【正文】 。凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為： 式中： NPV――凈現(xiàn)值 R ――項(xiàng)目資本成本 n ――項(xiàng)目的預(yù)期年限 NCFt ――第 t 年的稅后增量現(xiàn)金流 NCF0 ――項(xiàng)目的初始投資 經(jīng)過測(cè)算，本項(xiàng)目的 NPV 是 13,131,324 元，說明本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好。 項(xiàng)目的凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值以做決策所采用的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，把不同時(shí)期發(fā)生的現(xiàn)金流量按 基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的等值額。 （ 3）確定風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) 根據(jù)有關(guān)的研究成果，中國大陸市場(chǎng)處于發(fā)展中期，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)取為 %。 根據(jù) BSZ 休閑農(nóng)莊項(xiàng)目的特點(diǎn)，本計(jì)劃書選取黃山旅游（ 600054）、麗江旅游（ 002033）、首旅股份（ 600258）、峨眉山 A（ 000888）作為參考企業(yè)，以它們的值的平均值作為本項(xiàng)目的資產(chǎn)β 值。當(dāng)公司進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí) , 涉及到的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)只是基本風(fēng)險(xiǎn)并不包括噪聲交易者風(fēng)險(xiǎn)。 第二，求出對(duì)應(yīng)公司的資產(chǎn)貝塔并對(duì)其求平均值 , 作為投資項(xiàng)目的貝塔系數(shù)。通過在和訊債券網(wǎng)查詢可知， 2021 年 6 月發(fā)行的二十年期國債收益率為 %。 項(xiàng)目資本成本取決于投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，本計(jì)劃書采用應(yīng)用最廣泛的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（ CAPM）來確定本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。本章將根據(jù)第三章對(duì)項(xiàng)目的總投資及現(xiàn)金流情況的估算，利用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等多個(gè)決策指標(biāo)來進(jìn)行評(píng)價(jià)。按照等價(jià)現(xiàn)金流方法中確定約當(dāng)系數(shù)的方法，對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的稅后增量現(xiàn)金流如表 37 所示。因此，本計(jì)劃書從更保守、更安全的角度考慮，采用“確定當(dāng)量法”，通過調(diào)整現(xiàn)金流來調(diào)整項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。各年稅后增量現(xiàn)金流估算詳情見附錄三。本計(jì)劃書將采用直接法對(duì)項(xiàng)目的稅后增量現(xiàn)金流進(jìn)行估算。 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè) 現(xiàn)金流是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間按照現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制，通過一定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況的總稱。 根據(jù) 的營銷計(jì)劃及本節(jié) 的項(xiàng)目支出預(yù)測(cè)的基本假設(shè)，可以估算出 BSZ 項(xiàng)目 2021 年至 2018 年的支出情況。本項(xiàng)目的無形資產(chǎn)包括 20 年土地租賃費(fèi)及一次繳納的耕地占用稅，攤銷年限為 20 年。按照新稅法的規(guī)定，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除。 2021 年底完成，包括 10 間木式雙人房、 10 間混泥土式三人房和 30 間混泥土式雙人房。具體工薪及福利支出見附錄。 表 24 項(xiàng)目 20212018 年收入?yún)R總表 （單位：元） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 收入合計(jì) 3,627,703 14,569,096 21,189,869 3,540,458 3,540,458 28,530,642 28,530,642 20212018 年收入明細(xì)估算見附錄 1。根據(jù) 的營銷計(jì)劃和本節(jié) 的關(guān)于收入預(yù)測(cè)的基本假設(shè)，可以估算出 2021 年至 2018 年的收入情況。 、適游程度及當(dāng)月游客量來估算，本計(jì)劃書為了簡(jiǎn)便計(jì)算，取月平均游客量作為當(dāng)月游客量，具體預(yù)測(cè)如表 23 所示。 表 22 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司的股本結(jié)構(gòu) 股東 現(xiàn)金出資額（單位：萬元） 土地 20 年租賃期作價(jià)（單位： 萬元） 合計(jì)（單位：萬元） 比例 ZG 房地產(chǎn)有限公司 300 ―― 600 % HJ 旅游有限公司 215 ―― 315 % 高灘村 ―― 85 85 % 風(fēng)險(xiǎn)投資者 400 ―― 400 % 合計(jì) 915 85 1400 % 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)的基本假設(shè)： 2021 年廣州市旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到廣州旅游的游客中，有 33%的游客會(huì)過夜，因此本項(xiàng)目假設(shè)住宿游客為游客總數(shù)的 33%，其中選擇住木式度假屋的為 10%，選擇住混泥 土式度假屋的為 23%。 BSZ 項(xiàng)目初始總投資計(jì)劃具體如表 21 所示。 ，雞和魚養(yǎng)殖的初期投入是根據(jù)投入運(yùn)營后 2021下半年所需產(chǎn)量的一 半來投入生產(chǎn)；因?yàn)楣麍@區(qū)、茶趣園區(qū)及蔬菜瓜果區(qū)均是在已有的相應(yīng)種植地的基礎(chǔ)上做簡(jiǎn)單的修整，在項(xiàng)目初期投入中，其農(nóng)產(chǎn)品種植成本只需根據(jù)年產(chǎn)量的一半進(jìn)行估算?？偼顿Y估算就是圍繞這些營業(yè)前期的準(zhǔn)備工作所進(jìn)行的預(yù)測(cè)與估算。 總投資估算與資金籌措 總投資估算 本項(xiàng)目的初始投資是項(xiàng)目資金到位后，正式對(duì)外營業(yè)前，為使項(xiàng)目達(dá)到經(jīng)營狀態(tài)所需的投 資，主要是完善基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行主景點(diǎn)的建設(shè)。 組織管理計(jì)劃 BSZ 休閑農(nóng)莊工作具有服務(wù)性強(qiáng)和協(xié)作關(guān)系突出等特點(diǎn)，為了保證生產(chǎn)服務(wù)順利開展，建立統(tǒng)一高效有序的生產(chǎn)指揮和經(jīng)營管理體系，行政管理模式如圖 11 所示： 根據(jù)國家旅游局規(guī)定的勞動(dòng)人員編制規(guī)定，參照日前國內(nèi)同行業(yè)的勞動(dòng)人員概況，依據(jù)本項(xiàng)目需要，本計(jì)劃書制定了人員的配置計(jì)劃和未來七年的薪酬計(jì)劃，分別如表 14 和表 15 所示。實(shí)際上，可以預(yù)計(jì)增城市旅游業(yè)未來幾年仍處于高速增長期，加上依托 BSZ 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，只要我們做好項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營管理，完全可以達(dá)到更高 的目標(biāo)。如果按全年適游期 300天計(jì)算， 2021 年至 2018 年的營銷目標(biāo)如表 23 所示。 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)律，本計(jì)劃書將每年接待游客量 25 萬人次的營銷目標(biāo)定在項(xiàng)目的第二階段（ 2021 年至 2018 年）才實(shí)現(xiàn)，即 2021 年才實(shí)現(xiàn)，并且第二階段的四年均保持這一目標(biāo)。但考慮到同一地區(qū)的游客總量有一特定的飽和度，新舊景點(diǎn)最大的游客接待量也只是共享這一游客總量界限。） 表 12 2021 年至 2021 年白水寨風(fēng)景名勝區(qū)的游客接待量（單位：萬人次 /年） 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 白水寨風(fēng)景名勝區(qū) 32 BSZ 休閑農(nóng)莊臨近白水寨風(fēng)景名勝區(qū)，附近還有已進(jìn)入成熟運(yùn)營的高灘溫泉和大豐門漂流，處于一個(gè)已形成良好旅游效應(yīng)的環(huán)境。 （ 2） 白水寨省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)成立于 2021 年，經(jīng)過高水準(zhǔn)的科學(xué)規(guī)劃、高 效而漸進(jìn)的管理機(jī)制、借力騰飛的市場(chǎng)運(yùn)營和強(qiáng)有力的政策支持，在短短 6年的建設(shè)與運(yùn)營中已經(jīng)享有極高美譽(yù)度，其游客接待量也逐漸攀升，白水寨風(fēng)景名勝區(qū)近幾年的游客接待量如表 12 所示。 （ 1）根據(jù)廣州市旅游統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年全年，廣州市各景點(diǎn)所接待的游客一共為 萬人次，當(dāng)年共有旅游景點(diǎn) 91 處； 2021 年全年，廣州市各景點(diǎn)所接待的游客一共為 萬人次，當(dāng)年共有旅游景點(diǎn) 99處。 表 11 項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間安排 第一期工程 時(shí)間 項(xiàng)目推進(jìn)安排 2021 年 1 月 1 日～ 2021 年 3 月 31 日 公司開辦 2021 年 1 月 1 日～ 2021 年 2 月 28 日 生產(chǎn)設(shè)備的配置以及垂釣區(qū)、綠色蔬菜區(qū)、果園區(qū)、茶趣園區(qū)、小山丘區(qū)等的簡(jiǎn)單建筑或修整 2021 年 1 月 1 日～ 2021 年 6 月 30 日 建筑工程建設(shè)及裝修，包括游客接待中心、辦公樓及員工宿舍、農(nóng)家餐廳、首期度假屋； 基礎(chǔ)設(shè)施工程，包括農(nóng)莊大門區(qū)域、文化休閑廣場(chǎng)、釣 魚區(qū)、園區(qū)道路、指示牌、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、茶趣園區(qū)、家禽區(qū)、停車場(chǎng)、電信網(wǎng)絡(luò)、水電工程等 第二期工程 2021 年 7 月 1 日～ 2021 年 12 月 31 日 完成第二期獨(dú)立式度假屋建設(shè) 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年中完成基礎(chǔ)建設(shè)并在下半年開始對(duì)外營業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃以及農(nóng)莊園區(qū)設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃分為兩期。養(yǎng)殖量將根據(jù)游客需求量而定，如有多余部分才供應(yīng)給本地市場(chǎng)。白天可將雞放 養(yǎng)在果園區(qū)的坡地，使雞的肉質(zhì)結(jié)實(shí)，以明顯區(qū)別于市場(chǎng)上售賣的飼料養(yǎng)殖的雞；另外，讓它們吃蟲蟻，既能果樹除蟲，又能保證肉質(zhì)鮮甜。果園區(qū)的水果主要供游客采摘品嘗或在農(nóng)莊特產(chǎn)超市直接購買，也供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳，如有多余部分可供應(yīng)給本地市場(chǎng)。該區(qū)域也須根 據(jù)時(shí)節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，選擇不同類型的水果種植，包括龍眼、荔枝、枇杷、黃皮等。綠色蔬菜區(qū)的蔬菜主要供應(yīng)給農(nóng)家餐廳，另外也可以提供給游客到田里親自采摘自己喜歡的品種，享受“農(nóng)夫”的樂趣，蔬菜如有多余部分則供應(yīng)給本地市場(chǎng)。該區(qū)將根據(jù) 時(shí)節(jié)、土壤特征以及游客的喜好選擇不同品種的蔬菜和瓜類來種植，在種植過程中，僅使用天然肥料，不使用農(nóng)藥、化學(xué)肥料，以保證蔬菜的新鮮和自然。在茶趣園區(qū)將建設(shè)一個(gè)木制茶藝亭，供游客親自到茶園采茶后自制品嘗，讓游客在這山水田園之間感受著茶香帶來的高雅情趣。在休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)的西北部還將建設(shè)一個(gè)燒烤場(chǎng)，提供 12 個(gè)燒烤爐，給游客提供親朋聚會(huì)或體驗(yàn)燒烤野趣的場(chǎng)地。 休閑運(yùn)動(dòng)區(qū) 休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)規(guī)劃建設(shè)游泳池、籃球場(chǎng)和羽毛球場(chǎng)各一個(gè)，游客在這里做運(yùn)動(dòng)，可以在自然清新的環(huán)境中享受著健康的樂趣。第三處水塘將作為項(xiàng)目預(yù)留用地，僅投放一千多尾魚來保持水體生態(tài)環(huán)境即可。 水塘區(qū) 農(nóng)莊一共有三處水塘，第一處規(guī)劃建設(shè)成為垂釣區(qū)，計(jì)劃同時(shí)放養(yǎng) 6000至 8000 尾魚，在水塘南面建設(shè)一條木制釣魚廊，可供 30 人左右同時(shí)垂釣。 本項(xiàng)目計(jì)劃在度假屋區(qū)的建設(shè)上采取滾動(dòng)式的開發(fā)模式，初期先行建設(shè)30 間雙人房（其中 10 間為木屋）和 20 間三人房（其中 10 間為木屋），提供 120個(gè)床位，剩余的部分為： 40 間雙人房（其中 10 間為木屋）和 10 間三人房。 度假屋區(qū) 度假屋計(jì)劃一共建設(shè) 100 間獨(dú)立式度假屋，總共能提供 230 個(gè)床位。 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營規(guī)劃 農(nóng)莊園區(qū)設(shè)計(jì)方案 根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃與市場(chǎng)定位， BSZ 休閑農(nóng)莊的園區(qū)設(shè)計(jì)有九個(gè)功能區(qū)域，分別為綜合服務(wù)區(qū)、度假屋區(qū)、水塘區(qū)、休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)、茶趣園區(qū)、綠色蔬菜區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、小山丘區(qū)。 由于ＢＳＺ休閑農(nóng)莊毗鄰繁華的廣州市區(qū)，本計(jì)劃書選擇了珠三角地區(qū)以休閑度假旅游為出游目的中產(chǎn)階層的市場(chǎng)作為ＢＳＺ項(xiàng)目的主要目標(biāo)市場(chǎng)，而一般收入階層、會(huì)議市場(chǎng)為次要目標(biāo)市場(chǎng)。此外， BSZ 項(xiàng)目也具備其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：第一， BSZ 休閑農(nóng)莊擁有寧靜、清新、優(yōu)美的自然環(huán)境，依山傍水，四季常綠，清翠怡人，與大自然完全零距離；第二， BSZ 休閑農(nóng)莊可以與周邊的冬季溫泉、夏季漂流形成協(xié)同效應(yīng)而帶來大量的客源。該階段需要繼續(xù)做好項(xiàng)目的運(yùn)營管理，提升項(xiàng)目的持續(xù)價(jià)值，為股東帶來持續(xù)回報(bào)。 第二階段為項(xiàng)目成熟運(yùn)營期，從 2021 年初至 2018 年底，共 4 年左右 .該階段要通過做好項(xiàng)目的運(yùn)營管理，保持并進(jìn)一步提高市場(chǎng)占有率，把 BSZ 休閑農(nóng)莊打造為休閑農(nóng)業(yè)旅游的最佳品牌，使 BSZ 休閑農(nóng)莊在主要目標(biāo)市場(chǎng)中成為游客首選的休閑度假目的地，籍此為股東帶來非常豐厚的回報(bào)。第 2 至第 3年即 72021 年至 2021 年，做好項(xiàng)目的運(yùn)營管理，通過營銷組合策略的實(shí)施，配合 良好的服務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大知名度和提高市場(chǎng)占有率。圍繞公司的目標(biāo)， BSZ 項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃分為三階段。 戰(zhàn)略規(guī)劃 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃是為公司的目標(biāo)服務(wù)的，它使公司的目標(biāo)落實(shí)到具體的工作中，使公司的經(jīng)營運(yùn)作得以循序漸進(jìn)地開展。 BSZ 休閑農(nóng)莊有限公司屬于有限責(zé)任公司，計(jì)劃注冊(cè)資本為 1400 萬元，其中的 400 萬元資金計(jì)劃向風(fēng)險(xiǎn)投資者融資。同時(shí)，該公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系可為 BSZ 項(xiàng)目提供有利的