【正文】 ）熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；（5）按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入《租戶驗(yàn)收交接表》。（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。（2）精心布置租戶入住現(xiàn)場，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。管理措施：（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收工作；（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；（3）掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。管理措施（1）熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；（3）參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；二、接管驗(yàn)收管理方案為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn)收方案。一、早期介入工作方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。、分部、單位工程施（竣）工圖。/ 18（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。（竣）工圖。、消防施（竣）工圖。（竣）工圖。、閉水試壓試驗(yàn)記錄。、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書。、人防協(xié)議書（合同書）、紅線圖。物業(yè)檔案資料移交一、綜合資料、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及計(jì)劃批準(zhǔn)文件。七、前期施工階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項(xiàng)、分部、單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。五、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。“背水內(nèi)表面的結(jié)構(gòu)工程展開圖”物業(yè)接收工程項(xiàng)目驗(yàn)收依據(jù)一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。、混凝土試塊、試壓報(bào)告。（包括質(zhì)量事故處理記錄）。、竣工報(bào)告。接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料一、產(chǎn)權(quán)資料/ 18。無線對(duì)講、巡更系統(tǒng)應(yīng)在接管前調(diào)試合格，接管時(shí)能即可使用。通信系統(tǒng)（移動(dòng)、聯(lián)通、電信）應(yīng)在接管前調(diào)試合格。消防系統(tǒng)（消火栓、自動(dòng)噴淋、防火門、消控主機(jī)等）須經(jīng)施工方聯(lián)動(dòng)調(diào)試合格，并且經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后才能投入運(yùn)行。供電需經(jīng)供電局驗(yàn)收合格后才能投入運(yùn)行。對(duì)曳引機(jī)、導(dǎo)軌、鏈條等部位要重點(diǎn)關(guān)注。熟悉各配電柜、開關(guān)、閥門、水泵的聯(lián)絡(luò)操作程序和方法；熟悉中央空調(diào)操作規(guī)程、規(guī)范以及應(yīng)急方案。因此，根據(jù)設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)注意和跟進(jìn)。：應(yīng)重點(diǎn)了解哪些為整體混凝土施工，隱蔽工程，墻體、地面在哪些位置埋有管線，需要在打孔和裝修時(shí)加以注意。各區(qū)域由哪里供水，管道、閥門的位置，市政供水的位置，商戶的供水方式以及各個(gè)閥門的位置。：應(yīng)重點(diǎn)對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解；同時(shí)對(duì)電系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、排煙系統(tǒng)的分布和工作原理進(jìn)行掌握，最后還要熟悉和掌握消防監(jiān)控主機(jī)的工作原理，回路的分布以及卷簾門的分布情況。（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗(yàn)合格）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。、設(shè)備和設(shè)施，應(yīng)讓施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程相關(guān)的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的單位都應(yīng)提供設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)等信息，并提供有效的產(chǎn)品的產(chǎn)地、采購供應(yīng)地址及聯(lián)系電話。/ 18，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，以便接管后遇到特殊緊急事件時(shí)能立即找到關(guān)鍵部位，采取應(yīng)急措施，維護(hù)商場安全。、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與工程部聯(lián)絡(luò)溝通，盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)。物業(yè)管理人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，掌握公共設(shè)備的質(zhì)量情況并制定切實(shí)可行的管理方案。對(duì)于施工中因各種原因造成嚴(yán)重工程質(zhì)量問題，對(duì)影響到今后的使用功能、使用安全的重大問題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議，如果一時(shí)解決不了的，寫出專題報(bào)告，提交公司處理。今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理問題。2）掌握各專業(yè)施工方法，物業(yè)管理人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場，了解各種材料產(chǎn)生廠家及通信地址。（二）施工階段工作細(xì)則工作要求1）掌握設(shè)計(jì)思路。對(duì)監(jiān)控設(shè)備的要求要提前將告知工程部。無線對(duì)講信號(hào)覆蓋要盡量無盲區(qū)（含路面），對(duì)講機(jī)數(shù)量要配足。無線對(duì)講系統(tǒng)要在設(shè)計(jì)時(shí)一并考慮。通信商的電纜、設(shè)備、電表等都要掛牌標(biāo)注。通訊通信運(yùn)營商（移動(dòng)、聯(lián)通、電信等）的進(jìn)場布線的協(xié)議，最好要由物管部簽訂，因后期設(shè)計(jì)到維護(hù)、布線、電費(fèi)等一系列事宜。排污管、水管在穿墻、穿樓板時(shí)要采用套管，以方便管體損壞時(shí)更換。/ 18水吧等特項(xiàng)商鋪要預(yù)先設(shè)計(jì)、安裝上下水管道，要充分考慮對(duì)其用電量的特殊需求。風(fēng)幕機(jī)可考慮側(cè)吹式。餐飲區(qū)要設(shè)計(jì)、安裝專用的檔口排煙管道，功率、油煙分離器等配置要合理。熱繼電器型號(hào)與電動(dòng)機(jī)的功率要匹配?？梢詤f(xié)調(diào)項(xiàng)目工程部將這一點(diǎn)作為合同條款之一。如果電梯公司是外地的，質(zhì)保期內(nèi)要讓其在當(dāng)?shù)剡x聘一家技術(shù)過硬的代維公司以保證維修的及時(shí)性。電梯的防攀爬護(hù)欄、警示牌等要先期設(shè)計(jì)，與電梯同步安裝。電梯底坑、墻壁、屋頂?shù)姆浪欢ㄒ龊?，否則會(huì)長期浸泡電梯部件，后期維修費(fèi)用極高。電梯根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)局要求，視情況提前辦理電梯操作證，（司機(jī)、管理兩類）等證件。質(zhì)保期過后由商場自行選聘維保公司。所有穿墻電纜、管道在過墻處要用防火泥封堵。消防管道、閥門要掛牌標(biāo)注水流方向、管控區(qū)域等信息。手報(bào)、消火栓等設(shè)施不要設(shè)計(jì)、安裝在商戶檔口內(nèi)，否則后期移動(dòng)、改造工作量很大。消防末端泄水一般都在設(shè)備機(jī)房內(nèi)，但一定要有地漏或集水坑。消控中心、消防水池、泵房要安裝水、電表，以便進(jìn)行計(jì)量控制。維修時(shí)也不用停一個(gè)區(qū)域。否則會(huì)造/ 18成滴水?？照{(diào)管道的閥門要統(tǒng)一，便于維修和物料采購。風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)水管的水流指示器要注意接線。空調(diào)冷卻水管道等應(yīng)安裝壓力表的部位要全部安裝。空調(diào)配電柜與機(jī)組要匹配，否則影響機(jī)組運(yùn)行。減少平時(shí)工作量和用電成本； ；，商場后續(xù)改造量會(huì)特別大。意義：避免漏水時(shí)，水順著電纜流進(jìn)配電箱，引起斷路著火；、舞臺(tái)等搞活動(dòng)較多的地方要預(yù)設(shè)插座以便活動(dòng)用電； 、低壓配電圖紙一定要仔細(xì)審核，不合理、不規(guī)范的一定要提前指出來，通知工程部變更；、低壓線路設(shè)備安裝時(shí)要有專人旁站跟進(jìn)。尤其公共照明不能都往應(yīng)急電源上連接，否則會(huì)造成應(yīng)急電源過載著火和夜間照明用應(yīng)急電源無法實(shí)現(xiàn)；，燈具保持巡檢必要照度即可，燈具數(shù)量不要太多；、機(jī)房及商場內(nèi)配電箱部位的防水一定要做好，否則一旦漏水就直接斷路，隱患極大；。泵的周圍要設(shè)置過濾網(wǎng)，以減少堵塞。衛(wèi)生間要設(shè)置化糞池，由絞刀強(qiáng)排泵直排方式的弊端是：經(jīng)常性堵塞，加大了維修人員的工作量。衛(wèi)生間、消防水池、電梯、空調(diào)、水泵、公共照明、新排風(fēng)、正壓風(fēng)機(jī)、熱風(fēng)幕等所有公共水電設(shè)施設(shè)備盡可能加裝水電表，以便準(zhǔn)確計(jì)量、控制和分析運(yùn)營成本。路面電梯底坑、出土口、夾層、風(fēng)井坑底等部位極易存水，并浸泡附近商鋪，工程施工時(shí)要做好這些部位的地面，安裝管道引流。充分利用地下水資源。充分達(dá)到節(jié)能降耗。充分利用地下水資源，建立地下水二次利用設(shè)施。把防水要求和重點(diǎn)部位標(biāo)注給工程部。5）能夠最大程度避免、發(fā)現(xiàn)工程中的不規(guī)范和遺漏問題。4）一個(gè)工程項(xiàng)目完整跟進(jìn)后，完全能夠完成對(duì)普通維修工的培訓(xùn)。并且其專業(yè)化建議更容易讓對(duì)方接受。專業(yè)工程師作用：1）工作經(jīng)驗(yàn)豐富，有專業(yè)技術(shù)的優(yōu)勢。盡量把涉及今后管理和使用的有關(guān)要求、標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)在立項(xiàng)時(shí)便從專業(yè)角度反映給工程部，爭取落實(shí)到設(shè)計(jì)圖中去。如：電氣工程師、土建工程師、暖通（空調(diào)）工程師等專業(yè)人員。自一九九一年七月一日起施行。６．５ 新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。接管單位在需要時(shí)用于代修。６．３ 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。６．２ 接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。６．交接雙方的責(zé)任６．１ 為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按４．２和４．３條的要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。５．５．２ 屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。５．４ 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)５．４．１ ５．４．２ ５．４．３ ５．４．４ 以ＣＪ１３和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。５．３．６ 經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。５．３．４ 對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按５．５條處理。對(duì)具備條件的，應(yīng)在１５日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。５．３ 接管驗(yàn)收程序５．３．１ 移交人書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。５．２ 接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料５．２．１ 產(chǎn)權(quán)資料：ａ．房屋所有權(quán)證； ｂ．土地使用權(quán)證； ｃ．有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； ｄ．房屋分戶使用清冊(cè)；ｅ．房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。４．６．２ 對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。４．６．１ 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。４．５．９．８ 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。４．５．９．７ 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。４．５．９．６ 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。４．５．９．４ 房屋入口處必須做室外道路。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)起過兩個(gè)彎。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。４．５．８．９ 經(jīng)過４８ｈ連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。４．５．８．８ 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。４．５．８．７ 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。４．５．８．５ 爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。４．５．８．３ 爐排必須進(jìn)行１２ｈ以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。４．５．８．２ 鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷害。４．５．７．６ 消防設(shè)施必須符合ＧＢＪ１６、ＧＢＪ４５的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。４．５．７．４ 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。４．５．７．３ 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過８ｍ，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。４．５．７ 水、衛(wèi)、消防４．５．７．１ 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。４．５．６．６ 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。４．５．６．４ 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須答合ＧＢＪ２３２的要求。４．５．６．２ 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象４．５．６ 電氣４．５．６．１ 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。４．５．５．６ 飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。４．５．５．４ 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。４．５．５．２ 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。４．５．４．３ 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。４．５．３．３ 陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。４．５．３ 屋面４．５．３．１ 各類屋面必須符合ＧＢＪ２０７中４．０．６條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。４．５．１．５ 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合ＧＢＪ１１的有關(guān)規(guī)定。４．５．１．３ 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。４．５ 質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)４．５．１ 主體結(jié)構(gòu)４．５．１．１ 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過ＧＢＪ７的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。４．４．４ 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按“４．６．１”和“４．６．２”條處理。４．４．２ 接管單位按“４．２”和“４．３”條進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在１５日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。４．３．２ 技術(shù)資料：ａ．竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；ｂ．地質(zhì)勘察報(bào)告；ｃ．工程合同及開、竣工報(bào)告；ｄ．工程預(yù)決算；ｅ．圖紙會(huì)審記錄；ｆ．工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；ｇ．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；ｈ．沉降觀察記錄；ｉ．竣工驗(yàn)收證明書；ｊ．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；ｋ．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；ｌ．水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯