【文章內(nèi)容簡介】 領(lǐng)階層正是本項(xiàng)目所針對的目標(biāo)消費(fèi)群體之一。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標(biāo)記之一，全面提升北京路的商業(yè)價(jià)值。 24 經(jīng)緯物業(yè) 劣勢（ W） ? 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項(xiàng)目更是一個接一個先于本項(xiàng)目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項(xiàng)目的推廣造成一定的影響。 ? 消費(fèi)者的固有消費(fèi)習(xí)慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費(fèi)，從而令到部分的商戶會擔(dān)心商場項(xiàng)目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對經(jīng)營前景未見樂觀。 25 經(jīng)緯物業(yè) 機(jī)會（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費(fèi)水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點(diǎn)，避免同質(zhì)化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應(yīng)，創(chuàng)造更大的市場價(jià)值 26 經(jīng)緯物業(yè) 威脅（ T） 本項(xiàng)目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費(fèi)習(xí)慣決定了地鋪的高價(jià)值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對商場鋪所造成的沖擊較大。 ? 來自周邊商場的項(xiàng)目的威脅 本項(xiàng)目附近存在多個同類型的競爭項(xiàng)目（例如廣百新翼、光明廣場等），由于彼此的先天環(huán)境、質(zhì)素接近，導(dǎo)致項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶群極為相似，因此客戶在下決定時必然多翻比較，市場競爭更加劇烈。 27 經(jīng)緯物業(yè) 三、項(xiàng)目發(fā)展方向建議 項(xiàng)目定位 市場作主導(dǎo)，從消費(fèi)者角度出發(fā)，以嶄新的、科學(xué)的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項(xiàng)目制定出準(zhǔn)確的市場定位。 28 經(jīng)緯物業(yè) 項(xiàng)目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領(lǐng)經(jīng)營新模式 （創(chuàng)新、主題 個性化） 倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費(fèi)需求 ? 項(xiàng)目出路 29 經(jīng)緯物業(yè) 從上關(guān)系圖可以看出，項(xiàng)目的市場出路在于挖掘潛在的消費(fèi)需求、倡導(dǎo)消費(fèi)新觀念、引領(lǐng)經(jīng)營新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項(xiàng)目的定位及未來發(fā)展。 因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場定位。 30 經(jīng)緯物業(yè) 如前面項(xiàng)目的“機(jī)會”中所提到，只有捕捉市場空白，結(jié)合原有的地段優(yōu)勢，才能符合本項(xiàng)目的發(fā)展。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對其特征厘定項(xiàng)目定位。因此，敝司在本項(xiàng)目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標(biāo)消費(fèi)群定位 綜觀市內(nèi)各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標(biāo)消費(fèi)者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結(jié)構(gòu)的人士需要，缺少針對性。 像狀元坊這類對青少年有強(qiáng)列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標(biāo)消費(fèi)群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實(shí)的客源，取得經(jīng)營成功。 33 經(jīng)緯物業(yè) 敝司為本項(xiàng)目所擬定的目標(biāo)消費(fèi)群為： 34 經(jīng)緯物業(yè) ① 年齡介乎于 25—— 35歲。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當(dāng)長的一段時間。 ④ 家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較輕，個人消費(fèi)能力強(qiáng)。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費(fèi)意識超前。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網(wǎng)絡(luò)等潮流媒體。 ? 目標(biāo)消費(fèi)群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。本項(xiàng)目的定位正好彌補(bǔ)了市場的空白。 ② 隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，社會各階層層次也從“金字塔形”的遞進(jìn)結(jié)構(gòu)變?yōu)橹卸闻蛎浀摹伴蠙煨巍苯Y(jié)構(gòu)，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴(kuò)大。換言之，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢態(tài)，消費(fèi)能力強(qiáng)大，市場空間廣闊。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠度。 因此，中高端白領(lǐng)階層將是本項(xiàng)目所針對的主流消費(fèi)群體。 ? 支持理據(jù) 36 經(jīng)緯物業(yè) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費(fèi)層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進(jìn)品牌名店 —— 廣州第一店 在本項(xiàng)目招商工作中，重點(diǎn)的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進(jìn)駐的國際知名品牌。引入這些商戶在本商場中開設(shè)“廣州第一店”，從而產(chǎn)生市場熱點(diǎn)，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會知名度。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對象 37 經(jīng)緯物業(yè) “廣州第一店”不單是指確立項(xiàng)目在廣州的第一品牌地位，同時也是國內(nèi)外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進(jìn)一步奠定項(xiàng)目市場地位。 造就 “廣州第一店” 的意義： 確立“廣州第一店”對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應(yīng)。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實(shí)上，隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。如國際連鎖咖啡店 星巴克 、大型潮流產(chǎn)品 及廣州極為知名的 宜家家私 等。 就廣州在國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 造就 “廣州第一店” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內(nèi)先進(jìn)城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 39 經(jīng)緯物業(yè) 星巴克咖啡飄香深圳 潮流 超前的消費(fèi)觸覺引領(lǐng)時尚 40 經(jīng)緯物業(yè) 新潮服飾同樣是新貴至愛 41 經(jīng)緯物業(yè) ②對本地已有品牌建議開設(shè)旗艦店 通過旗艦店的開設(shè)，既有助于加強(qiáng)商戶的品牌效果，擴(kuò)大市場份額，也能迅速提升項(xiàng)目形象，建立本項(xiàng)目的市場影響力。 由于這些旗艦店的品牌多為