綿陽商品住宅價格走勢分析公寓住宅-文庫吧資料
2025-05-18 12:13本頁面
【正文】 素。二期（高層）于 2020年 6 月在市場受房產(chǎn)“新政”影響，較為低迷的情況下開盤，開盤時均價 2500 元左右，今年初漲到 2600 元左右，現(xiàn)在均價達(dá)到 3100 元左右，樓層好的超過了 4000。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。明年將會有更多高品質(zhì)的樓盤投放市場，資金實力弱的開發(fā)商將面臨較大的困難。這一方面是因為綿 陽近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，房地產(chǎn)市場也更加活躍，房價相應(yīng)上漲；第二個因素是土地出讓實施招拍掛后，地價的持續(xù)上漲推動房價不斷上漲；第三個因素是樓盤品質(zhì)的提升，品質(zhì)的提升必然帶來成本的增加和房價的走高；最后一個比較特殊的因素是今年國家宏觀調(diào)控政策和綿陽城市規(guī)劃修編導(dǎo)致 今年綿陽樓市供應(yīng)緊張，房價在市場規(guī)律的作用下上漲較快，但這個因素隨著政策的深入貫徹會逐漸被消化掉。 業(yè)界觀點 房價沒有泡沫，明年穩(wěn)中有升 綿陽房價沒有虛高成分 周矛 (綿陽小島建設(shè)副總經(jīng)理 )： 綿陽房價 2000 年到 2020 年漲幅都不高，這與當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對疲軟有關(guān)。目前房價上漲的壓力主要來自市場的供需矛盾，只有提高供給，減少需求，才能止住房價上漲的勢頭。銀行收緊開發(fā)企業(yè)貸款的主要目的是防范金融風(fēng)險，將促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高自有資金率，拓寬融資渠道。 雖然國家看緊銀根并非只針對房地產(chǎn)業(yè)，但對貸款投放規(guī)模較大、融資要求較高的房地產(chǎn)業(yè)來說，商業(yè)銀行的貸款總量緊縮，必然壓縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款，開發(fā)商的資金鏈條將更為緊張。 央行提高準(zhǔn)備金率，無疑會使商業(yè)銀行可自由貸出的銀行存款成倍的收縮。隨著房地產(chǎn)市場建 設(shè)的進(jìn)一步完善，供需雙方會達(dá)到一種基本的平衡。明年開工量增加后也不意味著市場供給會大大超過市場需求，形成反向的供需失衡。科創(chuàng)園、躍進(jìn)路也可能會有一些大的項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。明年下半年市場供應(yīng)會明顯好轉(zhuǎn)，后年會有較大的放量。 綿陽房地產(chǎn)項目的開工量今年比 去年下降了 60%左右，但年底已有顯著提高。但推動綿陽房價上漲的 一個主要原因是綿陽城市品牌的提升，宜居環(huán)境的改善，吸引了越來越多的外地人到綿陽購房，目前外地人在綿陽購房的比例接近 50%。因此，近期沒有購房需求的老百姓不必追漲市場，急于購房。 從“國六條”有關(guān)“ 90 平方米”的政策可以看出，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控從過去的市場化調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)的行政調(diào)節(jié)，而且有具體的量化指標(biāo)。從綿陽近期開盤的項目銷售情況看，很多樓盤的意向性客戶都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其供應(yīng)量，需求相當(dāng)強勁。 城市化進(jìn)程的加快將使大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，加上城市人口的自然增長和流動人口的增加，以及綿陽打造山水園林 城市，改善城市人居環(huán)境，將吸引越來越多的外地人到綿陽購房。與周邊城市比較，綿陽的房價不算高，與綿陽城市發(fā)展的預(yù)期還有一定差距。 綿陽樓市在今年房源相對較少的情況下，房價上漲較快。老百姓通過這幾年綿陽樓市的走勢看，房價持續(xù)走高，沒有回落的跡象，產(chǎn)生了購房與其晚買不如早買的思想，造成了市場的追漲勢頭。 年綿陽房價 大幅上漲主要還是供需失衡導(dǎo)致在開發(fā)商與購房者之間形成了“漲與追漲”的循環(huán)，最終把房價推到歷史高位 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。今 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “低開高走”是開發(fā)商常用的定價策略，在樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，低價位入市有利于迅速聚集人氣，讓已購房的住戶感受物有所值和物超所值 ， 同時使投資人士的投資具有獲利的空間。 3．市場比較定價 法： 即隨行就市定價法，它是以開發(fā)商對市場的理解，參考競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。 目前，房地產(chǎn)市場上主要有下列幾種定價方法： 1．成本加成定價法： 產(chǎn)品的成本上加一個標(biāo)準(zhǔn)的加成。 怎樣漲 —— 開發(fā)商的價格策略 如果說前述的四大因素是推高今年綿陽房價的直接動因，那么作為房價 制定者的開發(fā)商又怎樣來實施其漲價行為呢？ 從理論上說，市場的需求和產(chǎn)品的成本分別為開發(fā)商的價格制定確定了上限和下限，而競爭對手的成本和價格則有助于開發(fā)商確定合適的價格。從今年前 10 個月二手房價高達(dá) %的漲幅可以看出， 綿陽樓市的投機炒作行為與去年相比明顯增加，消費者對此極為不滿。這其中不乏短期炒作房價的投機者，他們的市場炒作行為加劇了房價上漲的勢頭。這只能說明目前我們的投資渠道確實太匱乏了。龍匯花園能創(chuàng)下綿陽電梯公寓的“天價”，其獨占鰲頭的地理位置作為一種稀缺的自然資源賦予了樓盤一種尊榮的品質(zhì)，與上海的“湯臣一品”有相似之處。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。樓盤品質(zhì)包括產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)等，品質(zhì)的提升一方面會增加建筑成本的支出，另一方面因為滿足了購房者追求品位生活的精神需求而產(chǎn)生附加值，都將促使房價攀升。 在 11 月 22 日舉辦的土地拍 賣會上，土地價格再創(chuàng)新高：總成交金額在起拍價基礎(chǔ)上翻了一番多，畝均單價創(chuàng)下 730 萬元的新紀(jì)錄。 今年 3 月， 九洲千城置業(yè)有限責(zé)任公司以 億元的價格，竟得位于躍進(jìn)路（ 407 廠區(qū)）、面積為 平方米的一塊地，創(chuàng)下該地段土地拍賣價的一個新紀(jì)錄 。而更快速上漲的房價在下一次土地招拍掛時，又傳到開發(fā)商的頭腦中。用潘石屹的話說， 房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種自激式的尖叫：“房價高的信號傳到開發(fā)商的頭腦中，開發(fā)商就做出用更高價格拿地的行為。成本上漲時，價格也隨之上漲。 成本增加： 開發(fā)企業(yè)的成本是房價的下限， 開發(fā)成本包括土地成本、建筑成本、管理成本、財務(wù)成本等。但今年綿陽樓市受“國六條”結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市規(guī)劃修編的影響，其市場供應(yīng)量明顯減少。中國的房地產(chǎn)市場是一個市場化程度較高的市場，這就決定了商品房的價格也將遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，被供需關(guān)系所主導(dǎo)。 為什么漲 —— 影響今年綿陽房價的四大因素 供需失衡： 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指出，在完全的市場經(jīng)濟(jì)體制下，商品的價格是由供需關(guān)系決定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房
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