【正文】 商業(yè)中心,% 寫字樓, 0 . 8 %商場物業(yè), 5 . 7 %商業(yè)街, 1 4 . 2 % Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 14 由于專業(yè)市場類物業(yè)供應(yīng)量較大，銷售量相應(yīng) 也較大，達(dá)到 萬 ㎡ ，是其它四種物業(yè)類型銷售量總和的 3 倍。寫字樓物業(yè)的開發(fā) 最少，僅占 %的比例，寫字樓依然是近年來商業(yè)物業(yè)市場上開發(fā)最小的物業(yè)類型 。以下未注明出處數(shù)據(jù)圖表均來自田野地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心） 。另，北辰財富中心除了住宅部分、寫字樓部分對外銷售外，其它一律以招租為主，不做銷售。 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 11 二、 2021 年的昆明商業(yè)地產(chǎn) 供求狀況 2021 年， 昆明商業(yè)物業(yè)市場在售 項目有 21 個，詳見下表，其中順城、昆明老街這 2 個項目還未正式開盤銷售 ，但已經(jīng)在接受預(yù)定。 根據(jù)田野 地產(chǎn)咨詢 公司對昆明商業(yè)物業(yè) 市場的 監(jiān)測 來看 ， 2021 年 在售的商業(yè)物業(yè) 15 個， 現(xiàn)實供應(yīng) 量為 萬 ㎡ ，全年平均銷售率 為 %； 2021 年 在售的商業(yè)物業(yè) 21 個， 由于部分項目規(guī)模較大，現(xiàn)實 供給量 達(dá)到 萬㎡，全年平均銷售率為 %。 荷東等為代表的 商業(yè)物業(yè) 項目開始涌現(xiàn) ，全年的商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積達(dá)到 70 萬㎡。 2021 年 —— 舊城改造、東 南二環(huán)的拆遷使得昆明商業(yè)物業(yè)市場形成大量被動性需求，與 2021 年 同期相比， 2021 年商業(yè)物業(yè)新開工面積增長率達(dá)到 %。但隨著 金碧輝煌后期經(jīng)營保障不利，導(dǎo)致商戶不能順利進場經(jīng)營；鴻城賽特 也 出現(xiàn)大幅經(jīng)營赤字，面臨著淡出市場的危機；新東方女人廣場則徹底敗出市 場，消失在人們的視野中。 由于商業(yè)物業(yè)開發(fā)周期較長，此階段的竣工面積也停留在較少的層面，市場處于調(diào)整、等待階段。 2021 年 —— 很多新的 商業(yè) 開發(fā)理念、 經(jīng)營模式被市場接受并運用 ， 昆明商業(yè)物業(yè)市場 進入規(guī)模 化 開發(fā) 階段，許多項目在這個時候開始上馬，本年的施工面積、新開工面積劇增，分別達(dá)到 萬㎡、 萬㎡，本年的商業(yè)物業(yè)開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)的比重較大，超過 10%。 2021 年昆明商業(yè)物業(yè)竣工面積達(dá)到 萬㎡。但是，從 下 圖我們看到，到 2021 年，世博會前開發(fā)的商業(yè)物業(yè)基本消化完畢，隨后商業(yè)物業(yè)新開工面積開始呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，2021 年比 2021 年新開工面積增長率達(dá)到了 %！這與二環(huán)路拆遷 對新的商業(yè)物業(yè)需求猛增有直接關(guān)系。 從 2021 年到 2021 年，昆明 商業(yè)物業(yè) 新開工面積總和為 85 萬平米，共有 88萬平米竣工，開工面積甚至低于竣工面積。 如圖 3 所示，20212021 年商業(yè)物業(yè)的施工面積比重呈逐年下降的趨勢，但本年新開工面積和竣工面積稍有起伏，但除了 2021 年外，所占比重均在 10%以下。 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 8 第二部分：昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和問題 一、 2021 年以前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狀況 1999 年的世博會讓昆 明加快了城市規(guī)劃建設(shè)的步伐， 1998－ 1999 年期間昆明商業(yè)物業(yè)市場進行了大量的改建及開發(fā)。 城市中心區(qū)商業(yè)需要競爭，郊區(qū)型商業(yè)需要“主題” 。 同時，寫字樓市場由于 19962021 年的四五年間開發(fā)量太大，到現(xiàn)在還沒有完全恢復(fù)過來。在百貨業(yè)興旺的年月， 寫字樓 +大型賣場型 底商 成為那個年代最主要的寫字樓開發(fā)模式，卻沒有考慮地塊的位置和百貨業(yè)態(tài)的市場容量 。但由于 只是社區(qū)商業(yè)，這種街鋪型商業(yè)街區(qū)的商業(yè)價值增值是有限的。 社區(qū)商業(yè)最容易成熟，但也最容易到達(dá)價值頂點 。但也隨著時代的發(fā)展而逐漸演變，有的專業(yè)市場開始衰落。從這個意義上說，商業(yè)地產(chǎn)就是“城市功能配套地產(chǎn)”。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)到 90 年代末就受到大型綜合超市的沖擊，業(yè)態(tài)的老化使得傳統(tǒng)百貨成為最早衰落的商業(yè)形態(tài)，也導(dǎo)致以傳統(tǒng)百貨為目的的大型賣場型商業(yè)物業(yè)受到?jīng)_擊。 以一些 特定區(qū)域內(nèi)相對高的人口密度 及 相對強大的 消費能力 為基礎(chǔ) ， 針對 于某個區(qū)域 或數(shù)個 區(qū)域 提供 相關(guān) 的各種服務(wù) ，分工與組合，更細(xì)的分工和更大的組 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 7 合 ，就是商圈演變和業(yè)態(tài)演變的基本規(guī)律。 業(yè)態(tài)演變其實就是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果 —— 從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時尚百貨、商業(yè)街等，傳統(tǒng)的商業(yè)模式讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工模式。在 90 年代初 幾 個商業(yè)區(qū)構(gòu)成的 商圈 格局基礎(chǔ)上，以昆百大為龍頭的 “重型商業(yè)區(qū)” 三市街 商圈，以一些大型商場物業(yè)為主的青年路商圈， 以小西門、武成路、大觀街構(gòu)成的 小西門商圈成為昆明的主流商圈，并由此帶動和催生形成其它一些次級商圈及區(qū)域型商圈。以個體商業(yè)為主構(gòu)成的螺螄灣日用品批發(fā)市場商業(yè)區(qū)。隨后，個體商業(yè)和國有商業(yè)、外來商業(yè)之間的競爭此起彼伏。 ? 改革開放后到 90 年代初的昆明商圈狀況 80 年代初，進入改革開放后，個體商業(yè)蓬勃發(fā)展。另外幾個數(shù)得上的商場還有正義路上的正義百貨商場（現(xiàn)改名為“新大新百貨”）、小西門的東風(fēng)商店（現(xiàn)已拆除后新建）等。 20212021年 次級 社區(qū)商圈 一些次級商圈 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 6 年路、正義路、南屏街、金碧路、武成路、長春路、順城街等少數(shù)幾條商業(yè)街構(gòu)成。 90年代 三市街 青年路商圈 螺螄灣商圈 小西門商圈 白塔路商圈 四大商圈繼續(xù)演變，三市街商圈的中心領(lǐng)導(dǎo)地位得到空前加強；青年路商圈在沉寂一段時間后將與 三市街商圈連為一體。而三市街、南屏街、寶善街一帶以及文廟則是昆明最繁華的商業(yè)區(qū)。 在這樣的背景下，昆明的一些主要商圈就開始慢慢形成了。 隨著城市的快速擴張，所有購物和休閑都需要到一個商業(yè)中心區(qū)的習(xí)慣已經(jīng)成為歷史。 昆明也是如此， 從古代的茶園、酒肆、戲樓到今天的酒吧、 超市 及 各種商業(yè)廣場 、 商業(yè)街都是人們生活中不可或缺的組成部分。 從圖 1 可以看出，昆明商業(yè)物業(yè) 業(yè)態(tài) 的 演變其實就是商業(yè)競爭的專業(yè)化分工和專業(yè)化競爭的結(jié)果 —— 從百貨大樓到品牌店、專業(yè)超市、綜合超市、時尚百貨、商業(yè)街， 從單一經(jīng)營實體到連鎖化經(jīng)營，從單純的購物、餐飲、娛樂功能到購物、餐飲、休閑、文化為一體的休閑娛樂集中區(qū)、購物中心， 傳統(tǒng)的商業(yè)模式 不斷 讓位于更有競爭力的專業(yè)化分工 和新的專業(yè)化組合 模式。這類項目的成功，或許可以預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)進入了一個全新的階段？ 二、昆明商業(yè)發(fā)展 歷程回顧 商業(yè)業(yè)態(tài)的演變 昆明商業(yè)的發(fā)展也如同中國經(jīng)濟發(fā)展一樣經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟到商品經(jīng)濟再到市場經(jīng)濟的過程。從其 服務(wù) 功能上講，旅游地產(chǎn)也可以視為一種商業(yè)地產(chǎn)。 20 世紀(jì) 8090 年代出現(xiàn)的一批郊區(qū)度假村逐漸衰落， 2021 年 前后 風(fēng)頭旺盛的農(nóng)家樂也逐漸退潮，代之而起的是一批遠(yuǎn)郊和地州的旅游度假區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、度假小鎮(zhèn)、度假別墅、高爾夫地產(chǎn)等。北大門美食城、金星小區(qū)的金江路兩側(cè)、北市區(qū)北辰中路到財富中心等，就是這種社區(qū)街鋪型商業(yè)街區(qū)的體現(xiàn)。而 1998年西貢碼頭的開發(fā)、銷售和招商，成為滇池路最早的 租售型 商業(yè)地產(chǎn)項目。 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 3 1994 年前后，新迎小區(qū)南區(qū)、北區(qū)的幾條商業(yè)街開發(fā)成功，連同官房大酒店及周邊商業(yè)迅速成為昆明新的餐飲集中區(qū)。到目前為止，還有部分寫字樓底商尚未完成出租或銷售，出租和銷售出去的，也多是租售給銀行。 1994 年，昆明第一個寫字樓 —— 鴻城廣場開盤。隨后， 2021 年 前后的柏聯(lián)廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、益 瓏 大廈等市中心區(qū)項目大量開發(fā)，成為最早的“ 單體型復(fù)合體 ”商業(yè)地產(chǎn)項目。專業(yè)市場也成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。 隨后， 圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河、西南、宏盛達(dá)、永豐、菊花、曇華、小 壩、黃土坡等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業(yè)市場。 2021 昆明商業(yè)地產(chǎn)年度研究報告 2021 年 11 月 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 1 目 錄 第一部分：昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程 ................................................................. 2 一、昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程掃描 .................................................................................................................... 2 二、昆明商業(yè)發(fā)展歷程回顧 ............................................................................................................................ 3 三、昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律 ............................................................................................................................ 7 第二部分：昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和問題 ....................................................... 8 一、 2021年以前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狀況 .......................................................................................................... 8 二、 2021年的昆明商業(yè)地產(chǎn)供求狀況 ........................................................................................................ 11 三、 20212021 年上半年的昆明商業(yè)地產(chǎn)供求狀況 ..................................................................................16 第三部分：昆明商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平評價 .........................................................21 一、總體評價 ...................................................................................................................................................21 二、昆明商業(yè)地產(chǎn)項目案例評價 ..................................................................................................................22 案例一：昆明柏聯(lián)百盛購物廣場 ..................................................................................................................22 案例二：昆明 —— 匯都國際 ..........................................................................................................................25 案例三：昆明 —— 北辰財富中心 ......................................................................