【正文】 林超華 XXXXXXX 圖 13 購(gòu)房者年齡分布 年齡主要分布在 3039 歲，占了總調(diào)查人數(shù)的 %。 購(gòu)房計(jì)劃 圖 12 購(gòu)房計(jì)劃 明年之前打算購(gòu)房的比例占了調(diào)查人數(shù)的 %。周邊的開發(fā)商大都有著雄厚的實(shí)力，在產(chǎn)品的質(zhì)量上把握較好。隨著居住條件的優(yōu)化，樓盤自身的價(jià)格正不斷向上爬，低價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸減少。一期開發(fā)完畢，在小區(qū)人氣累積的過程中，配套的設(shè)施也逐步完善起來。大都是一期開發(fā)完畢，現(xiàn)在進(jìn)行第二期或三期的開發(fā)，已經(jīng)累積了一定的人氣。 交通配套 ： 地 鐵四號(hào)線、建設(shè)中的七號(hào)線，島內(nèi)還有眾多公共交通線路途徑項(xiàng)目周邊。 建筑面積： 27522 ㎡ ； 占地面積： 8821 ㎡ ； 容積率： 交通配套 ： 地鐵四號(hào)線、建設(shè)中的七號(hào)線，島內(nèi)還有眾多公共交通線路途徑項(xiàng)目周邊。 而真正的直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為尚泰、方圓開發(fā)的 大學(xué)城 1號(hào)和大學(xué)時(shí)光。參考他們的樓面地價(jià)，可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，城建地產(chǎn)拿的幾塊地對(duì)于我們項(xiàng)目有正面作用，因?yàn)樗苯犹岣吡舜髮W(xué)城地塊房?jī)r(jià)。以三房戶型為主打。 3. 購(gòu)房者多持觀望態(tài)度 st 戰(zhàn)略（多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略） wt 戰(zhàn)略（防御型戰(zhàn)略） 5 項(xiàng)目開發(fā)的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 黃埔花園 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 8 黃埔花園位置 建筑面積： 42 萬平方米 均 價(jià)： 8500 元 /平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平方米 優(yōu)勢(shì)（Ｓ） 1. 整體配套設(shè)施較完善 2. 文化氛圍好 3. 社會(huì)治安好 4. 建筑密度低、環(huán)境優(yōu)美 劣勢(shì) (W)： 1. 社區(qū)氛圍不夠。 c) 購(gòu)房者多持觀望態(tài)度 ： 雖然經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)、 貨幣 政策有刺 激作用，但從房地產(chǎn)這兩年振蕩中， 投資客 受 的打擊較大，購(gòu)房者 也會(huì)捂緊口袋過危機(jī)，若非剛性需求，也會(huì)謹(jǐn)重考慮。 威脅 (T) a) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多而實(shí)力強(qiáng)： 目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 有 城建、尚泰 ，而城建實(shí)力雄厚，大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 坐擁四塊地。 d) 短期內(nèi)穩(wěn)定的從寬的貨幣政策： 減少融資難度， 也使樓盤銷售回收資金環(huán)節(jié)的操作難度降低。 b) 新規(guī)劃中番禺區(qū)做為廣州副中心之一： 作為廣州市副中心之一，投資的力度將會(huì)加大，也會(huì)使得番禺整體基建設(shè)施更趨完善。 d) 位于十字路口：靠近公路，一是 嘈雜；二是 風(fēng)水學(xué)上有十字路口對(duì)沖，傷財(cái)之說，廣州人信風(fēng)水的不為少數(shù)。 b) 生活配套略有不足： 肉菜市場(chǎng)離項(xiàng)目所在地較遠(yuǎn)，步行用時(shí)長(zhǎng)。 d) 建筑密度低 、環(huán)境優(yōu) 美 ： 大學(xué)城建筑的高度都嚴(yán)格限制，以低密度建筑為主；珠江綠樹紅花，環(huán)境優(yōu)美，適宜人居。 b) 文化氛圍好： 位于大學(xué)城內(nèi)部，十所高校形成良好的文化氛圍。 地塊周圍的交通條件 地鐵四號(hào)線：四通八達(dá) 大學(xué)城 1 線：外語學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 大學(xué)城 2 線：華工大總站 =大學(xué)城 (廣中醫(yī) )總站 大學(xué)城 3 線：廣東藥學(xué)院總站 =大學(xué)城 (體育中心 )總站 381A,382B,382,387 等多條島內(nèi)線，方便穿梭大學(xué)城內(nèi)各處 公共配套設(shè)施： 10分鐘步行就能到的綜合商業(yè)南區(qū)，有宏城超市及各種娛樂、飲食。 4 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 地塊周圍景觀 ：地塊一側(cè)人工建筑為多，廣工教學(xué)區(qū)與生活區(qū)，商業(yè)南區(qū)建筑；而另一側(cè)因未開發(fā)，故以樹木草叢為主。 商業(yè)設(shè)施方面，現(xiàn)有四個(gè)商業(yè)區(qū)，廣州大學(xué)商業(yè)中心、綜合商業(yè)南區(qū)、綜合商業(yè)北區(qū)、北亭廣場(chǎng) ， 此外， 四個(gè)保留村各規(guī)劃一個(gè)農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，提 供肉菜米面等必需品和其他生活用品服務(wù)。 郵電通訊方面，建成大學(xué)城信息樞紐樓，郵電、電信、移動(dòng)、聯(lián)通等通訊服務(wù)商已進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)。體育設(shè)施方面，規(guī)劃建設(shè) 22個(gè)體育場(chǎng)館（公共區(qū)體育場(chǎng) 1 個(gè)、體育館 1 個(gè)，各大學(xué)內(nèi)部體育場(chǎng) 12個(gè)、體育館 8個(gè)）。教育方面，規(guī)劃建設(shè) 1 所中學(xué)、 2所小學(xué)。廣州大學(xué)城有基干道路 78公里，鋪設(shè)自來水管 156 公里、煤氣管道 36公里。 人口 情況 戶籍人口： 萬人（ 2021 年數(shù)據(jù)） ， 常住人口： 萬人（ 2021 年數(shù)據(jù)） 基礎(chǔ)設(shè)施 交通： 大學(xué)城島內(nèi)交通以內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán) 3條環(huán)路以及 12 條放射線形成開放式路網(wǎng)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息 地塊 性質(zhì) 開發(fā)商 面積 (平 方米 ) 建筑面積 (平方米 ) 樓面地價(jià) （元 /平方米） DS1604 二類居住用地 城建地產(chǎn) 10278 ≤ 32067 6954 DS1703 住宅用地 城建地產(chǎn) 8523 ≤ 26592 7671 DS1402 公共服務(wù)設(shè)施用地 廣東華盛建設(shè)公司 5259 — DS1510 旅館業(yè)用地 廣州凌輝 28302 ≤ 67925 2430 DS0401 住宅用地 尚泰房地產(chǎn) 8821 ≤ 27522 3000 DS0801 二類居住用地 奧力房地產(chǎn) 11875 ≤ 37050 3072 DS1601 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 15914 ≤ 49652 7149 DS1102 商品住宅用地 城建地產(chǎn) 11861 ≤ 37006 7296 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要以城建和尚泰，他們開發(fā)的住宅將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成影響，但城建四塊地樓面地價(jià)高，定位不可能低，尚泰與本項(xiàng)目的樓面地價(jià)較低，有較大的競(jìng)爭(zhēng)力，在定位上也有更大的選擇空間。 總體上看，番禺發(fā)展基礎(chǔ)良好，現(xiàn)處于發(fā)展的中前期，有未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升的趨勢(shì)會(huì)保持不變。 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 圖 4 0408 年番禺區(qū)生產(chǎn)總值 番禺區(qū)生產(chǎn)總值近年的整體趨勢(shì)是穩(wěn)步上升，增長(zhǎng)率持續(xù)保持在 12%以上，增速較快，在未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)保持不減。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 生產(chǎn) 總值 1 潘安：原廣州市規(guī)劃局局長(zhǎng)，任期時(shí)間為 2021 年 5 月 2021 年 9 月。潘安強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)洲島與小谷圍島也是一河之隔，自然風(fēng)光旖旎迷人，空氣質(zhì)量良好，民風(fēng)質(zhì)樸純潔，歷史文化底蘊(yùn)深厚，非常適合將其規(guī)劃成為廣州大學(xué)城的綜合服務(wù)區(qū)，成為廣州大學(xué)城名副其實(shí)的“后花園”，延續(xù)大學(xué)城的文化歷史服務(wù)功能。據(jù)介紹，目前洛溪島上樓盤林立，并具備了一定的生活服務(wù)配套設(shè)施，因此，潘安 1表示，今后洛溪島將為解決大學(xué)城的城市服務(wù)設(shè)施出一份力，“大學(xué)城里生活、工作的人可以居住在洛溪島。正是有了這么高的規(guī)劃定位，又具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，官洲島已被納入“廣州大學(xué)城圈”，它將成為今后大學(xué)城的研發(fā)中心。 大學(xué)城圈 官洲島： 大學(xué) 城研發(fā)中心小谷圍島的北面、與其僅一水之隔的是面積 方公里的官洲島。 3 區(qū)域環(huán)境研究 規(guī)劃 政策 《 20212020 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，未來十年，廣州將以舊城區(qū)主中心，番禺、南沙、花都等為六個(gè)副中心，眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)形成的“雁陣式”發(fā)展組團(tuán)，構(gòu)建大廣州的發(fā)展態(tài)勢(shì)。而 新城人們生活急速，在新城區(qū)只見人人穿著西裝，穿梭于高樓大廈之間。老城文化典型如西關(guān)文化、飲茶文化等文化；新城文化則體現(xiàn)為都市文化。其中舊城區(qū)的老年人口比例最高，已超過 18％，而預(yù)測(cè)到 2030年廣州老年人口將超過 200 萬。 圖 3 消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 人口 環(huán)境 2021 年末，全市常住人口 萬人，戶籍人口 萬人（ 2021 年），市區(qū)常住人口 萬人（ 2021 年），戶籍人口 萬人（ 2021 年） 全市 常住人口密度 (戶籍統(tǒng)計(jì) ) 人 /平方公里；全市戶籍人口密度 (戶籍統(tǒng)計(jì) ) 1040 人 /平方公里。 小結(jié)： 廣州 市今年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資一直保持快速增長(zhǎng)，上半年增速高達(dá) %，預(yù)計(jì)下半年增速會(huì)有所回落，但在地鐵工程、亞運(yùn) 城及亞運(yùn)場(chǎng)館、新廣州站及相關(guān)工程等重點(diǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資仍將保持較快增長(zhǎng)。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資均保持增長(zhǎng)，同比分別增長(zhǎng) 倍、 %和 %，其中工業(yè)投資增長(zhǎng) %。 全市 完成固定資產(chǎn)投資 廣州市 上半年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比 一季度提高 個(gè)百分點(diǎn)。 降低小戶型首次購(gòu)房 契稅 ，對(duì)小戶 型的普通住宅的銷售的促進(jìn)作用；而購(gòu)買住房暫免征收印花稅，對(duì)所有戶型都起到正面的影響。 2021 年 12 月 31日，國(guó)務(wù)院決定自 2021 年 1月 1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人征收大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 房產(chǎn)稅。 2021 年 12 月 29日，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，財(cái)政 .部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。 房地產(chǎn) 政策 2021 年 10 月 22日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》。， 6 年來的首次降息及之后的幾次下調(diào)，都 顯示央行寬松的財(cái)政政策的大方向 ，也說明房地產(chǎn)的融資難度將降低 。 2021年 1月 16日 從 1月 25日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn) 。 2021年 4月 16日 從 4月 25日起上調(diào) 存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)。 從 6月 15日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)。 2021年 9月 15日 從 2021年 9月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 分點(diǎn) 從 2021年 9月 25日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目所在地 圖 1 項(xiàng)目所在地 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2021年 10月 8日 從 2021年 10月 9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 百分點(diǎn)。 2021年 10月 29日 從 2021年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) ；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2021年 11月 27日 從 2021年 11月 27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率?？傉嫉孛娣e為 11875 平方米，可建筑面積為37050 平方米。 《房地產(chǎn)投資分析》課程 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)題目 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 學(xué) 院 商學(xué)院 專 業(yè) 工程管理 班 級(jí) 06 投資與造價(jià) 學(xué) 號(hào) XXXXXXXX 學(xué)生姓名 林超華 指導(dǎo)教師 X X 大學(xué)城 DS0801 地塊項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究 林超華 XXXXXXX 目錄 1 項(xiàng)目概述 ................................................................................................................... 4 2 宏觀環(huán)境研究 ............................................................................................................ 4 政策環(huán)境 ..................................................................................................... 4 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ..................................................................................................... 3 人口環(huán)境 ....................