【正文】 些物流園區(qū)的占地規(guī)模較大，如不萊梅的物流園區(qū)占地在 100 公頃以上。 物流園區(qū)的占地規(guī)模較大，一般以倉儲、運輸、加工（工業(yè)加工和流通加工）等用地為主，同時還包括一定的與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務(wù)等設(shè)施用地。三是經(jīng)濟合理性，包括較低的地價、數(shù)量充足且素質(zhì)較高的勞動力等，為園區(qū)企業(yè)獲得必要利益創(chuàng)造條件； 一是至少可以實現(xiàn)兩種以上運輸方式連接，特別是公路和鐵路兩種方式； 為吸引物流、配送轉(zhuǎn)運中心等物流企業(yè)在園區(qū)集聚，物流園區(qū)在空間布局時還需考慮物流市場需求、土地價格、交通設(shè)施、勞動力成本、環(huán)境等經(jīng)濟、社會條件因素。該項目總投資 8000萬元，預(yù)計日停車量為 1000 臺次。一萬平方米的智能化高架倉庫一幢和擁有 200 輛貨運汽車的虛擬車隊，并以此為龍頭整合徐州市現(xiàn)有社會物流資源，屆時一個擁有倉儲、配送、停車和貿(mào)易區(qū)的現(xiàn)代化物流園區(qū)將初露《建設(shè)合肥市現(xiàn)代物流園區(qū)項目可行性研究報告》 共 171 頁 第 22頁 端倪。 ③徐州香山現(xiàn)代物流園區(qū) 徐州香山現(xiàn)代物流園區(qū)是徐州市政府 2021 年重點工程項目之一，由徐限責(zé)任公司承建，位于市東郊下淀地區(qū)，交通便利、位置優(yōu)越，緊靠臺灣大中鋼鐵廠、 金山橋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等生產(chǎn)區(qū)。軍工路和寶山港三大港日去年的集裝箱吞吐量占全市總量的 58％以上；通過外環(huán)線 寶山段、吳淑越江隧道連接外高橋，實現(xiàn)浦東浦西聯(lián)運，年吞吐量將達(dá)到 1000 萬標(biāo)準(zhǔn)箱；連接浦東國際空港和虹橋國際機場以及滬嘉、滬寧、滬杭、滬京高速公路；通過使蘊藻洪與黃浦江、長江融為一體，服務(wù)于長江三角洲經(jīng)濟帶。陸、空。 ②西北物流園區(qū) 規(guī)劃中的西北物流園區(qū)擬建在普陀區(qū)靠城市外環(huán)線一帶，以上海市與北方各省市及沿長江省市物流為主要服務(wù)對象，以滬寧鐵路、滬寧嘉高速公路和公路國道為依托，以上海市浦西地區(qū)東北方向和城市內(nèi)物流為主要服務(wù)對象，建設(shè)現(xiàn)代化物流系統(tǒng)。目前，這些城市均在進行物流園區(qū)建設(shè)的規(guī)劃論證或具體項目的建設(shè)。 華東地區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展水平較高的三大經(jīng)濟區(qū)域之一，也是重要的物流發(fā)生與運作組織樞紐。同時，隨著城市區(qū)面積的擴展和城際交通運輸?shù)陌l(fā)展，在城市中心區(qū)與新城區(qū)的邊緣地區(qū)則很快形成了新的產(chǎn)業(yè)聚集中心。 上海市及華東地區(qū) 在改革開放、經(jīng)濟發(fā)展的推動下，上海市區(qū)面積近 20年得到大幅度擴展，從 80年代初的 450 平方公里左右到 90年代的 700平方公里，預(yù)計到 2020 年將達(dá)到 1500 平方公里，中心區(qū)將達(dá)到 600平方公里。食品批發(fā)市場，專業(yè)建材市場，鐵路貨運站、公路貨運站，倉儲配送庫及信息展示中心等。廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯點，有?京九第一鎮(zhèn)?美譽，從物流的角度衡量，其地理位置非常重要，借助連接南北的鐵路干線京九線和常平鐵路樞紐，建設(shè)服務(wù)于東莞及 周邊地區(qū)、輻射京九沿線的物流園區(qū)，將有利于提高跨區(qū)域工業(yè)、商貿(mào)物流的組織化程度和物流運作效率。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和企業(yè)物流運作效率的需要，使為生產(chǎn)與銷售服務(wù)的物流基礎(chǔ)設(shè)施的需求突現(xiàn)出來，特別是發(fā)展物流園區(qū)的需求更為迫切。東莞以外貿(mào)經(jīng)濟為特色的國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使得物流組織在時間、地域和網(wǎng)絡(luò)等方面具有自身的要求和特點，對高效率、低成本組織國際物流組織的需求，使東蕪構(gòu)筑起強大的物流運作系統(tǒng)。同時，一個城市即便是經(jīng)濟規(guī)模較大和區(qū)域經(jīng)濟地位突出的經(jīng) 濟中心城市，是否需要如此多的物流園區(qū)，也值得商榷。 考慮到深圳的物流發(fā)展現(xiàn)狀和特點，在規(guī)劃的 8 大物流園區(qū)中，深圳市將優(yōu)先發(fā)展機場 —— 寶安物流園區(qū)、平湖物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)、筍崗 —— 清水河物流園區(qū)、鹽田港區(qū)物流園區(qū)及西部港區(qū)物流園區(qū)，幾乎是在全市范圍內(nèi)全面啟動物流園區(qū)建設(shè)。鹽田港區(qū)物流園區(qū)。龍崗物流園區(qū)。筍崗 —— 清水河物流園區(qū)。龍華物流園區(qū)。平湖物流園區(qū)。南山物流園區(qū)。西部港區(qū)物流園區(qū)。機場 —— 寶安物流園區(qū)。 根據(jù)該市物流分布與城市功能結(jié)構(gòu)的特點，《深圳市城市總體規(guī)劃》提出發(fā)展以集裝箱、航空和日岸過境運輸為主體，加速發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的構(gòu)想。 2． 4． 2． 1 珠江三角洲地區(qū) 珠江三角洲地區(qū)的物流園區(qū)發(fā)展以深圳、廣州及周邊以出口加工貿(mào)易為主的中小城市（特別是東莞）最具有代表性。目前基本形成了全國從南到北。物流園區(qū)在日本稱為物流園區(qū)（ Distribution Park），在德國被稱為貨運村呼 reight Village 人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設(shè)目的、服務(wù)功能是基本相同的。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本。 伴隨著物流業(yè)的進一步發(fā)展，各個企業(yè)都逐漸意識到配送轉(zhuǎn)運中心分 散建設(shè)。 在德國乃至于整個歐洲，日益激烈的市場競爭迫使各個企業(yè)在生產(chǎn)及銷售環(huán)節(jié)盡力降低成本及費用支出，尤其是在定購原材料到向客戶分發(fā)最終產(chǎn)品的供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，節(jié)約成本的強烈要求帶來了發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的巨大機遇。此間分析研究了德國。然而，對于物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理，我們還缺乏經(jīng)驗，尚未有完善。 2． 4． 1 物流園區(qū)的產(chǎn)生 物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)得到了快速發(fā)展。 物流園區(qū)的發(fā)展概況 物流園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展問題的提出，是由于現(xiàn)代物流發(fā)展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計算機及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。在物流實際運作中，上述分工與協(xié)作可分為兩個方面： ①物流服務(wù)需求的推動 物流服務(wù)需求的推動表現(xiàn)為從成本、服務(wù)及 靈活性角度所反映的對外部物流服務(wù)的需求、減少物流設(shè)施投入或提高資產(chǎn)收益率、獲得高水平的物流管理技能和企業(yè)經(jīng)營管理方式的調(diào)整。多式聯(lián)運等，均在能力和效率方面成為物流管理和運作的重要支持手段，使物流活 動可以在更為廣闊的地域范圍內(nèi)進行開展，從而促進了物流的快速發(fā)展。信息技術(shù)幾乎含蓋了物流管理活動的各個環(huán)節(jié)，促進了物流整體水平的提高，使物流管理技術(shù)的適應(yīng)范圍和服務(wù)領(lǐng)域得到拓展，推動了物流的發(fā)展。因此，提高信息反應(yīng)速度，增強供應(yīng)鏈的透明度，提高物流的控制管理能力、客戶服務(wù)水平和系統(tǒng)效益，將是物流管理和運作必須解決的問題，而計算機和信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，既使這種需求得到滿足，也使物流的發(fā)展因此而得到極大地推動。 由于現(xiàn)代物流活動的范圍（地理意義上的空間范圍和物流管理技術(shù)滲透的《建設(shè)合肥市現(xiàn)代物流園區(qū)項目可行性研究報告》 共 171 頁 第 16頁 經(jīng)濟活動范圍）被極大地拓展，使大量的。這種合理化表現(xiàn)為企業(yè)對于自身 物流能力的客觀評估與正確定位，對外部環(huán)境與市場需求、供給的深刻了解與合理預(yù)期，對企業(yè)自身發(fā)展方向與發(fā)展時機的準(zhǔn)確把握； 現(xiàn)代物流服務(wù)實踐說明，一個企業(yè)沒有必要也不可能占有全部可涉及的物流資源； ②物流與企業(yè)的核心競爭能力 物流能力可以具體表現(xiàn)為企業(yè)的市場營銷能力、物流組織與操作能力和對顧客的適應(yīng)能力以及服務(wù)效率與保證率； 物流能力 通常是指開展物流運作和提供物流服務(wù)的企業(yè)，在實現(xiàn)創(chuàng)造顧客價值的過程中所具備的對物流的計劃、控制、實施過程進行的能力； 2． 3． 2 企業(yè)物流能力的培養(yǎng) 在現(xiàn)代經(jīng)濟條件下，企業(yè)之間的競爭己不再是獲得廉價的原材料、產(chǎn)品的生產(chǎn)技術(shù)、銷售市場的簡單競爭，往往是企業(yè)面對市場和客戶建立的快速響應(yīng)系統(tǒng)與供應(yīng)鏈優(yōu)劣的競爭，即企業(yè)是在物流能力方面進行生存的較量，企業(yè)物流能力的培養(yǎng)成為現(xiàn)代物流發(fā)展的重要推動力量。 面對我國經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域化特征日益突出和東、中、西部經(jīng)濟發(fā)展差距較大的現(xiàn)實形勢，如何提高我國經(jīng)濟的整體實力，加強我國各行業(yè)的競爭能力，全面參與加入 WTO 后的國際競爭和迎接 國外優(yōu)勢企業(yè)的挑戰(zhàn)，是我國企業(yè)面臨的重要戰(zhàn)略課題。 在我國實現(xiàn)?兩個轉(zhuǎn)變? 和進行國有企業(yè)改革攻堅的大背景下，我國經(jīng)濟正在告別短缺而面臨產(chǎn)品相對過剩，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整進程的任務(wù)十分艱巨，需要采取積極穩(wěn)妥的財政金融政策，擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟發(fā)展。 因此，導(dǎo)致現(xiàn)代物流管理技術(shù)得到空前重視的原因，主要來自于以下幾個《建設(shè)合肥市現(xiàn)代物流園區(qū)項目可行性研究報告》 共 171 頁 第 14頁 方面：當(dāng)前，在經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家和部分經(jīng)濟發(fā)展水平較高的發(fā)展中國家和地區(qū)，企業(yè)除注重技術(shù)、產(chǎn)品、市場和客戶開發(fā)能力的培植外，更為注重維持穩(wěn)定而有效的供應(yīng)鏈、使產(chǎn)品的服務(wù)更貼近用戶、建立即時供應(yīng)系統(tǒng) 、實現(xiàn)零庫存等物流戰(zhàn)略的建立。從現(xiàn) 代物流發(fā)展的規(guī)律分析，其發(fā)展的推動因素主要來自于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)需要、物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流服務(wù)的專業(yè)化分工與協(xié)作等幾個方面。 供應(yīng)鏈管理也稱為一體化物流管理 Ontegrated Logistics 人是 20世紀(jì)末最有影響的物流趨勢之一，其基本含義是指不同職能部門之間或不同企業(yè)之間在物流上的廣泛或全方位合作，以達(dá)到提高物流效率、降低物流成本的目的。供應(yīng)鏈管理實際上就是把物流和企業(yè)全部活動作為 一個統(tǒng)一的過程來管理。 供應(yīng)鏈?zhǔn)侵笍牟少忛_始經(jīng)過生產(chǎn)、分配、銷售最后到達(dá)用戶等一系列活動（既包括生產(chǎn)經(jīng)營活動，也包括物流活動本身）是一個環(huán)環(huán)相扣的‘物流鏈?，《建設(shè)合肥市現(xiàn)代物流園區(qū)項目可行性研究報告》 共 171 頁 第 13頁 而不再是孤立的行為，物流活動受這一供應(yīng)鏈決定和制約。信息組織、服務(wù)質(zhì)量等相互之間存在效益背反關(guān)系，因此必須從系統(tǒng)管理的角度著手，合理正確解決效益背反矛盾。 2． 2． 3 現(xiàn)代物流的核心一供應(yīng)鏈一體化 由于物流管理的作用是將分散的功能要素集合成一個有機的系統(tǒng)并以此構(gòu)成物流的基本要義所在，因此物流理論形成伊始便被注入了系統(tǒng)的思想。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運輸企業(yè)的不同之處在于，物流服務(wù)企業(yè)在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參 與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。 ③專業(yè)化物流服務(wù)在不斷壯大 發(fā)達(dá)國家目前非常重視發(fā)展?第三方物流業(yè)?。從開始時期將產(chǎn)品從生產(chǎn)線終端送到消費者手中到后來協(xié)助生產(chǎn)企業(yè)以?即時供貨（ JIT）?和?零庫存（ ZI）?等手段加速資金與物資的周轉(zhuǎn)利用，物流業(yè)的服務(wù)過程不斷向前延伸。通關(guān)、保險、商檢、衛(wèi)檢、動植檢、中轉(zhuǎn)、保稅等業(yè)務(wù)統(tǒng)一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領(lǐng)域來進行通盤考慮和經(jīng)營，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷售、轉(zhuǎn)讓等增值服務(wù)，也逐漸涵蓋進來。 ①物流服務(wù)的內(nèi)涵將繼續(xù)拓展 《建設(shè)合肥市現(xiàn)代物流園區(qū)項目可行性研究報告》 共 171 頁 第 12頁 物流服務(wù)從最初只解決運輸問題，逐步發(fā)展到將裝卸。就這些國家物流成本占 GDP的百分比而言，美國為 10％，日本為 14％，英國為 10． 6％，法國為 11． l％，意大利和荷蘭均為 11． 3％，德國為 13％，西班牙為 11． 5％，均居世界領(lǐng)先地位。優(yōu)質(zhì)高效、成本低廉的目標(biāo)邁進，物流設(shè)施與業(yè)務(wù)范圍也隨之迅速發(fā)展和擴大。 從國外物流業(yè) 50年的發(fā)展進程看，國外 物流業(yè)的發(fā)展主要得益于穩(wěn)定的經(jīng)濟增長、發(fā)達(dá)的信息技術(shù)、寬松的法制環(huán)境和經(jīng)濟的全球化、區(qū)域化和集團化。戰(zhàn)后發(fā)達(dá)國家 經(jīng)濟的逐步繁榮，出現(xiàn)了國內(nèi)外市場上大批量工業(yè)制成品的銷售需要，并要求盡可能地把運輸同庫存、倉儲、包裝和銷售等相關(guān)作業(yè)協(xié)調(diào)進行，以便加速物資流通和降低運銷成本。隨著物流作為一種專業(yè)化服務(wù)方式的出現(xiàn)，其具體經(jīng)營業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)出多元化趨勢。實現(xiàn)零庫存、優(yōu)化資金流等途徑，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成本節(jié)約的創(chuàng)造增值價值的活動。 ③物流信息功能的理解 物流是為企業(yè)經(jīng)營計劃制定、存量管理、產(chǎn)品跟蹤、市場需求分析及產(chǎn)品流通運作等經(jīng)營環(huán)節(jié)具有決 策支持功能的信息服務(wù)活動。 ①對物流運作功能的理解 物流是將企業(yè)的原材料采購，半成品及產(chǎn)成品庫存、銷售相關(guān)的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產(chǎn)活動。 物流概念的演變和發(fā)展過程充分揭示出物流的核心內(nèi)涵，即通過與企業(yè)及社會經(jīng)濟活動的緊密結(jié)合，物流己不僅僅是一般意義上的與運輸和倉儲有關(guān)的傳統(tǒng)組織管理技術(shù)，而是可以創(chuàng)造更高經(jīng)濟價值的經(jīng)濟管理活動。 《建設(shè)合肥市現(xiàn)代物流園區(qū)項目可行性研究報告》 共 171 頁 第 10頁 第 二 章 物流園區(qū)的發(fā)展背景 對物流概念的理解 根據(jù)物流的內(nèi)在實質(zhì)和活動特點，通常意義上的物流概念為：物流是為滿足消費者需要而進行從起點到終點間的原材料、中間過程庫存，最后產(chǎn)品和相關(guān)信息有效流動和儲存的計劃、實施和控制管理過程。實際上，合肥市物流園區(qū)的建設(shè)效益并不是通過物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)自身的贏利體現(xiàn)出來的，而是從?轉(zhuǎn)移獲利?的角度，通過創(chuàng)造良好的物流發(fā)展環(huán)境和培育 現(xiàn)代物流新興產(chǎn)業(yè)，使合肥市獲取經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境改善條件下的整體經(jīng)濟利益，即可持續(xù)經(jīng)濟發(fā)展效益。但根據(jù)目前國內(nèi)成功的物流服務(wù)企業(yè) 10％以上的平均投資利潤率計算，園區(qū)企業(yè)年平均利潤水平將達(dá) 2． 5億元以上，年均上繳所得稅將達(dá)到 0上億元。 根據(jù)計算，本次園區(qū)建設(shè)項目的財務(wù)分析結(jié)果為：企業(yè)財務(wù)內(nèi)部收益率為3． 27％；在基準(zhǔn)收益率定為 3％的條件下，企業(yè)財務(wù)凈現(xiàn)值為 862 萬元；企業(yè)《建設(shè)合肥市現(xiàn)代物流園區(qū)項目可行性研究報告》 共 171 頁 第 9頁 投資利潤率為 2． 45％；項目投資回收期為 22． 45年。 合肥物流園區(qū)可行性分析及評價 合肥物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)為一次性建成，預(yù)計：總投資規(guī)模 27． 42億元