【文章內容簡介】 領階層正是本項目所針對的目標消費群體之一。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標記之一，全面提升北京路的商業(yè)價值。 24 經(jīng)緯物業(yè) 劣勢（ W） ? 如前所述，市內大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項目更是一個接一個先于本項目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項目的推廣造成一定的影響。 ? 消費者的固有消費習慣，使他們對在北京路購物的取向多為在地鋪消費，從而令到部分的商戶會擔心商場項目能否吸引足夠的人流支撐經(jīng)營，使商戶對經(jīng)營前景未見樂觀。 25 經(jīng)緯物業(yè) 機會（ O） ? 充分發(fā)揮地利優(yōu)勢 ? 建筑在同區(qū)域的消費水平上，再注入差異性 ? 捕捉市場空白點，避免同質化經(jīng)營 ? 利用并延續(xù)發(fā)展商的品牌效應，創(chuàng)造更大的市場價值 26 經(jīng)緯物業(yè) 威脅（ T） 本項目所面臨的市場威脅主要來自兩方面： ? 傳統(tǒng)地鋪的影響 固有的消費習慣決定了地鋪的高價值所在，從而受到了眾多的商家追捧，因此對商場鋪所造成的沖擊較大。 ? 來自周邊商場的項目的威脅 本項目附近存在多個同類型的競爭項目（例如廣百新翼、光明廣場等），由于彼此的先天環(huán)境、質素接近，導致項目定位、目標客戶群極為相似，因此客戶在下決定時必然多翻比較，市場競爭更加劇烈。 27 經(jīng)緯物業(yè) 三、項目發(fā)展方向建議 項目定位 市場作主導，從消費者角度出發(fā)，以嶄新的、科學的、全面的角度考慮，跳出舊有的商業(yè)定位思維，從而為本項目制定出準確的市場定位。 28 經(jīng)緯物業(yè) 項目出路 輻射區(qū)位 （大廣州、珠三角 全省、華南地區(qū)） 引領經(jīng)營新模式 （創(chuàng)新、主題 個性化） 倡導消費新觀念 （潮流、品牌、 旗艦店） 挖掘潛在的 消費需求 ? 項目出路 29 經(jīng)緯物業(yè) 從上關系圖可以看出，項目的市場出路在于挖掘潛在的消費需求、倡導消費新觀念、引領經(jīng)營新模式及輻射地區(qū)這幾方面的要素決定的，這些因素共同影響著項目的定位及未來發(fā)展。 因此，尋求項目的發(fā)展路向時，敝司建議以這些關鍵要素為突破，確立項目的市場定位。 30 經(jīng)緯物業(yè) 如前面項目的“機會”中所提到，只有捕捉市場空白，結合原有的地段優(yōu)勢，才能符合本項目的發(fā)展。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標消費群，針對其特征厘定項目定位。因此，敝司在本項目的定位中，思路方向如下： ? 定位思路 31 經(jīng)緯物業(yè) 32 經(jīng)緯物業(yè) ? 目標消費群定位 綜觀市內各家大型商場，均沒有十分明確的一群目標消費者，普遍都是面對普羅大眾，全面照顧到不同階層，不同年齡結構的人士需要，缺少針對性。 像狀元坊這類對青少年有強列針對性商場則經(jīng)營十分成功，說明只有目標消費群明確的商場才能形成穩(wěn)定、忠實的客源，取得經(jīng)營成功。 33 經(jīng)緯物業(yè) 敝司為本項目所擬定的目標消費群為： 34 經(jīng)緯物業(yè) ① 年齡介乎于 25—— 35歲。 ② 多于大機構中從事知識型、技術型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ③ 收入穩(wěn)定、豐厚，并已維持了相當長的一段時間。 ④ 家庭經(jīng)濟負擔較輕，個人消費能力強。 ⑤ 對新生事物感興趣，消費意識超前。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ⑦ 接收信息快，渠道主要來源于電視、電臺、雜志、書刊、網(wǎng)絡等潮流媒體。 ? 目標消費群特征 35 經(jīng)緯物業(yè) ① 目前市場上沒有專門針對該類人士的大型商場。本項目的定位正好彌補了市場的空白。 ② 隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，社會各階層層次也從“金字塔形”的遞進結構變?yōu)橹卸闻蛎浀摹伴蠙煨巍苯Y構，因此，中產(chǎn)階層將迅速擴大。換言之，本項目的目標客戶群數(shù)量呈現(xiàn)上升勢態(tài)，消費能力強大，市場空間廣闊。 ③ 作為有經(jīng)濟能力的一群，容易接受新的消費觀念，對潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠度。 因此，中高端白領階層將是本項目所針對的主流消費群體。 ? 支持理據(jù) 36 經(jīng)緯物業(yè) 由于中高端白領階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進品牌名店 —— 廣州第一店 在本項目招商工作中，重點的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進駐的國際知名品牌。引入這些商戶在本商場中開設“廣州第一店”，從而產(chǎn)生市場熱點，擴大項目的社會知名度。 例如：星巴克、宜家家私、 .、 BENETTON等 ? 商家客戶定位 ? 招商對象 37 經(jīng)緯物業(yè) “廣州第一店”不單是指確立項目在廣州的第一品牌地位，同時也是國內外知名品牌落戶廣州的第一間分店，進一步奠定項目市場地位。 造就 “廣州第一店” 的意義： 確立“廣州第一店”對其他商戶品牌起到磁石作用，即一般所說的羊群效應。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實上，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，較多國際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準國內各大先進城市，先后開設分店。就以上海、深圳為例，已有多家潮流品牌駐扎陣營。如國際連鎖咖啡店 星巴克 、大型潮流產(chǎn)品 及廣州極為知名的 宜家家私 等。 就廣州在國內的經(jīng)濟實力、消費指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 造就 “廣州第一店” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內先進城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 39 經(jīng)緯物業(yè) 星巴克咖啡飄香深圳 潮流 超前的消費觸覺引領時尚 40 經(jīng)緯物業(yè) 新潮服飾同樣是新貴至愛 41 經(jīng)緯物業(yè) ②對本地已有品牌建議開設旗艦店 通過旗艦店的開設，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。 由于這些旗艦店的品牌多為