【正文】 一個優(yōu)秀的銷售人員 ”。根據(jù)這些調(diào)研得出來的結(jié)論經(jīng)濟貿(mào)易系畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 第 7 頁 制作廣告然后投入廣告。在樓盤銷售的不同階段，市場調(diào)研的重點也不盡相同。路勁城在廣告投入制作時完全憑的是自己的主觀意愿，而沒有真正從消費者的角度來考慮消費者希望看到什么樣的宣傳廣告，什么樣的廣告才是會讓消費者一目了 然而不需要仔細捉摸其內(nèi)涵。 4 產(chǎn)生問題的原因分析 ，盲目的制作廣告 現(xiàn)在的 整個 市場 營銷環(huán)境已經(jīng)屬于“買方市場”，簡單來講即消費者需要什么我們就生產(chǎn)什么。 ，致使最新消息傳播受限 聯(lián)合推廣是以某種產(chǎn)品的標(biāo)簽、包裝等產(chǎn)品外觀，為其他類別的商品或服務(wù)做廣告宣傳的廣告形式，通過該商品本身的市場流通渠道，使其附帶的廣告信息精確的到達目標(biāo)受眾。 路勁城的促銷活動很難讓人看出它真正的目標(biāo)受眾是誰，活動形式 上整體體現(xiàn)出來的是一個亂字。 經(jīng)濟貿(mào)易系畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 第 6 頁 路勁城現(xiàn)階段最大的 同檔次 競爭對手就是與它 僅一條馬路之隔 的新城 香溢瀾橋。 但是“ 水可載舟，亦可覆舟 ”，如果促銷活動過于頻繁 而且沒有任何新意那么就會造成消費者的一種視覺疲勞， 多數(shù)消費者就會報有只想通過促銷活動來拿點禮品而不是真正想要去了解房子 的信息。 ，沒有創(chuàng)新感 通過現(xiàn)場的 促銷活動能夠 更快速的 吸引消費 者 的目光，刺激消費者的大腦從而讓消費者購買。 側(cè)重點單一 房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展 從改革開放到現(xiàn)在已經(jīng)有一段時間了，以前房地產(chǎn)事業(yè)采用的銷售方式是“坐銷”，即等客戶上門來買房子，完全不需要任何的宣傳手段和人員推銷，但是，隨著國家政策的變更以及整個房地產(chǎn)市場的變化，使得房地產(chǎn)行業(yè)不得不 主動出擊，靠各種營銷手段來促進其銷售量。 路勁城的銷售部人員雖然都是從上一個樓盤天雋峰調(diào)來的精英銷售人員，但是他們在面對形形色色的消費者時還是會出現(xiàn)輕蔑顧客，對消費者的提問不耐煩，對消費者不予理睬等問題，這是對消費者極大的一種不尊重。 湖塘雖是全區(qū)政治、經(jīng)濟和文化中心，但是湖塘的總?cè)丝谥徽颊麄€武進區(qū)的 25%，所以，如果只注重在湖塘片區(qū)投入印刷類 廣告和電子類廣告，那么 這對于路勁城整個項目信息的傳播是遠遠不夠的。 ，普及面不廣 路勁 城最主要的廣告目標(biāo)受眾是武進區(qū)的常住居民，其次是周邊的一些城區(qū)和外來人口。 “ 項目周圍道路四通八達，開車至市中心只需十分鐘 ，到火車站汽車站 15分鐘左右。 3 路勁城現(xiàn)有促銷方式存在的問題分析 ，錯誤誘導(dǎo)消費者 為了更好地吸引消費者購房 ，一些樓盤的廣告設(shè)計者們經(jīng)常會給樓盤穿上精美的外衣，創(chuàng)意花樣百出，詞語虛張夸大。 周邊 開發(fā) 商逐漸增多，競爭越來越激烈 ； 來自同類型競爭項目的競爭風(fēng)險 不斷上升 ， 房子的替代 性也越來越大 ； 路勁城最大的競爭對手是新城的香溢瀾橋和春天里這兩個樓盤。 路勁城 現(xiàn)階段的地理位置不占優(yōu)勢 ，偏馬杭鎮(zhèn)鄉(xiāng)下，周邊缺乏景觀資源 ； 項目目前就近的生活配套較少； 地鐵一號線的規(guī)劃線路離路勁城較遠； 與本地最大開發(fā)商 新城僅一街之 隔，易造成消費者的現(xiàn)身比較； 同地區(qū)段 樓盤 價格比較高 ，失去了價格的競爭優(yōu)勢 ； 高額投入的廣告 成本 最終 的收益卻沒有在業(yè)績上有明顯的提高；企業(yè)在人員推銷方式上的側(cè)重點 過于單一 ，對銷售人員的培訓(xùn)沒有針對性； 做的現(xiàn)場促銷活動沒有針對性和新鮮感； 促銷 活動中贈送的禮品與競爭對手有很大的差距。消費者這些顯性和隱性問題的出現(xiàn)一步步地阻礙了路勁城最終的銷售目標(biāo)， 而如何克服這些已經(jīng)既定的問題，成為了路勁城今后銷量 目標(biāo)迅速提升 的一大關(guān)鍵。 許多 消費者慕名而來，但 最終的成交量卻遠不如之前的御城和天雋峰 ,離最終的預(yù)期目標(biāo)還 有一定的距離 。 路勁城在整個開盤期間共售出 1 常州日報， 20xx 年 2 月 21 日 2 3 4 5 6 經(jīng)濟貿(mào)易系畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 第 3 頁 去 276 多套房子，在后期的整個銷售過程中，它的成交量較之前兩個樓盤有很大的差距 。 不過，隨著整個房地產(chǎn)市場 環(huán)境的不斷變化，路勁 地產(chǎn)在 20xx 年新開發(fā)的樓盤 —— 路勁城的整體銷量 和最終要達到的預(yù)期目標(biāo) 就沒有先前的御城和天雋峰那么樂觀 。 4而在今年的 9 月 18 日御城項目更是以成交 14 套銷量 和 平方米的銷售面積 位列武進區(qū)銷售榜榜首。作為武進首席品質(zhì)大盤，御城品質(zhì) 讓所有購房者 有目共睹 。一夜之間武進無人不談天雋峰。 20xx 年 2 月，在 淡市之下，路勁天雋峰狂銷 4 億 再次 刮起樓市颶風(fēng) 。 微觀環(huán)境分析 路勁地產(chǎn)真正涉足房地產(chǎn)行業(yè)是在 20xx 年開始的， 從 20xx 年 才開始進入常州房地產(chǎn)市場 ， 并同期 購入常州御城、天雋峰、又一城三個項目地塊 ，目前， 這三塊地的成功開發(fā)已經(jīng)成為了常州人民心中標(biāo)志性的居住小區(qū)和商業(yè)活動中心，其中天雋峰 因其獨到的地理選址與筑房的理念， 它 的銷售 量更是創(chuàng)下了路勁地產(chǎn)在常 州房地產(chǎn)銷量 中的神話。 隨著整個家庭生活模式的不斷變化和受整個社會環(huán)境的影響，常州市購房的主力人群處于 2545 歲之間，占整個購房人群的 %， 其中， 2535歲年齡段的婚房需求最為突出，所占比重達 %2。 宏觀環(huán)境分析 20xx 年，央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息，常州 房地產(chǎn)剛需市場被有效激發(fā)，商品房銷量 明顯回升，商品房價格止跌企穩(wěn)，常州樓市出現(xiàn)了溫和復(fù)蘇的積極信號，各大樓盤的 新老型開發(fā)商也開始陸續(xù)在常州這塊“寶地”尋找到自己的駐足之地，競爭異常的激烈。 1 常州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 隨著常州房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的不斷變化，使每一個房地產(chǎn)企業(yè) 的機會與挑戰(zhàn)并存。通過改變現(xiàn)有促銷策略中的不足 ， 制定出真正能夠解決問題的方案 ，從而 實現(xiàn)企業(yè) 的最終 銷售目標(biāo) 。 房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立的房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和商品交換者，與其他企業(yè)一樣，都是在不斷變化的社會經(jīng)濟環(huán)境中運行的。而能夠直接、迅速推動產(chǎn)品銷售的則是促銷策略。s daughter married rush, and so on. Article through the analysis of real estate market situation which leads to insufficient Road King City on promotion from its SWOT analysis, analysis of the existing problems, causes of problems and finally solve the policy, starting with a few analysis of the promotion strategy of the future of promotions to give way to new ways of thinking and development direction in the activities, which bring great profit returns to the enterprise. 【 Key words】 promoti