【正文】 空白。而國(guó)內(nèi)，在北京、上海、深圳等城市也先后紛紛出現(xiàn)各式品牌的旗艦店，市場(chǎng)反響巨大。 旗艦店的表現(xiàn)形態(tài)豐富，設(shè)計(jì)新穎，各具特色，例如： 因此，這些時(shí)尚、個(gè)性的品牌旗艦店必然成為市場(chǎng)新的焦點(diǎn)所在，吸引無(wú)數(shù)的時(shí)下年輕人消費(fèi)，市場(chǎng)前景廣闊。 57 經(jīng)緯物業(yè) 功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議 本項(xiàng)目在前期已經(jīng)按樓層劃分出主要的功能區(qū)域，功能分區(qū)大致與一般的商場(chǎng)相似。 ② 針對(duì)消費(fèi)者的信息渠道 如前所提出的本項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)者為都市新貴，而該類人群接收時(shí)尚資訊的主要渠道正是來自于境內(nèi)外媒體的報(bào)道，包括電視、電臺(tái)、雜志、網(wǎng)絡(luò)等，當(dāng)中尤以時(shí)尚雜志的報(bào)道最能造成影響，故建議利用港臺(tái)及本地有影響力的時(shí)尚雜志作軟文炒作宣傳，以吸引消費(fèi)者及商家的眼球。例如：廣告牌位置、停車位的使用等等的小問題，如果能在招商工作中同步引起關(guān)注，則可避免很多日后工作上的麻煩。 70 經(jīng)緯物業(yè) 招商工作中需注意的其他事項(xiàng) ? 專業(yè)的物業(yè)管理公司應(yīng)盡早進(jìn)駐 由于大型的商戶普遍都具有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，特別是國(guó)外的知名品牌商戶，他們對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理十分看重，專業(yè)的、高質(zhì)素的物業(yè)管理公司能為商場(chǎng)帶來良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及更高的附加價(jià)值。 ? 成功例子 63 經(jīng)緯物業(yè) 四、宣傳策略 一般的商業(yè)項(xiàng)目所采用的宣傳方式都是利用常規(guī)的本地媒體進(jìn)行，形成形成主要有平面廣告、影視廣告、戶外廣告、軟性新聞炒作等等，但針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位特點(diǎn)，敝司提出更有利于項(xiàng)目宣傳推廣的策略 —— 逆向宣傳為主導(dǎo)，本地宣傳的輔助。 55 經(jīng)緯物業(yè) ? 本項(xiàng)目所處的地段有著深厚的文化底蘊(yùn)，無(wú)論是來自歷史的印記還是周邊地區(qū)的文化氛圍都同樣顯示出本項(xiàng)目具有深層次的內(nèi)涵表現(xiàn)元素。 ⑥ 旗艦店的開設(shè)更能幫助項(xiàng)目本身提高形象檔次，建立市場(chǎng)影響力。 就廣州在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)指數(shù)及發(fā)展?jié)摿碚f，上述知名品牌早已有意落戶，因此， 引入大型國(guó)際潮流品牌及知名品牌并非遙不可及。 ⑤ 對(duì)新生事物感興趣，消費(fèi)意識(shí)超前。 ? 政府大力支持 北京路商業(yè)步行街的開通，道路兩旁商鋪外墻的重新粉飾等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成廣州旅游觀光標(biāo)記之一，全面提升北京路的商業(yè)價(jià)值。因此，現(xiàn)時(shí)的商業(yè)結(jié)構(gòu)基本滿足這部分人士的需求。 ? 大型百貨超市磁石作用減弱 由大型百貨公司進(jìn)駐而帶旺整個(gè)商場(chǎng)的效果越來越不明顯，如名匯商廈、中泰廣場(chǎng)等，新大新、百盛的進(jìn)場(chǎng)雖然為商場(chǎng)帶來一定的人流，但作用已明顯不如當(dāng)年吉之島進(jìn)駐天河城所帶來的影響。如何令到項(xiàng)目在市場(chǎng)中順利進(jìn)行招商工作，敝司認(rèn)為關(guān)鍵要從項(xiàng)目的定位開始。 ? 市內(nèi)各大商場(chǎng)中，除了天河城廣場(chǎng)、廣百等個(gè)別大商場(chǎng)外，其他各個(gè)商場(chǎng)均是主要面向區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者，難以在大范圍內(nèi)造成影響。 ? 消費(fèi)模式發(fā)生改變 各類商業(yè)場(chǎng)所大量涌現(xiàn)，大小不一的綜合性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，使市場(chǎng)趨向飽和，供需關(guān)系發(fā)展改變，市民由需求消費(fèi)變?yōu)檫x擇消費(fèi)。 這同時(shí)也是本項(xiàng)目有別于周邊同類型項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)之一。 ② 多于大機(jī)構(gòu)中從事知識(shí)型、技術(shù)型、管理型之工作，有持續(xù)上升的發(fā)展空間。 ? 磁石作用盡善發(fā)揮 ? 確立市場(chǎng)地位成為商業(yè)龍頭 38 經(jīng)緯物業(yè) 事實(shí)上，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，較多國(guó)際潮流品牌及知名品牌紛紛瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)各大先進(jìn)城市，先后開設(shè)分店。 45 經(jīng)緯物業(yè) ? 引進(jìn)旗艦店的優(yōu)勢(shì) ④ 業(yè)內(nèi)人士更把旗艦店的功能比喻為“用地方換人流，用款式換消費(fèi)”，目的是將顧客在其他地方的消費(fèi)轉(zhuǎn)移至其品牌下。 以明確擬定目標(biāo)消費(fèi)群為突破點(diǎn)，捕捉主流消費(fèi)層的消費(fèi)取向，并灌輸新的經(jīng)營(yíng)觀念及消費(fèi)意識(shí)，從而掀起個(gè)嶄新的消費(fèi)形態(tài)潮流。 故本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)，需著重考慮這些方面的設(shè)計(jì)。 敝司建議的招商順序?yàn)椋? 大租戶、大型百貨公司、著名品牌公司 中型商戶、國(guó)內(nèi)外品牌公司 中、小商戶及散戶商家 新進(jìn)品牌名店、“廣州第一店” （建議在香港招商為首個(gè)重點(diǎn)） 開設(shè)知名品牌旗艦店 （對(duì)本地已有品牌進(jìn)行招商） 體現(xiàn)娛樂、休閑功能的商戶 69 經(jīng)緯物業(yè) 支持理?yè)?jù) ? 這樣的招商順序有利于吸引大手商家進(jìn)場(chǎng)選位置。敝司在此僅就個(gè)問題提出建議，以供發(fā)展商參考。 66 經(jīng)緯物業(yè) 與逆向宣傳相配合的就是運(yùn)用明星效應(yīng)，制造城內(nèi)焦點(diǎn)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的社會(huì)輿論性。合理、完善的功能分區(qū)可避免了大商家之間，大商家與中小商戶之間在選擇位置、面積時(shí)的爭(zhēng)議。包括日本的SONY電器的首家中國(guó) SONY旗艦店，德國(guó)大眾汽車的展廳，三間風(fēng)格各異的麥當(dāng)勞、 SPORT100運(yùn)動(dòng)用品概念店等等，品牌旗艦店的進(jìn)駐為商場(chǎng)帶來了新的商機(jī)，從而能夠在蕓蕓眾商場(chǎng)中突圍而出。 旗艦店表示位置極佳、銷售極好，能對(duì)其他店起表率作用的樣板店。 ③ 作為有經(jīng)濟(jì)能力的一群，容易接受新的消費(fèi)觀念，對(duì)潮流品牌十分熱衷，表現(xiàn)出極大的忠誠(chéng)度。 因此，尋求項(xiàng)目的發(fā)展路向時(shí)，敝司建議以這些關(guān)鍵要素為突破，確立項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 20 經(jīng)緯物業(yè) 結(jié)論 商業(yè)飽和 買賣雙方地位易轉(zhuǎn) 尋求突破口 體現(xiàn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 跳出舊有的定位思維模式 符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)有商業(yè)占據(jù)各種經(jīng)營(yíng)方式 專業(yè)市場(chǎng) 游樂式經(jīng)營(yíng) 一站式經(jīng)營(yíng) 21 經(jīng)緯物業(yè) 二、項(xiàng)目質(zhì)素分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 地理位置優(yōu)越 本項(xiàng)目位于市中心的北京路商業(yè)步行街，擁有龐大的人流優(yōu)勢(shì)，是廣州的商業(yè)核心所在。 負(fù)一層現(xiàn)正銷售中，地上部分全部招租 東山錦軒現(xiàn)代城 東山口 農(nóng)林下路 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 近 2萬(wàn)㎡ B3B2停車場(chǎng)， B16F商場(chǎng)， 7F空中花園及住宅會(huì)所， 8F28F住宅 麗的百貨 文明路和北 京路交界 1F6F女士用品和服飾， 7F美食城。上下九所面對(duì)的客戶層面屬于普羅大眾群體，消費(fèi)檔次以中低檔為主。 ? 上下九商業(yè)步行街體現(xiàn)出老廣州的風(fēng)情，其西關(guān)特色明顯，從手工藝品到西關(guān)美食，都顯示著上下九濃郁的嶺南傳統(tǒng)特色。 麗新項(xiàng)目 中山五路 總建筑面積近 6萬(wàn)㎡，10層商場(chǎng) 未推出市場(chǎng) 正佳廣場(chǎng) 天河城 廣場(chǎng)旁 占地 5萬(wàn)㎡ B1層一站式超市， M層前沿精華區(qū)， 1F國(guó)際經(jīng)典