)域裝修各異，讓來此購物與消費者感受到明確的購物目的。 由于大商家要求的經(jīng)營面積較大，且多數(shù)選擇中心位置，因此在招商工作中如何兼顧這些大商家所提出的要求，將成為招商工作能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。 54 經(jīng)緯物業(yè) 主題表現(xiàn) 項目主題形象的建立直接影響到項目的推廣招商工作及日后的經(jīng)營狀況，具有鮮明個性及主題特色的項目不易被其他商場項目所仿效及同化，這樣才能擁有穩(wěn)定的長期的客源，并成為日后經(jīng)營的保證。例如： 汽車展示廳 通訊產(chǎn)品 IT產(chǎn)品 快餐店 中西食肆 發(fā)型屋 美容院 音像制品 家用電器 家私家居用品 兒童玩具 體育用品 化裝品 珠寶首飾 服裝品牌 49 經(jīng)緯物業(yè) 50 經(jīng)緯物業(yè) ? 以旗艦店為主導(dǎo)的商場成功例子 ： 在北京，“東方新天地”商場成為購物場所大戰(zhàn)中的一支生力軍，原因是其集中了一批國內(nèi)外知名品牌的旗艦店在此。因此，必然有越來越多的商家愿意開設(shè)旗艦店來吸引顧客消費。 旗艦一詞來源于海軍，在艦隊中起帶頭作用的船叫旗艦。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。換言之，本項目的目標(biāo)客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢態(tài)，消費能力強(qiáng)大，市場空間廣闊。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當(dāng)長的一段時間。 28 經(jīng)緯物業(yè) 項目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （創(chuàng)新、主題 個性化） 倡導(dǎo)消費新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費需求 ? 項目出路 29 經(jīng)緯物業(yè) 從上關(guān)系圖可以看出，項目的市場出路在于挖掘潛在的消費需求、倡導(dǎo)消費新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項目的定位及未來發(fā)展。 23 經(jīng)緯物業(yè) ? 商務(wù)物業(yè)的發(fā)展帶來更大的商機(jī) 近年來，在北京路附近出現(xiàn)了較多的商務(wù)物業(yè)，帶旺了整個區(qū)域的商務(wù)氣氛，例如，中旅商業(yè)城、百匯廣場、廣百新翼大廈、信德商務(wù)大廈、健力寶大廈、新寶利大廈、捷泰廣場等，寫字樓林立亦為本項目帶來了更多的商機(jī)。 ? 廣州商業(yè)發(fā)展的趨勢： 19 經(jīng)緯物業(yè) 由此，說明了本項目若要在市場中有所突破，打開嶄新的局面，則 堅決不能簡單復(fù)制類似“天河城”一站式商場到北京路作為發(fā)展目標(biāo)， 而應(yīng)該是開創(chuàng)新的經(jīng)營模式，推廣新的經(jīng)營理念，走在市場的前列，成為市場的先行者。 15 經(jīng)緯物業(yè) ?“兩端”的消費需求基本得到滿足 廣州的商業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年的發(fā)展及調(diào)整，現(xiàn)時高端消費群體與大眾型消費群體的消費需求基本已得到滿足。 麗新項目 中山五路 總建筑面積近 6萬㎡，10層商場 未推出市場 正佳廣場 天河城 廣場旁 占地 5萬㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區(qū)， 1F國際經(jīng)典， 2F時尚麗人， 3F世界之窗， 4F動感地帶，5F七彩都市， 6F環(huán)球美食城， 7F世紀(jì)歡樂城。 8 經(jīng)緯物業(yè) 部分經(jīng)營中的商場項目對比分析 廣州部分經(jīng)營中的商場對比表 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營狀況 廣百 北京路 —— 廣百與廣百新冀組成廣百廣場，打造北京路超級商業(yè)旗艦 廣州百貨零售的 “一哥 ”，其交易額連續(xù)多年位列市內(nèi)百貨零售業(yè)的首位，龍頭地位不容置疑 廣百新冀 西湖路 商場建筑面積 ㎡ 開業(yè)不足一年，雖然連通廣百，但人流量一般，場內(nèi)的經(jīng)營狀況也不如預(yù)期理想 新大新 北京路 —— —— 北京路上老牌商場，對北京路的 商業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用 天河城 天河路 —— —— 成為一站式商場的經(jīng)營典范，對市內(nèi)商場的發(fā)展有著重要的作用 9 經(jīng)緯物業(yè) 廣州部分經(jīng)營中的商場對比表 （續(xù)上表） 名稱 位置 規(guī)模 特色包裝 經(jīng)營狀況 荔灣廣場 下九路 —— 傳統(tǒng)西關(guān)風(fēng) 情商業(yè)街 是荔灣區(qū)最大型的商場，憑借上下九步行街的人流優(yōu)勢，南座人流充足、經(jīng)營尚算理想；但北座人流稀少，現(xiàn)主要經(jīng)營玉器、水晶等工藝品為主。 ? 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。經(jīng)緯物業(yè) 【名盛廣場】策劃提案 撰寫：經(jīng)緯物業(yè) 日期：二零零三年三月六日 1 經(jīng)緯物業(yè) 前言 由于各個商場項目的招商工作其步驟與方式、方法都大同小異，難以在操作上有所突破，對項目本身的針對性也不強(qiáng)。上下九所面對的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費檔次以中低檔為主。該商場的經(jīng)營管理較差，先后出現(xiàn)物業(yè)管理公司欠電費欠稅費等事件，對其經(jīng)營環(huán)境造成一定的負(fù)面影響 名匯商廈 下九路 —— —— 新大新、麥當(dāng)勞等品牌的進(jìn)場，為商場帶來了很大的幫助，但客流量、商家數(shù)量都明顯不如荔灣廣場 中華廣場 中山三路 商場面積 16萬㎡，門前廣場2023㎡ 公園游樂式 概念商場 經(jīng)過幾年的發(fā)展，現(xiàn)與流行前線逐步組成中山三路新的商圈，該商場是新一代一站式商場的代表 中泰廣場 林和西路 占地 ㎡，總建筑面積 20萬㎡ 提出口岸 物業(yè)概念 雖然百盛進(jìn)駐為商場帶來一定的人流，但由于位置較遠(yuǎn)，與市中心的商場比，仍有一定的差距，商場長期以特價場為賣點吸引消費者使商場的檔次有所下降 10 經(jīng)緯物業(yè) ? 分析 ? 商業(yè)同質(zhì)化強(qiáng)烈，爭奪同類消費者 從上