【正文】 整改費用還可能會影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴重影響企業(yè)形象、工期拖延會增加成本。(2)施工質(zhì)量施工質(zhì)量其實就是按照規(guī)劃設(shè)計圖紙/方案及建筑規(guī)范進行工程建設(shè)時所體現(xiàn)的成本、進度與質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計必須要以建筑規(guī)范、地理氣候環(huán)境、地域風(fēng)俗人情、市場/客戶需求為出發(fā)點，根據(jù)實用、科學(xué)、經(jīng)濟、美觀及先進的目標(biāo)，按照建筑規(guī)劃設(shè)計的程序，對樓盤的整體規(guī)劃、建筑與外觀、土建結(jié)構(gòu)、水電消防、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進行設(shè)計和運作，以實現(xiàn)最佳的價值目標(biāo)。（二）影響房地產(chǎn)市場的因素（1）規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計一個關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。(5)供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。(4)市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。（3）市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。（2）流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進行細致的比較。（6）使用周期長一個項目工程建成通常要2~3年的時間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可以使用50年以上，房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用年限為70年。(5)保值增值性土地的稀缺性，決定了房地產(chǎn)具有保值增值的特性。（3）差異性在房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的兩件商品，因為它不僅受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計、地段的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和 社會經(jīng)濟位置，使房地產(chǎn)區(qū)位有優(yōu)劣之分。（2）組合性土地和房屋的組合：每個房地產(chǎn)項目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋和土地兩個部分。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點：（1）固定性也稱不可移動性，房地產(chǎn)項目一旦落成，其位置便已固定，不可能從一個地方移到另一個地方。其特征與土地特征密切相關(guān)。在這曠日持久的競爭中，企業(yè)要想脫穎而出，就必然需要采用優(yōu)質(zhì)的營銷策略，來取得更好的發(fā)展?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的特點房地產(chǎn)的特點主要從房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點、房地產(chǎn)市場的特點論述。例如一些房地產(chǎn)開發(fā)公司利用“抽獎”、“介紹新客戶回報老客戶”等招數(shù)來吸引客戶。關(guān)鍵詞：產(chǎn)品特點產(chǎn)品策略價格策略促銷策略品牌策略隨著房地產(chǎn)開發(fā)競爭激烈程度的加劇，營銷手段層出不窮。第四篇：淺談房地產(chǎn)營銷策略淺談房地產(chǎn)營銷策略孫 梅 梅中文摘要：房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營中實現(xiàn)房地產(chǎn)品價值的重要環(huán)節(jié)，本論文根據(jù)近幾年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的特點及影響因素，提出如何采用合適的營銷策略。（五）、整合境界酒店營銷需要以有效營銷為目的，以更加科學(xué)的控制為手段，以綜合主體網(wǎng)絡(luò)管理為過程有效整合營銷。：如果產(chǎn)品放在餐飲店的柜臺上過了導(dǎo)入期仍嚴重滯銷，餐飲店就會對企業(yè)的產(chǎn)品失去信心，他們不會讓滯銷的產(chǎn)品長期占據(jù)有限的營業(yè)柜臺空間，于是從柜臺上撤下企業(yè)的產(chǎn)品就在所難免；從消費的角度，產(chǎn)品老是在柜臺上擺著，沒有人推薦也沒有什么提醒賣點出現(xiàn)，點酒消費的食客就會慣性定位這種產(chǎn)品肯定滯銷或肯定不好。鋪貨不是目的，卻是銷售的必需。杜絕貨被送進了餐飲店卻沒有被放上營業(yè)柜臺的情況。每天鋪貨結(jié)束，都要召集有關(guān)人員檢查本日鋪貨效果以及所遇到的具體問題，明確次日計劃。（4）手續(xù)上，檔案程序系統(tǒng)化。（3）人員上，集中力量。（2）空間上，密集推進。組織有社會經(jīng)驗的優(yōu)秀服務(wù)員聯(lián)歡會或業(yè)務(wù)交流會（四）鋪貨跟進策略系統(tǒng)集中系統(tǒng)的鋪貨，需掌握如下原則：：（1）時間上，速度快。建立餐飲店優(yōu)秀服務(wù)人員個人檔案，包括年齡/學(xué)歷/性格/嗜好/經(jīng)驗等（內(nèi)容隨著時間的推移而變化）；優(yōu)秀服務(wù)員的比例也符合80∶20法則，大概有20％的優(yōu)秀服務(wù)員在餐飲店中起著80％的作用，按餐飲店服務(wù)員工作的分配情況，依次為吧臺收銀員、領(lǐng)班、重點包間的盯臺小姐。在以上對餐飲店老板的智能公關(guān)過程中，如何減少和杜絕呆賬與死賬，就只有“智者見智，仁者見仁”了。沒有切實可行的方案及腳踏實地的執(zhí)行，所有的情感公關(guān)都將變得空洞且毫無意義。企業(yè)將餐飲店經(jīng)營當(dāng)成自己的事業(yè)去做，有針對性地向老板提供解決問題的方法與對策；企業(yè)應(yīng)向餐飲店老板提供：當(dāng)他們個人的不良嗜好與戰(zhàn)略動機發(fā)生沖突時，個人嗜好往往會作出讓步，否則他絕對不是一個好的經(jīng)營者。如果你使他感覺你以為他是誠實、正直、高尚、正派的，在大多數(shù)情況下都會有好的反應(yīng)。在以上情感投入中，一定要先抓重點，要以老板最關(guān)心的人或事為中心。依據(jù)財務(wù)核算，恰如其分地送去你的“關(guān)懷”和“禮儀”；如果這樣，企業(yè)為什么不將年終返利比例通過核算，科學(xué)地分攤在日常的公關(guān)中呢？對餐飲店老板物質(zhì)公關(guān)可遵循如下原則：（1）預(yù)測目標(biāo)餐飲店的日、月、季、年銷售量；（2）在老板最放心的單位時間內(nèi)兌現(xiàn)利益；（3）對經(jīng)營、信譽及財務(wù)狀況都較好的餐飲店可依據(jù)調(diào)查和預(yù)測先付出一定的比例，最好以實物方式融入，如餐飲店里用的冰柜，財務(wù)室的空調(diào)或暖氣爐，大廳里有企業(yè)落款的名人字畫，門口的優(yōu)美飾物??大都以年為單位，總銷量多少，返回獎金或?qū)嵨锒嗌?。所以，為了對餐飲店的可持續(xù)性運用和營銷，就必須采用智能整合公關(guān)策略。不能將“利益”狹義地理解為純粹的金錢交易，它是物質(zhì)與精神結(jié)合。并非讓企業(yè)放棄80%的餐飲店，而是以20%為重點切入點，因為這20%能夠影響剩余的80%，拿下了這20%，另外80%的餐飲店就會給你的工作提供無形的方便，你只需付出20％的相關(guān)資源，就能獲得80%的餐飲店產(chǎn)品推廣的80%成績。雖然個別餐飲店有了明顯的銷售成績，可為什么帶不動市場？意大利經(jīng)濟學(xué)家發(fā)現(xiàn)了80∶20法則，餐飲店酒類營銷也脫離不了這項法則。將官方調(diào)查與以上社會調(diào)查綜合在一起，你定會得出一個非?？茖W(xué)翔實的調(diào)查報告。低檔酒店：上座率70％如低于平衡點，說明營業(yè)績效不佳，如高于平衡點，說明營業(yè)績效良好。高檔酒店：上座率50％調(diào)查上座率是為了掌握酒店的經(jīng)營平衡點即盈虧平衡點。官方雖具有權(quán)威性，但市場細節(jié)的確鑿性仍需其他社會調(diào)查來印證和補充。（4）衛(wèi)生防疫部門：按規(guī)定，酒店工作人員需辦理健康證，所以通過衛(wèi)生防疫部門可了解員工流動情況及職工數(shù)量。切記：建立酒店及酒店經(jīng)營者個人基本檔案，以其他調(diào)查方式的核實。（1）工商部門入手：對轄區(qū)專管員調(diào)查，獲取該區(qū)酒店注冊登記情況，酒店經(jīng)營情況。步驟如下：確定行政主管部門：工商，稅務(wù)，衛(wèi)生防疫，水電。：許多基本情況可以通過對行政部門的調(diào)查得到。銷售率=競爭對手銷量／酒類平均銷量。以上三種調(diào)查法都須堅持如下原則：酒店數(shù)量：目標(biāo)酒店絕對值內(nèi)的60%以上；一般來說，清點酒盒或瓶蓋得出的結(jié)論偏差較大，而酒瓶由于其不可壓縮性的固體容積較大，不易于流失且常常集中擺放，所以清點瓶子準確率較高。：在酒店內(nèi)，找到存放酒類包裝物的地方，對瓶子/蓋子/盒子進行歸類清點。當(dāng)然所謂的中左右是相對而言的，要看你調(diào)查的是何種類型的酒。：幾乎所有中高檔酒店，通過其酒柜上酒類產(chǎn)品的擺放，就能推斷出時下暢銷產(chǎn)品的名次及有關(guān)信息：名牌產(chǎn)品茅臺、五糧液、劍南春一般放在柜臺吧臺小姐頭上面的顯著位置，如果沒有這三個名牌，那么這個位置放的就是暢銷品牌，依據(jù)名牌度依次為中間→左邊→右邊。對服務(wù)員的調(diào)查內(nèi)容要以促銷手段為主，對服務(wù)員與吧臺小姐雙向詢問方能得出較全面的信息。方法如下：：直接拜訪酒店的服務(wù)員，詢問你假定的價格范圍內(nèi)哪些品牌銷得快，以及有關(guān)配套促銷情況，諸如回收瓶蓋、贈送禮品等。然后在絕對值范圍內(nèi)再度調(diào)查和篩選，才是有效酒店營銷不可分割的有機組成部分。在此基礎(chǔ)上對自己假設(shè)的主導(dǎo)產(chǎn)品進行準定位，然后對目標(biāo)市場的酒店范圍進行絕對值的界定。對目標(biāo)市場進行全方位粗線條排查，以價位為支點，找出酒店有類似價位商品的暢銷品牌，設(shè)定為競爭對手（不超過兩個，最好是兩個）。三、產(chǎn)品定位劃定目標(biāo)酒店范圍所謂產(chǎn)品中庸定位劃定目標(biāo)酒店類別法，即企業(yè)依據(jù)自身的綜合情況虛擬定位產(chǎn)品并與酒店市調(diào)相結(jié)合，平衡市場機會及自我機會，從而對主導(dǎo)產(chǎn)品進行準定位，進而推向目標(biāo)酒店的中庸策略。利潤低。新品牌要想盡快且全面啟動區(qū)隔市場，必須在酒店上下功夫。酒店：在酒店中點酒，常常會相互影響，酒店之間也相互影響。家政管理者是超市的主要客戶群，此類購買者往往受家庭直接消費者的影響，指明購買某品牌。他們不是消費潮流的領(lǐng)導(dǎo)者，而是跟進者，或者是與價格因素有關(guān)的隨意購買者，因而應(yīng)列到主導(dǎo)消費群之外。零售店：出售的商品多為中低檔次。第三篇：餐飲渠道營銷策略餐飲渠道營銷策略一、酒店：終端營銷的領(lǐng)導(dǎo)渠道酒類行業(yè)的終端渠道主要有四種：零售店、超市、商場和酒店（即提供酒類商品消費的各種餐飲店），它們分別在酒類商品終端銷售中起著不同的作用。代理方接受委托后，未能按合同規(guī)定如期完成代理業(yè)務(wù)的，造成委托方經(jīng)濟損失的，代理方應(yīng)按合同規(guī)定返回委托方全部或部分委托費。招標(biāo)工作代理有關(guān)事項（1）代理編制招標(biāo)書（2）代理發(fā)布招標(biāo)信息（3）與招標(biāo)單位共同確認投標(biāo)單位（4）與招標(biāo)單位一起組建評標(biāo)小組（5）其他有關(guān)工作招標(biāo)工作代理有關(guān)守則在招標(biāo)工作代理中，委托方對代理方提供的有關(guān)方案有采納與否定的權(quán)利。（4）管理機制代理機構(gòu)的內(nèi)部管理制度及規(guī)劃；與業(yè)主之間的聯(lián)絡(luò)，反饋機制；（5）費用計劃提出銷售代理的費用類別、額度及費用使用的時間安排計劃，包括與銷售目標(biāo)掛鉤的有關(guān)獎懲。（2）產(chǎn)品研究從銷售角度，根據(jù)招標(biāo)項目特點，提出總體規(guī)劃設(shè)計的主導(dǎo)思想；根據(jù)招標(biāo)項目的實際情況，對現(xiàn)有方案進行診斷或?qū)唧w方案進行細化分析；建筑風(fēng)格的確定及其與環(huán)境的協(xié)調(diào)；各房型的配置比例及面積范圍確定；綠化、雕塑、小品的布局合理化建議或診斷；公建配套的布局及功能定位，公建設(shè)施及其使用、管理模式的引進；區(qū)內(nèi)配套工程的合理化建議（道路、燈光、管線、停車等），特別注意人文、生態(tài)、現(xiàn)代化設(shè)施方面的建議；物業(yè)管理配合營銷的介入及作用；在成本不變或增加不多的情況下，最大限度開發(fā)樓盤的功能，提高其附加值。中標(biāo)單位的補償金計入代理或策劃費用。結(jié)尾工作向未中標(biāo)單位返回保證金和支付補償金。評標(biāo)小組主要任務(wù)為制定評標(biāo)、決標(biāo)辦法，進行評標(biāo)，決定中標(biāo)單位。評標(biāo)評標(biāo)小組由招標(biāo)單位和有關(guān)專家組成。開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)在協(xié)業(yè)組織、招投標(biāo)單位參加下公開進行，當(dāng)眾啟封投標(biāo)書。投標(biāo)單位按規(guī)定時間密封報送投標(biāo)書為了確保平等競爭，確保招標(biāo)的公正性，應(yīng)堅持保密制度。踏勘樓盤現(xiàn)場解答招標(biāo)書問題招標(biāo)單位組織投標(biāo)單位踏勘樓盤現(xiàn)場，解答招標(biāo)書問題。確認投標(biāo)單位應(yīng)該有三家以上。公開招標(biāo)一般用廣告發(fā)布招標(biāo)信息，邀請招標(biāo)一般用邀請函發(fā)布招標(biāo)信息。以下借鑒建設(shè)工程招投標(biāo)慣例，闡述房地產(chǎn)營銷代理招標(biāo)投標(biāo)操作，也可供房地產(chǎn)營銷策劃廣告策劃的招投標(biāo)工作參考。更有甚者通過掌握各家中間商投標(biāo)方案，抄襲營銷思路和方法為己所用，最后沒有一家中間商中標(biāo)。但選擇房地產(chǎn)中間商采用招投標(biāo)方法應(yīng)該公平規(guī)范。這對于甄別挑選中間商，營造營銷行業(yè)平等競爭環(huán)境具有重要意義。中間商應(yīng)努力配合發(fā)展商的工作，對各種開支特別是廣告費用合理使用，節(jié)約開支。中間商應(yīng)經(jīng)常及時向發(fā)展商介紹顧客對工程、配套、物業(yè)管理等要求，以使發(fā)展商能根據(jù)顧客實際需要調(diào)整完善樓盤。中間商要力戒銷售的短期行為。發(fā)展商和中間商應(yīng)保持良好的合作關(guān)系，使中間商有效的銷售樓盤或進行營銷策劃。從營銷渠道完善的角度來說，這種選擇應(yīng)該是雙向的，即中間商也可以選擇發(fā)展商。?房地產(chǎn)中間商選擇答辯房地產(chǎn)中間商選擇過程中，可根據(jù)所要委托銷售或策劃的樓盤的情況要求房地產(chǎn)中間商答辯，以下答辯內(nèi)容供參考。（5）中間商的溝通房地產(chǎn)營銷事務(wù)復(fù)雜，發(fā)展商和中間商的溝通尤為重要，應(yīng)該選擇善于溝通的中介商。（4）中間商的管理。中間商的人品主要指其負責(zé)人和主要管理人員的人品。中間商成功代理、分銷、策劃的樓盤越多，爾后從事的樓盤銷售成功的可能性就越大。（2）中間商的業(yè)績。房地產(chǎn)中間商選擇標(biāo)準（1）中間商的實力。?二、房地產(chǎn)中間商的選擇房地產(chǎn)發(fā)展商自身營銷力量不足時可選擇中間商如代理商，進行間接渠道的銷售；也可以選擇中間商、經(jīng)紀人或策劃公司，作為直接營銷渠道的分銷、補充或策劃。房地產(chǎn)經(jīng)紀人（個人）可以作為發(fā)展商或代理商銷售的補充渠道。上述五種房地產(chǎn)中間商中，經(jīng)銷商、代理商屬于間接營銷渠道類型，一般采取總經(jīng)銷、總代理或獨家經(jīng)銷、獨家代理的方式。房地產(chǎn)策劃公司可以是代理商（公司）的一種類型，也可以以策劃公司名義注冊。房地產(chǎn)策劃公司房地產(chǎn)策劃公司業(yè)務(wù)是為樓盤銷售提供市場調(diào)研、營銷（廣告）策劃、銷售人員培養(yǎng)、顧問服務(wù)等。房地產(chǎn)經(jīng)紀人房地產(chǎn)經(jīng)紀人指具備經(jīng)紀人條件，經(jīng)工商行政管理部門核準登記并領(lǐng)取營銷執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的組織和個人。房地產(chǎn)中介商對樓盤只有基本的信息介紹和簡單的包裝，成交很大程度上依靠于銷售人員的個人突破。房地產(chǎn)中介商房地產(chǎn)中介商業(yè)務(wù)是針對零散樓盤（個別