【正文】 向政府申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。這就是說，實施公益性征收、補償?shù)闹黧w只有一個，那就是政府。征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設(shè)施建設(shè)；國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造；國家機關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。專家學(xué)者認為不能過大，實務(wù)部門認為不能過窄。我國2004年憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。新《國有土地上房屋征收和補償條例》十大解讀亮點一公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開征求意見稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權(quán)人給予補償?shù)?，適用本條例。強調(diào)陽光征收、公平補償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。構(gòu)成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。由于拆遷進度與建設(shè)單位的經(jīng)濟利益直接相關(guān),容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。另外，新條例實施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。引入司法機構(gòu)裁定強制拆遷，更好地體現(xiàn)了對民眾權(quán)利的保護和對法律的尊重，有利于強制搬遷依法、規(guī)范進行，由司法機關(guān)從公正、中立的立場，審查其正當性、合法性，并決定是否強制執(zhí)行，顯然更利于減少政府與民眾之間的矛盾，增加征收補償過程中的和諧因素。這一變化呈現(xiàn)出統(tǒng)籌兼顧、公平補償、陽光征收的鮮明特征，從中也可看到，立法者力圖找準公義維護和私權(quán)捍衛(wèi)契合點的努力，建立了司法對行政一定程度上的審查和制約權(quán)力的原則。七、廢除行政強制拆遷《征收補償條例》規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補償，容易出現(xiàn)推委、拖欠等不負責(zé)任的情況，《征收補償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償?shù)轿弧Ａ⒄魇辗课輵?yīng)先補償后搬遷《拆遷條例》沒有明確規(guī)定“先補償，后搬遷”的原則，《征收補償條例》則明確了“實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷”?！墩魇昭a償條例》規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，這就極大地維護了被征收人的權(quán)益，有利于房屋評估的公平和公正。這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。以市場價格作為補償標準，使得被征收人的基本利益得到保障。時間是房屋征收決定公告之日，標準是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補償?shù)臉藴屎脱a償是否公平上。《征收補償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。如果做了這個征收決定以后，就是怎么補償，什么標準，這個補償里面老百姓能不能參與。審計機關(guān)應(yīng)當加強審計。被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補償情況應(yīng)當公布。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。三、征收過程程序化，強調(diào)尊重被征收人意愿征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。并以列舉的方式對公共利益進行了界定，明確了因公共利益征收的范圍。這樣，從制度上保證了征收、補償工作的規(guī)范化。被征收人對政府的征收決定不服的，既可以進行行政復(fù)議，也可以進行行政訴訟?！恫疬w條例》將拆遷設(shè)置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補償協(xié)議一旦達不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔(dān)責(zé)任，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈?！墩魇昭a償條例》規(guī)定，市、縣級以上地方人民政府為征收與補償主體。一、政府是公共利益征收惟一補償主體過去，多數(shù)情況下由拆遷人即開發(fā)商向當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。2011年1月21日，國務(wù)院公布施行了《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱征收補償條例），以前的《城市房屋拆遷管理條例》（下稱拆遷條例）同時廢止。諸位同仁，面對征收，面對中國特色社會主義法律體系已經(jīng)形成的客觀事實，我們只能“拿法律當擋箭牌”。第二十三步，申請法院強制執(zhí)行。這里又有個復(fù)議和訴訟。我們確定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么這里政府按照征收補償方案作出補償決定的日期最快是2011年9月11日。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。如果提起行政訴訟，就無從解釋為何不可復(fù)議。該《條例》25條同時規(guī)定，補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。而該《條例》第25條規(guī)定房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。這個補償協(xié)議是民事合同還是行政合同？目前有爭議?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十五條，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。一句話，不能高射炮打蚊子。行政法中比例原則是指行政權(quán)力的行使除了有法律依據(jù)這一前提外，行政主體還必須選擇對人民侵害最小的方式進行。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數(shù)額，但同樣達到了不遮擋新華書店頂部和制裁匯豐公司違法建設(shè)行為的目的，使匯豐公司所建商業(yè)服務(wù)樓符合哈爾濱市總體規(guī)劃中對中央大街的規(guī)劃要求，達到了執(zhí)法的目的，原審所作變更處罰并無不當。而上訴人所作的處罰決定中，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過度的不利影響。最高人民法院在判決書中寫道：“??訴訟中，上訴人提出匯豐公司建筑物遮擋中央大街保護建筑新華書店（原外文書店）頂部，影響了中央大街的整體景觀，按國務(wù)院批準的‘哈爾濱市總體規(guī)劃’中關(guān)于中央大街規(guī)劃的原則規(guī)定和中央大街建筑風(fēng)貌的實際情況，本案可以是否遮擋新華書店頂部為影響中央大街景觀的參照標準。市規(guī)劃局不服一審判決，提起上訴。匯豐公司不服上述處罰決定，向黑龍江省高級人民法院提起行政訴訟。1996年8月12日，哈爾濱市規(guī)劃局作出的哈規(guī)罰決字（1996）第1號行政處罰決定中，責(zé)令匯豐公司：拆除臨街部分的5至9層，并罰款192000元。在尚未得到哈爾濱市規(guī)劃土地管理局答復(fù)的情況下，匯豐公司依據(jù)同利公司取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，于1994年7月末開始組織施工。同年6月24日，同利公司與匯豐公司共同向規(guī)劃土地管理局申請擴建改造中央大街108號樓。1994年1月6日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局以哈規(guī)土（94撥），建筑面積680平方米的3層建筑。）同年6月17日，同利公司與匯豐實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（簡稱匯豐公司）達成房屋買賣協(xié)議，簽定了《房屋產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，匯豐公司付清了1000萬元房款，交納了房屋買賣有關(guān)契稅費用，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證。1993年4月，哈爾濱市同利實業(yè)公司（簡稱同利公司）向哈爾濱市規(guī)劃土地管理局（1995年10月份機構(gòu)改革分立為規(guī)劃局和土地管理局）申請翻擴建其所有的、位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街108號（原138號）院內(nèi)的兩層樓房。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。第二十步，對房屋進行認定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。第十九步，提供周轉(zhuǎn)房，置換房，安置房。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：一、對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。如果一個樓棟、一坐樓、一個小區(qū)再行獎勵。如第一期，在動遷開始三個月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個月內(nèi)簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。它是單獨的，對配合拆遷人的獎賞。例如，原來住的時候最新房屋保障是12平方米，現(xiàn)在提高到了15平方米，那就按15平方米來補助。目前，主要是指第十八條中“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?？上覀兌紱]有做到。（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；第十九條強調(diào)，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。人民內(nèi)部矛盾要用人民幣解決。第十八步，補償。一年，到2012年6月10日。這里有個時點“房屋征收范圍確定后”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發(fā)布之日起。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。第十七步，房屋征收部門向有關(guān)部門出具暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知。一般認為這種義務(wù)不能強制，只能認為由于你不配合，我認為你的裝修是一般裝修，你訴訟的時候法院應(yīng)當禁止你反悔。這里強調(diào)的是：調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當予以配合。當然，這個征收決定不是關(guān)鍵的，可執(zhí)行的主要是補償決定。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第八十四條，申請執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間最后一日起計算；法律文書中沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達當事人之日起計算。逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。確定的搬遷日期是2011年6月26日?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十八條：被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。我們知道，我們就用這一條，在當事人起訴時，采用了先予執(zhí)行。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行若干問題的解釋》第九十四條，在訴訟過程中，被告或者具體行政行為確定的權(quán)利人申請人民法院強制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時執(zhí)行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。對涉及不動產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。復(fù)議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者法定起訴期限的，適用前款規(guī)定。關(guān)于公告中的訴權(quán)告示，這個我們是有過教訓(xùn)的。行政復(fù)議是60日，行政訴訟是3個月。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。第十五步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。我們只說房，地隨房走。根據(jù)第十三條，房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。第十三步，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。既然規(guī)定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定，我們現(xiàn)在不管被征收人數(shù)量多少，都一概上政府常務(wù)會議，這樣是不是就可以不用再作社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告？因為政府常務(wù)會議也要討論社會穩(wěn)定風(fēng)險。我個人認為社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告可以用政府常務(wù)會議紀要代替。這無疑是不負責(zé)任的。如果沒有經(jīng)過社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。對于沒有經(jīng)過社會穩(wěn)定風(fēng)險評估或群眾意見較大的項目,沒有建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件和拆遷計劃,以及拆遷補償資金、拆遷安置方案不落實的項目,一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。2010年5月25日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》，明確城鎮(zhèn)房屋拆遷,必須嚴格依法規(guī)范進行,必須充分尊重被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償?shù)确矫娴囊庠?。我們這個期間不計算。行政許可法第四十八條行政機關(guān)應(yīng)當根據(jù)聽證筆錄，作出行政許可決定。這樣我們不計算大小月，2011年的6月9日。第四十八條，聽證按照下列程序進行：（一）行政機關(guān)應(yīng)當于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時間、地點通知申請人、利害關(guān)系人，必要時予以公告；（二）聽證應(yīng)當公開舉行；（三）行政機關(guān)應(yīng)當指定審查該行政許可申請的工作人員以外的人員為聽證主持人，申請人、利害關(guān)系人認為主持人與該行政許可事項有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請回避；（四）舉行聽證時，審查該行政許可申請的工作人員應(yīng)當提供審查意見的證據(jù)、理由，申請人、利害關(guān)系人可以提出證據(jù)，并進行申辯和質(zhì)證；（五）聽證應(yīng)當制作筆錄，聽證筆錄應(yīng)當交聽證參加人確認無誤后簽字或者蓋章。目前尚未