【正文】 間、故障部位、故障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時間等。 樓層配電箱發(fā)生故障時，維修人員在 5 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場， 30 分鐘排除故障。 配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運行人員 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故障。 10% 柴油發(fā)電機 序號 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 檢查緊固各連接部螺栓 檢查連接導(dǎo)線 更換冷卻水 更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老泥濁變黑，應(yīng)更換機油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器 無松動 連接完好 手動試機，觀察各種參數(shù)是否符合運行規(guī)程 供配電接地系統(tǒng) 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 接地線 檢查接地線螺栓及連接情況 緊固良好 2 接地體 檢查接地體焊接頭 焊接良好、無銹蝕 3 接地電阻 用接地電阻測量儀測量接地電阻 系統(tǒng)的接地電阻小于 4Ω 防雷接地系統(tǒng) 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 接地體 各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接 無松動、焊點無銹蝕 2 接地電阻 用接地電阻測量儀測量接地電阻 接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10Ω 二、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案 （一）、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定： 為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定： 變壓器發(fā)生故障后，運行值班人員 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并及時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不得超過 3 小時。 低壓開關(guān)柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 柜背面 檢查閘刀開關(guān) 檢查自動開關(guān) 檢查保險絲具 檢查電纜及電纜頭 檢查母線支撐固定裝置 不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味 無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動 3 地線 檢查接地線，接線頭 接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固 4 地下電纜室 檢查室內(nèi)環(huán)境 檢查電纜托盤 檢查電纜 無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固 定可靠，無損壞，無放電痕跡 電容器柜 序 部位 內(nèi)容 要求 號 1 完成每日巡視項目 2 柜正面 手動（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器 控制正常功能良好，指示儀表及信號正確 3 接地 檢查接地線 無松動，無斷股 4 柜內(nèi) 檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線 接觸良好，無過熱，無損壞 柴油發(fā)電機 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 冷卻水系統(tǒng) 檢查冷卻水箱水位 檢查各管路及連接部位 水位距注水口約 50mm 連接良好，無滲漏 3 燃油系統(tǒng) 檢查油箱油位 檢查各管 路及連接部位 油位正常（保證 24 小時運行） 聯(lián)接良好，無滲漏 4 潤滑系統(tǒng) 檢查油尺、油位 檢查機油油質(zhì) 檢查潤滑系統(tǒng)各接頭 油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)，連接良好無滲漏 5 空氣流阻指示器 檢查空氣流阻指示器 色標應(yīng)為綠色 6 控制系 手動空載試運行 啟動迅速，開關(guān)正常，運轉(zhuǎn)無 統(tǒng) 按操作規(guī)程要求手動啟動機組 檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。 2 強電井室 檢查房頂、四壁、地面、門； 檢查室內(nèi)照明設(shè)施； 檢查電纜、母線槽 無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。 1V，浮充電流 1— 2A（觀察充電電流表），電池液比重 ~（采用吸式比重計），液位不低于極板 4 冷卻水 檢查水位 水位在正常刻度范圍 箱 5 儲油箱 檢查油位 保證儲油至少能供機組運行 24小時 6 潤滑油 檢查潤滑油位 潤滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi) 7 通風(fēng) 檢查機房通風(fēng)設(shè)施 風(fēng)機運行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。 機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求 3 蓄電池 檢查浮充電壓、電流值； 檢查蓄電池液比重及液位。 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常 2 柜背面 觀察母線、連接點、引出線； 連接良好、接點無發(fā)熱變色， 檢查電度表 電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常 電容器柜 序號 部位 內(nèi)容 要求 1 柜正面 清掃（擦拭）柜正面； 檢查儀表指示及運行參數(shù)； 檢查自動補償器； 檢查各組電容指示燈； 無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好 2 柜內(nèi) 觀察電容器殼體、套管； 檢查導(dǎo)線及其連接點； 檢查柜內(nèi)溫度。 低壓母線不發(fā)熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡 2 溫度計 檢查是否完好； 觀察溫度指示。 （一）、每日巡視保養(yǎng)項目。為了保障系統(tǒng)供電的連續(xù)性， W 物業(yè)管理公司 將根據(jù)校區(qū)內(nèi)不同場所的用電性質(zhì)和特點，配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，制定行之有效的運行管理制度和維護保養(yǎng)方案，確 保供配電系統(tǒng)的正常運行。運用各種科學(xué)手段，最大程度的實現(xiàn)節(jié)能降耗，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益，為廣大師生提供一個安全、舒適的高品位學(xué)習(xí)和生活空間。 第七章 機電設(shè)備設(shè)施的管理維護方案 X 大學(xué)城是一所聚產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)，機電設(shè)施設(shè)備管理的質(zhì)量直接影響著教學(xué)質(zhì)量和生活品質(zhì)。 二、房屋本體維修服務(wù)標準 為了使學(xué)校能夠有一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。 11 冷、暖氣管道，通訊線路、頂棚 （ 1）每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護； （ 2）每年對頂棚進行一次全面維護； （ 3）每年對通訊 線路進行一次全面檢修。 10 上、下水管道 （ 1）每年粉刷管道一次； （ 2）每年檢修一次，并堅固管道固定碼； （ 3）每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實施維修。 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施 （ 1）美觀完好，無缺損； （ 2）整潔、清爽。 （ 1）設(shè)施完好率100％； （ 2）報警系統(tǒng)靈敏，有效。 7 本體消防設(shè)施 （ 1） 每半年進行一次煙感試驗； （ 2）每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次； （ 3）每年對消防疏散標志進行一次維護。 技術(shù)科與清潔管理部協(xié)同實施 （ 1）屋面無積水，無滲漏； （ 2）隔熱層完好； （ 3）避雷系統(tǒng)完好； （ 4）水箱水質(zhì)清潔，無污染。 技術(shù)科負責(zé)組織實施 （ 1）平整、無滲水、無裂紋； （ 2）整潔統(tǒng)一。 (二 )、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 計劃 方案 標準及實 施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害 技術(shù)科負責(zé)組織實施 （ 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； （ 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 10 上、下水管道 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科負責(zé)維修 （ 1）上、下水暢通，無滲漏，無堵塞； （ 2）無污漬，無銹蝕； （ 3）無違章私接私斷管道。 （ 1）墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損； （ 2）室內(nèi)設(shè)施齊全； （ 3）整潔、無灰塵、無霉跡； （ 4）無違章、無亂堆放。 7 本體消防設(shè)施 每月檢查一次 ，發(fā)現(xiàn)問題及時維修 由技術(shù)科按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）箱體完好，標識清楚； （ 2）設(shè)施能有效使用； （ 3）靈敏，準確報警。 3 公共屋面 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由技術(shù)科按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修 （ 1）無積水、無滲漏； （ 2）隔熱層完好無損； （ 3）避雷網(wǎng)無間斷，缺損； （ 4）天面水箱無破損，無滲漏； （ 5）無違章，無亂堆放。 一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃分日常維 修和定期維護兩個方案，具體內(nèi)容如下： (一 )、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案 序號 項目 計劃 方案 標準及實施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理 （ 1）由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由技術(shù)科按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施 （ 2）因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請開發(fā)單位處理 （ 1）安全牢固，正常使用； （ 2）功能完好。通過加強對監(jiān)控中心的維護和管理，采取各種安全排查措施，消滅各種安全隱患?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。保證外墻面、建筑小品的外 觀完好、整潔。 三、保證 X 大學(xué)城對外的形象。針對 X 大學(xué)城的特點，通過對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達致以下四個效果： 一、絕對保證有一個正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運行。 （二）、辦 公用房安排 經(jīng)理室一間 15 ㎡ 技術(shù)科室 30 ㎡ 財務(wù)科室 15 ㎡ 電腦檔案資料室 15 ㎡ 茶水間、洗手間 10 ㎡ 維修操作間 20 ㎡ 庫房 20 ㎡ 四、管理工作必需的各類物資裝備 管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）。 培訓(xùn)計劃 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 管前期員工培訓(xùn)計劃 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時間 授課方 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標 1 物業(yè)管理法規(guī)及配套文件 三天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 考核 熟悉掌握辦法等內(nèi)容 2 物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn) 六天 有關(guān)部門 未獲物業(yè)管理上崗證的管理人員 公司本部培訓(xùn) 考核 確保持證上崗率 100％ 3 大學(xué)城管理目標模式及投標書的有關(guān)內(nèi)容 二天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 崗位考核 明確各項工作要求、目標、模式 4 崗位職責(zé)和 X 大學(xué)城物業(yè)管理運作制度 二天 公司本部 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 筆試、實際操 作 掌握崗位要求和考核標準 5 整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、空調(diào)供暖系統(tǒng)等內(nèi)容介紹 二天 設(shè)計、安裝單位 全體新員工 公司本部培訓(xùn) 考核 熟悉校園區(qū)管理、運行 6 房屋驗收交接程序 一天 公司本部 管理、維修人員 公司本部培訓(xùn) 考核 要求掌握房屋交接的全過程 7 設(shè)施及設(shè)備維護標準及作業(yè)程序 一天 公司本部 管理、維修人員 公司本部培訓(xùn) 考核 明確公用設(shè)施設(shè)備維修范圍及標準 8 各工種工作技巧和服務(wù)禮儀規(guī)范及人際溝通技巧 一天 公司本部 全體人員 公司本部培訓(xùn) 考核 行為規(guī)范及技巧 9 消防職責(zé) 及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識 一天半 公司本部 全體人員 公司本部培訓(xùn) 考核 掌握應(yīng)急方案及常識 正常管理期員工培訓(xùn)計劃 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)時間 授課方 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)方式 考核方式 培訓(xùn)目標 1 參加 Z 市物業(yè)管理培訓(xùn)單位組織學(xué)習(xí)考試 三年 有關(guān)院校 具有大專學(xué)歷的中堅層員工 業(yè)余學(xué)習(xí) 考試 具備高層次的學(xué)歷；對物業(yè)管理有較深的理論認識；