【正文】 份交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 32 平米 — 82 平米 2） 戶型種類：平層 2 種，復式 2 種 3） 主力戶型及配比： 32平米和 38平米的占 80%， 復式占 20% 4） 戶型優(yōu)點： 車位少，僅 300 個 時尚 PARTY（二期） a、 概況 1） 總建筑面積： 300 余戶 2） 開發(fā)商：鄭州新世紀住宅建設有限公司 3） 銷售代理商：上海富陽機構 4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。東西朝向 黃金地段，交通方便 2） 劣勢分析： 戶型不方正 廚房占去了采光 面 購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素 e、 促 銷 盛情公開，開盤特惠 4 樓 萬 寶隆華庭 a、 概況 1） 占地面積： 9 畝 2） 總建筑面積： 400 余套， 38000 平方米 3） 容積率： 4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園 5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司 6） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟 16 層高層 7） 工程進度： 20xx 年 4 月封頂，年底交房 8） 物業(yè)管理費： 元 /月（酒店式物業(yè)管理） b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 160 平方米 2） 戶型種類：一居室 3 種，一室一廳 1 種，共15 種戶型 3） 主力戶型及配比： 38— 77 平方米占 60% 4） 戶型優(yōu)點： 錦江物業(yè)，智能化安保 2） 劣勢分析： 升值潛力大 緊鄰未來大道，盡享 CBD 繁華便利 得房率低 個別戶型有面積浪費現(xiàn)象 戶型緊湊合理 近鄰火車道、東風路菜市場 錦江國際公寓暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍：有特價房： 998 元 /平方米（ 6 樓） 1498 元 /平方米（ 3 樓） 6 層： 1288 元 — 1401 元 /平方米 2） 均價： 1600 元 /平方米？ 3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠 4） 價格變動： 5） 實例報價： 5 號樓 2 單元 5 層 （東戶） 05 戶 戶型：一房 面積： 平方米 單價： 1498 元 /平米 總房款： 元 按揭付款：首付： 13485 元，貸款： 5 萬元 15 年月供： 396 元 天然氣初裝費： 3945 元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌 —— 迅達牌） 契稅： 1270 元 印花稅： 19 元 維修基金： 1483 元，測繪費： 19 元 有線電視初裝費： 260 元 工本費： 10 元， 登記費： 80 元 按揭費用約 1500 元 d、 綜合分析 1） 賣點提煉：價格低廉，交通方便 2） 劣勢分析： 一梯五戶，通風采光不好 絢麗開盤，送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項 戀日人家（小戶型） a、 概況 1） 總建筑面積：小戶型 50 套， 8000 平方米 2） 綠化率： 45% 3） 開發(fā)商：河南志興實業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：證源行房地產咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復式 6） 工程進度：正做外立面， 入住 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 平方米 2） 戶型種類：平層 3 種戶型 3） 主力戶型及配比： 20 多平米的占 20%， 40 多平米的占 20%,30 多平米 60%。不臨主道，出行不方便 e、 促銷： 無綠化可言，周邊居住不好； 價格 比較低廉 4） 實例報價： 樓層： 4 層 面積： 平方米 單價： 2220 元 房款： 128471 元 首付： 28471 元 20 年月供： 元 配套： 10715 元 總首付： 39186 元 d、 綜合分析 1） 賣點提煉： 4） 戶型優(yōu)點：客廳可分隔成小臥室 5） 戶型缺點：樓間距 15 米，通風不好 6） 工程進度： 交房 7） 銷 售情況：僅剩 16 套。暗衛(wèi) c、 價格（ ） 1） 價格范圍： 2） 均價： 2300 元 /平方米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠 1%，一次性優(yōu)惠 3%。非獨立廚房，無燃氣 有陽臺 平方米 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平米 — 平米 2） 戶型種類：平層 7 種，復式 6 種 3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點： 距市煤氣公司較近，有安全隱患； 總 1910 戶，居住人口成分復雜，流動性大； 酒店式物業(yè)管理，體貼有加 2） 劣勢分析： 4） 價格變動：開盤以前均價 2100 元 /平方米，開盤后均價 2260 元 /平方米 5） 實例報價： D 組團 15 單元 A3/7F 單價： 2230元 /平方米 面積： 平方米 一次性總價：67576 元 按揭總價： 68984 元 首付： 13984 元 按揭： 萬元 d、 綜合分析 1） 賣點提煉： 4 層差價 20 元。 樓層價差： 3 樓最貴， 6 樓最便宜；價格從高到低依次順序是 ： 6 層。有部分是東西朝向。得房率較低； 廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面； 7） 工程進度：剛建 3 層， 交房 b、 戶型 1） 戶型范圍： 21 平方米 — 65 平方米 2） 戶型種類：平層 8 種，頂層送閣樓 3） 主力戶型及配比： 29 平米的一室占 25%，41 平方米的一室一廳占 25%， 47 平米、 52 平米、65 平米的兩室一廳占 50%。C 組團沒有銷售 1 套，正在談團購。上海年華等樓盤迅速跟進，推出自己的小戶型，搶占市場份額，鄭州的小戶型市場日益火爆，成為鄭州最暢銷 的戶型品類。 時尚 PARTY 于 在鄭州亮相，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動了鄭州市的小戶型市場。 三、 鄭州小戶型市場概況 格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤。 房地產的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結果。小戶型有一個共同的特點，相對于過去同類的戶型的面積普遍偏小?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€概念。 上海年華、寶隆華庭、時尚PARTY、藍朝都市 e 時代 調查時間： —— 二、 小戶型的概念 “小戶型”是一個由市場形成的概念，沒有統(tǒng)一規(guī)定 多小才算小戶型。接待：呂紅麗 優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距 23 米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢 劣勢： 處 107 國道邊，嘈雜、污染嚴重；交通不方便，沒有公交車直達；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭 市調日期： 20xx 年 2 月 11 日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪） 鄭州市小戶型的調查報告 一、 調查概要 調查目的： 通過對鄭州整個小戶型市場的產品品類、價格水平、營銷狀況的調查，真正了解小戶型的產品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場的規(guī)律和機會點。 第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產中僅省的奶酪。 第三，周邊樓市云集，競爭激烈，但東方明珠的價格優(yōu)勢 是其閃亮的賣點。整體上是一個較成熟的生活住宅區(qū)。 與東建材隔路相望，有充足的客戶群 與省檢察學校相鄰 劣勢： 臥室進深長，基本上 6 米 幾乎沒有綠化 工程質量很一般 與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈 第一，地段不錯，南距鄭汴路只有 200 米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。從 10： 00—— 11： 00 現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。 贈送： 天然氣集資費、安裝費： 4000 元 /戶 電話初裝費： 158 元 /戶（另贈 送區(qū)域網） 分戶計量水表、電表： 600 元 /戶 單戶式獨立采暖系統(tǒng)： 14000 元 /戶 單元式對講門鈴系統(tǒng)： 300 元 /戶 計 19058 元 附： 10 號樓 431 房，面積 平方米，單價 2349 元，總價 265789 元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠 4%。 結構： 多層為磚混結構，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結構 配套設施： 地下室（ 600 元 /m2） 2 條電話線路，一路內線不收費，一路外線正常計費 寬帶網 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所 綠化率 ％ 物業(yè)管理： 東方物業(yè)，收費標準：多層，每月每平方 元，小高層，每月每平方 元。 售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自 11： 10—— 11:45,有 1 組客戶， 1 通電話。 戶型： 3+2 房號： 92 號樓 1 單元 10 層東戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 524510 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40 萬 20 年每月還款本息 2648 元 市調日期： 20xx 年 2月 22 日 三期： 交房日期； 20xx1231 占地面積： 85 畝 總建面積； 11 萬平米 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199 復式； 170— 230 平方 4+2 均價： 3000 元 總價范圍； 2600— 3500 元 /平方 市調日期： 20xx 年 3月 24 日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南 50 米 開發(fā)項目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達 80%），二期 4 棟小高層準現(xiàn)房 總建筑面積： 9 萬平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即?。恍「邔釉诮? 戶型：多層 — 172m2；小高層沒有小戶型，最小 140平米。 價格： 2800 元／平方米。 對建材市場調查的幾點發(fā)現(xiàn)： 大部 分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費 力不足 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感 市場上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 附近都市村莊較多，租房市場一般 80— 150 元 /月 作為首次購買者，最重要的還是價格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當一部分是 河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 1 同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 1 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，他們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大 1 對 60— 80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力 1 鳳凰城知名度不高，口碑不好 1 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞， “注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 周邊競爭樓盤 建業(yè)城市花園 位置： 107 與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420 平方米，建筑面積 27 萬平方米，二期 34 棟，建筑面積 7． 18 萬平方米；三期 37棟，建筑面積 11 萬平方米。 ，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，僅憑這一點，就說明消費者對房地產市場敏感度不夠。 鄭汴路市場調研報告 調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（鳳凰城購房消費支撐力度） 調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣 調查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界 調查完成時間： 在