【正文】 一個(gè)優(yōu)秀的銷售人員 ”。根據(jù)這些調(diào)研得出來(lái)的結(jié)論經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 7 頁(yè) 制作廣告然后投入廣告。在樓盤銷售的不同階段，市場(chǎng)調(diào)研的重點(diǎn)也不盡相同。路勁城在廣告投入制作時(shí)完全憑的是自己的主觀意愿，而沒(méi)有真正從消費(fèi)者的角度來(lái)考慮消費(fèi)者希望看到什么樣的宣傳廣告，什么樣的廣告才是會(huì)讓消費(fèi)者一目了 然而不需要仔細(xì)捉摸其內(nèi)涵。 4 產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析 ，盲目的制作廣告 現(xiàn)在的 整個(gè) 市場(chǎng) 營(yíng)銷環(huán)境已經(jīng)屬于“買方市場(chǎng)”，簡(jiǎn)單來(lái)講即消費(fèi)者需要什么我們就生產(chǎn)什么。 ，致使最新消息傳播受限 聯(lián)合推廣是以某種產(chǎn)品的標(biāo)簽、包裝等產(chǎn)品外觀，為其他類別的商品或服務(wù)做廣告宣傳的廣告形式，通過(guò)該商品本身的市場(chǎng)流通渠道，使其附帶的廣告信息精確的到達(dá)目標(biāo)受眾。 路勁城的促銷活動(dòng)很難讓人看出它真正的目標(biāo)受眾是誰(shuí)，活動(dòng)形式 上整體體現(xiàn)出來(lái)的是一個(gè)亂字。 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 6 頁(yè) 路勁城現(xiàn)階段最大的 同檔次 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是與它 僅一條馬路之隔 的新城 香溢瀾橋。 但是“ 水可載舟，亦可覆舟 ”，如果促銷活動(dòng)過(guò)于頻繁 而且沒(méi)有任何新意那么就會(huì)造成消費(fèi)者的一種視覺(jué)疲勞， 多數(shù)消費(fèi)者就會(huì)報(bào)有只想通過(guò)促銷活動(dòng)來(lái)拿點(diǎn)禮品而不是真正想要去了解房子 的信息。 ，沒(méi)有創(chuàng)新感 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的 促銷活動(dòng)能夠 更快速的 吸引消費(fèi) 者 的目光，刺激消費(fèi)者的大腦從而讓消費(fèi)者購(gòu)買。 側(cè)重點(diǎn)單一 房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展 從改革開(kāi)放到現(xiàn)在已經(jīng)有一段時(shí)間了，以前房地產(chǎn)事業(yè)采用的銷售方式是“坐銷”，即等客戶上門來(lái)買房子，完全不需要任何的宣傳手段和人員推銷，但是，隨著國(guó)家政策的變更以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，使得房地產(chǎn)行業(yè)不得不 主動(dòng)出擊，靠各種營(yíng)銷手段來(lái)促進(jìn)其銷售量。 路勁城的銷售部人員雖然都是從上一個(gè)樓盤天雋峰調(diào)來(lái)的精英銷售人員，但是他們?cè)诿鎸?duì)形形色色的消費(fèi)者時(shí)還是會(huì)出現(xiàn)輕蔑顧客，對(duì)消費(fèi)者的提問(wèn)不耐煩，對(duì)消費(fèi)者不予理睬等問(wèn)題，這是對(duì)消費(fèi)者極大的一種不尊重。 湖塘雖是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，但是湖塘的總?cè)丝谥徽颊麄€(gè)武進(jìn)區(qū)的 25%，所以，如果只注重在湖塘片區(qū)投入印刷類 廣告和電子類廣告，那么 這對(duì)于路勁城整個(gè)項(xiàng)目信息的傳播是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 ，普及面不廣 路勁 城最主要的廣告目標(biāo)受眾是武進(jìn)區(qū)的常住居民，其次是周邊的一些城區(qū)和外來(lái)人口。 “ 項(xiàng)目周圍道路四通八達(dá)，開(kāi)車至市中心只需十分鐘 ，到火車站汽車站 15分鐘左右。 3 路勁城現(xiàn)有促銷方式存在的問(wèn)題分析 ，錯(cuò)誤誘導(dǎo)消費(fèi)者 為了更好地吸引消費(fèi)者購(gòu)房 ，一些樓盤的廣告設(shè)計(jì)者們經(jīng)常會(huì)給樓盤穿上精美的外衣，創(chuàng)意花樣百出，詞語(yǔ)虛張夸大。 周邊 開(kāi)發(fā) 商逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈 ； 來(lái)自同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 不斷上升 ， 房子的替代 性也越來(lái)越大 ； 路勁城最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是新城的香溢瀾橋和春天里這兩個(gè)樓盤。 路勁城 現(xiàn)階段的地理位置不占優(yōu)勢(shì) ，偏馬杭鎮(zhèn)鄉(xiāng)下，周邊缺乏景觀資源 ； 項(xiàng)目目前就近的生活配套較少； 地鐵一號(hào)線的規(guī)劃線路離路勁城較遠(yuǎn)； 與本地最大開(kāi)發(fā)商 新城僅一街之 隔，易造成消費(fèi)者的現(xiàn)身比較； 同地區(qū)段 樓盤 價(jià)格比較高 ，失去了價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ； 高額投入的廣告 成本 最終 的收益卻沒(méi)有在業(yè)績(jī)上有明顯的提高；企業(yè)在人員推銷方式上的側(cè)重點(diǎn) 過(guò)于單一 ，對(duì)銷售人員的培訓(xùn)沒(méi)有針對(duì)性； 做的現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)沒(méi)有針對(duì)性和新鮮感； 促銷 活動(dòng)中贈(zèng)送的禮品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有很大的差距。消費(fèi)者這些顯性和隱性問(wèn)題的出現(xiàn)一步步地阻礙了路勁城最終的銷售目標(biāo)， 而如何克服這些已經(jīng)既定的問(wèn)題，成為了路勁城今后銷量 目標(biāo)迅速提升 的一大關(guān)鍵。 許多 消費(fèi)者慕名而來(lái)，但 最終的成交量卻遠(yuǎn)不如之前的御城和天雋峰 ,離最終的預(yù)期目標(biāo)還 有一定的距離 。 路勁城在整個(gè)開(kāi)盤期間共售出 1 常州日?qǐng)?bào)， 20xx 年 2 月 21 日 2 3 4 5 6 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 第 3 頁(yè) 去 276 多套房子，在后期的整個(gè)銷售過(guò)程中，它的成交量較之前兩個(gè)樓盤有很大的差距 。 不過(guò)，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 環(huán)境的不斷變化，路勁 地產(chǎn)在 20xx 年新開(kāi)發(fā)的樓盤 —— 路勁城的整體銷量 和最終要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo) 就沒(méi)有先前的御城和天雋峰那么樂(lè)觀 。 4而在今年的 9 月 18 日御城項(xiàng)目更是以成交 14 套銷量 和 平方米的銷售面積 位列武進(jìn)區(qū)銷售榜榜首。作為武進(jìn)首席品質(zhì)大盤，御城品質(zhì) 讓所有購(gòu)房者 有目共睹 。一夜之間武進(jìn)無(wú)人不談天雋峰。 20xx 年 2 月，在 淡市之下，路勁天雋峰狂銷 4 億 再次 刮起樓市颶風(fēng) 。 微觀環(huán)境分析 路勁地產(chǎn)真正涉足房地產(chǎn)行業(yè)是在 20xx 年開(kāi)始的， 從 20xx 年 才開(kāi)始進(jìn)入常州房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 并同期 購(gòu)入常州御城、天雋峰、又一城三個(gè)項(xiàng)目地塊 ，目前， 這三塊地的成功開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為了常州人民心中標(biāo)志性的居住小區(qū)和商業(yè)活動(dòng)中心，其中天雋峰 因其獨(dú)到的地理選址與筑房的理念， 它 的銷售 量更是創(chuàng)下了路勁地產(chǎn)在常 州房地產(chǎn)銷量 中的神話。 隨著整個(gè)家庭生活模式的不斷變化和受整個(gè)社會(huì)環(huán)境的影響，常州市購(gòu)房的主力人群處于 2545 歲之間，占整個(gè)購(gòu)房人群的 %， 其中， 2535歲年齡段的婚房需求最為突出，所占比重達(dá) %2。 宏觀環(huán)境分析 20xx 年，央行兩次降準(zhǔn)、兩次降息，常州 房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)被有效激發(fā)，商品房銷量 明顯回升，商品房?jī)r(jià)格止跌企穩(wěn)，常州樓市出現(xiàn)了溫和復(fù)蘇的積極信號(hào)，各大樓盤的 新老型開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始陸續(xù)在常州這塊“寶地”尋找到自己的駐足之地，競(jìng)爭(zhēng)異常的激烈。 1 常州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 隨著常州房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的不斷變化，使每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè) 的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。通過(guò)改變現(xiàn)有促銷策略中的不足 ， 制定出真正能夠解決問(wèn)題的方案 ，從而 實(shí)現(xiàn)企業(yè) 的最終 銷售目標(biāo) 。 房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)立的房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和商品交換者，與其他企業(yè)一樣，都是在不斷變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中運(yùn)行的。而能夠直接、迅速推動(dòng)產(chǎn)品銷售的則是促銷策略。s daughter married rush, and so on. Article through the analysis of real estate market situation which leads to insufficient Road King City on promotion from its SWOT analysis, analysis of the existing problems, causes of problems and finally solve the policy, starting with a few analysis of the promotion strategy of the future of promotions to give way to new ways of thinking and development direction in the activities, which bring great profit returns to the enterprise. 【 Key words】 promoti