【正文】 則 d．．自愿原則7．代理所產(chǎn)生的法律后果直接由（）。a．．10周歲以下的未成年人 b．．10周歲以上的未成年人 c．．16周歲以上不滿18周歲能獲得勞動收人的人 d．．18周歲以上不能辨認自己行為的精神病人 5．《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）是（）。a．．法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章一般不溯及既往 b．．地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章 c．．特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用一般規(guī)定 d．．新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定3．民事主體所享有的權利和應承擔的義務是民事法律關系的（）。每題的備選答案中只有一個最符合題意．請 在答題卡上涂黑其相應的編號）1．部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間的效力關系為（）。下列關于物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理，表述正確的是()。下列不屬于《物業(yè)管理條例》基本制度的是()。(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的。(5)注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的。(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)證書的。： D解 析：注冊房地產(chǎn)估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效：(1)聘用單位破產(chǎn)的。標準答案： D解 析：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商一次性收取。： C解 析：注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為3年。目前，房地產(chǎn)估價機構各資質(zhì)等級相應標準中，一級房地產(chǎn)估價機構注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)為()名以上?！蹲苑康禺a(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產(chǎn)估價及相關業(yè)務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿()年的，不予注冊。房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)有效期為()年。某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理，為劉某介紹成交一套二手房，該二手房成交價格總額為20萬元，按照最高收費標準規(guī)定，該房地產(chǎn)經(jīng)紀公司可收取劉某房屋買賣代理費最高為()元。按國家規(guī)定，該評估機構收取評估費最高為()元。3090002%=6180元。：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。合同甲方是業(yè)主委員會，合同乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。王某所購商品房的總價款=1033000=309000元。超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人”。 [解析]：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款。2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，并重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)。2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理預售商品房。同時通過招標方式，選擇了E監(jiān)理單位。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。在代理商品房預售中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應向買受人出具商品房的有關證件。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到：5600X25%=1400。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 ：[解析]：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上。 B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預售時，在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到(C)萬元以上，才可以申領《商品房預售許可證》。請回答以下問題: ，不正確的是(C)。2006年2月，經(jīng)確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。預售期間，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。案例4：2004年8月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權，出讓合同約定由B公司進行住宅小區(qū)建設，并繳納了土地出讓金。工程質(zhì)量控制和工程投資控制。4000萬元X30%=1200萬元。：建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%。對建設工程實施監(jiān)理。：住宅地塊出讓的最高年限為70年。 [解析]：2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(簡稱11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。 E監(jiān)理單位具體實施了“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”監(jiān)理基本工作，其中“三控”是指(ABC)。 關于該施工項目中標人確定后，下列說法錯誤的包括(BD)。請回答以下問題: 1按照國家有關規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括(ABD)。2006年2月，經(jīng)確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。預售期間，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。案例三：2004年8月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權，出讓合同約定由B公司進行住宅小區(qū)建設，并繳納了土地出讓金。該小區(qū)建多層住宅8棟，3萬平方米，售房款為4500萬元。：根據(jù)：公房出售以后，維修基金由售房單位和購房人雙向籌集。：B國有企業(yè)的權利義務、乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的權利義務，不屬于該小區(qū)物業(yè)服務合同主要內(nèi)容。A、B國有企業(yè)B、乙房地產(chǎn)開發(fā)公司 按規(guī)定，對于陽光花園小區(qū)多層住宅出售，B國有企業(yè)應從售房款中最低提取(C)萬元的維修基金。A、B國有企業(yè)B、乙房地產(chǎn)開發(fā)公司 按規(guī)定，下列屬于該小區(qū)物業(yè)服務合同主要內(nèi)容的是(AD)。2005年12月，該小區(qū)召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會，并聘用D物業(yè)管理公司，進行小區(qū)物業(yè)管理。該小區(qū)于2005年3月建成。按照原批準用途，B國有企業(yè)委托乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設陽光花園住宅小區(qū)，該小區(qū)建多層住宅8棟，3萬平方米。案例二：G省A市Z縣一級資質(zhì)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司以出讓方式，在Z縣縣城內(nèi)取得了一塊土地的使用權，并完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發(fā)等項工作，共計投資500萬元。：一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的注冊資本應不低于5000萬元。 E、5 [解析]：凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。A、B國有企業(yè)B、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司 按照規(guī)定，一級資質(zhì)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的注冊資本應不低于(D)萬元。1甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將該項目以1600萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給B國有企業(yè)。2005年10月，B國有企業(yè)通過房改，將該小區(qū)所有住宅出售給職工，其中，售房款為4500萬元。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了施工單位。2002年1月，因轉(zhuǎn)向其他投資，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將該項目以1600萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給B國有企業(yè)。 (.)。 ，我國行政賠償以實際損害為主，實際損害包括(.)。 %以上的證明，拆遷人對被拆遷的(.)應依法予以補償。 (.)。 ，經(jīng)批準可保留劃撥土地使用權的情況有(.)。 ，行政機關拒絕頒發(fā)的 (.)。,信息目錄表 ,整理及保存制度 ()。% % % %多選題：，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行的活動有()。 ，月租金400元，經(jīng)稅務機關委托評估其原值為50000元，問需繳納的房產(chǎn)稅應是(D)元/年。 《住宅使用說明書》，他是在行使消費者的(C)。 (B)。 ，要繪制(D)。 ，用3年時間建成商品宅。業(yè)主委員會成立前，維修基金由(C)代管。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司違約，則甲房地產(chǎn)開發(fā)公司應向王某返還定金(B)。拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)私人土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使人進行補償和安置的行為 ，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對使用人進行補償和安置的行為 ，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人進行補償或安置的行為 ，拆除城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上的房屋及其附屬物，并對被拆除房屋的所有人和使用人進行補償和安置行為，王某購買價值為50萬元的商品住宅一套，并約定甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于次年5月30日交房。當業(yè)主無力還貸，處分抵押物時，銀行受償順序為(D)。 。成交價格明顯低于正常市場價格的，以(C)作為繳納稅費的依據(jù)。，以主管部門認定的價格為準 ，可要求重新評估，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù) (B)為單元建檔。 (A)，是債券價格形成的主要依據(jù)。()個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。，3年后建成開業(yè)，則開業(yè)時度假村的土地使用權的剩余使用年限為()年。錯誤的是()。()方式出讓。不包括知識產(chǎn)權的估價()日，經(jīng)催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同并可主張違約賠償。，不屬于房地產(chǎn)估價對象的是()。⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理報酬。⑤要求委托人提供與交易有關的資料。③指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種經(jīng)紀業(yè)務。 【答案】D 【解析】房地產(chǎn)經(jīng)紀人享有權利：①依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。從題目理解A和C均為不正確的，D項中房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的特點是價格壟斷是錯誤的，收費是按照一定標準來收取費用。②委托服務，房地產(chǎn)中介活動是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務活動，提供當事人所要求的服務。正確的是()。《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上()行政主管部門備案。% % % % 【答案】D 【解析】技術難度大、情況復雜、耗用人力和時間較多的房地產(chǎn)咨詢報告，%。 正確的是(A)。 (C)。 26.(B)是一種最理想的對策。 24.(D)試圖從外部聯(lián)系上尋找問題的各種相關因素。 (D)。，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書上進行注記即可，無需重新辦理房產(chǎn)抵押登記，登記機關有權注銷房屋權屬證書：，對已辦理預購商品房抵押登記的，應在領取房屋所有權證時同時辦理房屋抵押登記 [答案]B [解析]在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書時，當事人應重新辦理房產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)權利喪失時，原權利人應申請注銷登記。變更登記是指房地產(chǎn)權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。，要進行房屋初始登記、改建或添建而使房屋面積增加或減少，要進行房屋變更登記 ，原權利人應申請轉(zhuǎn)移登記 [答案]C [解析]總登記應由縣級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日起30日內(nèi)發(fā)布公告。A、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則B、只能由市(縣)房地產(chǎn)管理部門負責所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記工作。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。1租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過()。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。A、商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為B、按建設的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為 D、轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止 [答案]B [解析]房屋轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關部門規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。A、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持 ，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，不予支持 、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔 [答案]C [解析]買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。1下列關于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，說法不正確的是()。1土地使用權出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有()年。中標人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。設有標底的，應當參考標底，但可以將中標項目的部分主體、部分關鍵性工作分包給他人完成，中標結果不必通知所有未中標的投標人 [答案]B [解析]開標時間應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間之后的同一時間公開進行。1下列對建設工程招投標的開標、評標和中標管理的表述中，正確的是()。不屬于應當申請房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的是（）。，錯誤的是（）。 【答案】A 【解析】《物權法》第19條，“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系以申請異議登記。 【答案】C 【解析】《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。 【答案】C 【解析】根據(jù)建設工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容，在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。 【答案】B 【解析】 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合嗣后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證