【正文】 產(chǎn)促銷就是通過各種促銷手段，與現(xiàn)實或者潛在的顧客進行溝通，使得他們對于目標物業(yè)從注意到發(fā)生興趣再到產(chǎn)生欲望進而購買的過程。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。價格競爭是市場營銷的重要手段，所謂房地產(chǎn)定價策略是指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和使用價值，應(yīng)對市場的反應(yīng)，進行合理的價格組合，使得利潤的實現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個合理的時間和數(shù)量范圍之內(nèi)。（3）物業(yè)管理提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。以下分別從產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略、渠道策略，尤其是品牌策略給房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售帶來的更快發(fā)展。(4)物業(yè)管理房產(chǎn)或物業(yè)開發(fā)完成并實現(xiàn)銷售，那么必然要為物業(yè)的所有者/使用者提供物業(yè)管理服務(wù)，以公開選聘的專業(yè)化物業(yè)管理公司為客戶/業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)是當前國家法規(guī)所要求的內(nèi)容。而施工質(zhì)量對房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營績效也是顯然的，技術(shù)質(zhì)量不合格既要整改費用還可能會影響銷售、工地出事故賠錢不說還嚴重影響企業(yè)形象、工期拖延會增加成本。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。(4)市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。（6）使用周期長一個項目工程建成通常要2~3年的時間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可以使用50年以上，房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用年限為70年。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點：（1）固定性也稱不可移動性，房地產(chǎn)項目一旦落成，其位置便已固定，不可能從一個地方移到另一個地方。關(guān)鍵詞：產(chǎn)品特點產(chǎn)品策略價格策略促銷策略品牌策略隨著房地產(chǎn)開發(fā)競爭激烈程度的加劇，營銷手段層出不窮。鋪貨不是目的，卻是銷售的必需。（3）人員上，集中力量。優(yōu)秀服務(wù)員的比例也符合80∶20法則，大概有20％的優(yōu)秀服務(wù)員在餐飲店中起著80％的作用，按餐飲店服務(wù)員工作的分配情況，依次為吧臺收銀員、領(lǐng)班、重點包間的盯臺小姐。企業(yè)應(yīng)向餐飲店老板提供：依據(jù)財務(wù)核算，恰如其分地送去你的“關(guān)懷”和“禮儀”；所以，為了對餐飲店的可持續(xù)性運用和營銷，就必須采用智能整合公關(guān)策略。將官方調(diào)查與以上社會調(diào)查綜合在一起，你定會得出一個非?？茖W翔實的調(diào)查報告。官方雖具有權(quán)威性，但市場細節(jié)的確鑿性仍需其他社會調(diào)查來印證和補充。步驟如下：確定行政主管部門：工商，稅務(wù)，衛(wèi)生防疫，水電。一般來說，清點酒盒或瓶蓋得出的結(jié)論偏差較大，而酒瓶由于其不可壓縮性的固體容積較大，不易于流失且常常集中擺放，所以清點瓶子準確率較高。對服務(wù)員的調(diào)查內(nèi)容要以促銷手段為主，對服務(wù)員與吧臺小姐雙向詢問方能得出較全面的信息。對目標市場進行全方位粗線條排查，以價位為支點，找出酒店有類似價位商品的暢銷品牌，設(shè)定為競爭對手（不超過兩個，最好是兩個）。酒店：在酒店中點酒，常常會相互影響，酒店之間也相互影響。第三篇：餐飲渠道營銷策略餐飲渠道營銷策略一、酒店：終端營銷的領(lǐng)導(dǎo)渠道酒類行業(yè)的終端渠道主要有四種：零售店、超市、商場和酒店（即提供酒類商品消費的各種餐飲店），它們分別在酒類商品終端銷售中起著不同的作用。（2）產(chǎn)品研究從銷售角度，根據(jù)招標項目特點，提出總體規(guī)劃設(shè)計的主導(dǎo)思想；根據(jù)招標項目的實際情況，對現(xiàn)有方案進行診斷或?qū)唧w方案進行細化分析；建筑風格的確定及其與環(huán)境的協(xié)調(diào)；各房型的配置比例及面積范圍確定；綠化、雕塑、小品的布局合理化建議或診斷；公建配套的布局及功能定位，公建設(shè)施及其使用、管理模式的引進；區(qū)內(nèi)配套工程的合理化建議（道路、燈光、管線、停車等），特別注意人文、生態(tài)、現(xiàn)代化設(shè)施方面的建議；物業(yè)管理配合營銷的介入及作用；在成本不變或增加不多的情況下，最大限度開發(fā)樓盤的功能，提高其附加值。評標評標小組由招標單位和有關(guān)專家組成。確認投標單位應(yīng)該有三家以上。但選擇房地產(chǎn)中間商采用招投標方法應(yīng)該公平規(guī)范。中間商要力戒銷售的短期行為。（5）中間商的溝通房地產(chǎn)營銷事務(wù)復(fù)雜，發(fā)展商和中間商的溝通尤為重要，應(yīng)該選擇善于溝通的中介商。（2）中間商的業(yè)績。上述五種房地產(chǎn)中間商中，經(jīng)銷商、代理商屬于間接營銷渠道類型，一般采取總經(jīng)銷、總代理或獨家經(jīng)銷、獨家代理的方式。房地產(chǎn)中介商對樓盤只有基本的信息介紹和簡單的包裝，成交很大程度上依靠于銷售人員的個人突破。房地產(chǎn)代理商。?三、“第三種”營銷渠道由于房地產(chǎn)直接營銷渠道和間接營銷渠道優(yōu)點和缺點共存，實際操作中房地產(chǎn)商和中間商的配合也存在著種種問題，所以業(yè)內(nèi)人士探索第三種渠道，如聯(lián)合一體銷售。間接營銷渠道和以下所述的“第三種”營銷渠道越來越被發(fā)展商所重視并積極嘗試。在現(xiàn)行的我國房地產(chǎn)營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導(dǎo)的營銷渠道。我們都知道專業(yè)分工帶來的是節(jié)能、高效、低成本、高收益，合作是企業(yè)生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。服務(wù)營銷對顧客的服務(wù)應(yīng)該是貫穿整個房地產(chǎn)產(chǎn)品售前、售中、售后三個階段的。房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變營銷觀念，注重營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能早激烈的競爭中立于不敗之地。從一方面反映出企業(yè)對目標市場的定位模糊, 細分不明, 另一方面, 也表明目標市場的模糊定位將導(dǎo)致整體房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的不合理性, 中低收入人群住房困難的問題難以解決。人員促銷是銷售人員與顧客直接、面對面的交談，將有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息傳遞給顧客，增強顧客信任感，進而促成購買。交易過程為房地產(chǎn)開發(fā)商—消費者。房地產(chǎn)價格涉及生產(chǎn)者、經(jīng)營者、消費者等各方面的利益，是房地產(chǎn)市場競爭的重要手段。第一篇：房地產(chǎn)營銷策略及渠道房地產(chǎn)企業(yè)的營銷策略產(chǎn)品策略打造房地產(chǎn)品牌(品牌戰(zhàn)略)。價格策略價格是消費者最關(guān)心的，是影響消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終呀的因素。房地產(chǎn)直接營銷渠道。那么房地產(chǎn)企業(yè)的促銷策略一般包括人員促銷和非人員促銷兩類。而當一些房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視這種需求多層次性的特點, 只是盲目地進行產(chǎn)品的開發(fā)，沒有自己明確的目標客戶群體。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷成熟，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合已經(jīng)無法滿足市場不斷發(fā)展的需要。從整個房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。委托代理公司可以整合社會資源。?第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷渠道類型?一、房地產(chǎn)直接營銷渠道房地產(chǎn)發(fā)展商自己承擔全部流通職能，直接將房地產(chǎn)商品銷售給顧客。?二、房地產(chǎn)間接營銷渠道房地產(chǎn)發(fā)展商把自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品委托給中間商如房地產(chǎn)代理商銷售，稱為房地產(chǎn)間接營銷渠道。發(fā)展商支付給代理商的銷售費用如傭金，希望代理商能取得較高的銷售業(yè)績，這樣即使利潤分流也理所當然。房地產(chǎn)包銷商以賺取買入價和賣出價的差額為利潤（扣減經(jīng)營成本），經(jīng)營風險大，銷售利潤回報高。銷售主要是采用店鋪式營銷，或上門推銷。房地產(chǎn)策劃公司一部分以工作室形式出現(xiàn)。中間商的實力包括專業(yè)、人員、資料、設(shè)備和經(jīng)濟、社會關(guān)系等綜合實力。房地產(chǎn)營銷涉及的環(huán)節(jié)眾多，中間商應(yīng)該有一套嚴密有序的管理制度和管理方法，才能保證在工作中不會發(fā)生諸如遺失顧客合同等差錯。發(fā)展商和中間商對營銷方案要共同研究，在實施過程中共同協(xié)商進行調(diào)整。由于房地產(chǎn)營銷代理標的高，涉及事項多，采用招投標方法尤為適宜。招標單位確認投標單位對意向投標單位進行資格審查，包括企業(yè)業(yè)績等情況。評標小組成員不能參加開標會議。二、招標書編制招標書參考目錄（1）招標依據(jù)，包括政府有關(guān)項目批文目錄和摘要（2）招標單位（業(yè)主）簡介（3）地塊和項目詳介（4）投資規(guī)模和項目進度介紹（5）投標須知和日程安排（6）招標內(nèi)容招標內(nèi)容舉例（1）市場及政策研究房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢分析；招標項目周邊樓市現(xiàn)況及未來走勢分析；招標項目的現(xiàn)況及未來走勢分析；相關(guān)政策、法規(guī)及趨勢研究，特別是針對招標項目所涉及的有關(guān)法規(guī)研究。代理方必須對招標工作的情況、資料嚴格保密，不得擅自提供給第三方，違反者按合同規(guī)定賠償經(jīng)濟損失直至法律責任。所以終端渠道領(lǐng)導(dǎo)者不屬于商場超市。步驟如下：依據(jù)企業(yè)的綜合情況，找出自己的特色，相對自己的特色假設(shè)（虛擬），將推向市場的主導(dǎo)產(chǎn)品定位，諸如包裝、設(shè)計、名字、價位等。由于大多數(shù)酒店的服務(wù)員訂臺都具有固定性，同時各個服務(wù)員對品牌的忠誠目標又不盡相同，信息可能不全面，而吧臺小姐所掌握的信息就相對較全面。但要有選擇，就是依據(jù)企業(yè)原來假設(shè)的競爭對手和對吧臺小姐詢問后的綜合，用清點的包裝物實數(shù)及比例進行核實。如注冊情況/法人更換情況/經(jīng)營者與法人的關(guān)系/經(jīng)營者的個人情況/負債情況等。通過對以上行政主管部門的調(diào)查與綜合分析，你應(yīng)該有一套輪廓比較分明的檔案了。財務(wù)部“守株待兔”詢問法：財務(wù)部是酒店所有問題的核心，在此可以觀察并根據(jù)所需跟蹤詢問供貨單位工作人員，了解到酒店的信譽及許多其他情況。因此對餐飲店老板及相關(guān)人員的公關(guān)，只靠單一的物質(zhì)刺激或小禮小節(jié)的情感投資會非常薄弱。建立餐飲店老板及其直系親屬或最親密者的個人檔案，弄清他們的嗜好，包括生日、平時的婚喪嫁娶；一個非常重要的前提是：我們自己要具有積極向上的良好的動機。（三）對優(yōu)秀服務(wù)員的動態(tài)公關(guān)與管理向餐飲店服務(wù)員回收瓶蓋、酒盒或其他什么東西，都只是經(jīng)濟利益上的刺激與促銷，具有時效性但卻缺乏穩(wěn)定性和長久性。以優(yōu)秀餐飲店為鋪貨切入點，密集型相近延伸。（7）爭取最佳柜臺位置。著重論述了如何發(fā)展房地產(chǎn)營銷策略，分別從產(chǎn)品策略、價格策略、渠道策略方面分別介紹了營銷策略，并著重論述了品牌策略對房地產(chǎn)業(yè)的影響力。它既屬于生產(chǎn)要素，又屬于生活消費品，所以對于消費者來說，購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。近幾年來，房價上漲越來越快，從而引發(fā)了“炒房”，其實就是利用了房地產(chǎn)保值增值的特性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。(7)市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。即是否嚴格按照圖紙和規(guī)范進行施工？安全文明施工情況如何？施工用的材料和設(shè)備是否合理？以及施工組織安排是否有序？這幾個內(nèi)容是決定最終施工質(zhì)量的關(guān)鍵內(nèi)容。而從影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的具體指標來看，營銷策劃上有廣告宣傳費用率、品牌價值、價格競爭力和資金回籠情況等方面。所以銷售公司利用各種有效的營銷策略來達到盡快銷售的目的。有些建筑施工單位在完工之后出現(xiàn)墻紋裂開、地磚不平等狀況，不能保證質(zhì)量。在房地產(chǎn)營銷的過程中，房地產(chǎn)的定價是最根本的最有效也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵性問題。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。房地產(chǎn)促銷策略促銷是現(xiàn)代營銷的重要一環(huán)，它對銷售起到直接的促進作用。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。這可以通過具體的活動來實現(xiàn)，如進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，從而達到公關(guān)的目的。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。他們就是由多名售樓置業(yè)顧問組成的代理機構(gòu)。當然，不論是品質(zhì)與服務(wù)，還是推廣都迫切需要一套科學規(guī)范的制度保障體系，來確保其獲得實施。在房地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略中，比品牌的知名度更重要的是品牌的美譽度，比品牌的美譽度更重要的是品牌的忠誠度和依賴度。只有“創(chuàng)新”加“超前”才是品牌致勝的有利武器。人們在自己所生活的社區(qū)中與別人結(jié)成種種社會關(guān)系（如血緣、鄰里、業(yè)務(wù)關(guān)系等）；社區(qū)中又存在著種種商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施?？偟恼f來，與其他行業(yè)相比，不但國內(nèi)的房地產(chǎn)市場缺乏強勢品牌，國際上也是如此，美國有可口可樂這樣的國際品牌，但也很少有讓全球人耳熟能詳?shù)姆康禺a(chǎn)品牌，房地產(chǎn)開發(fā)不是不可以跨國操作，但跨國操作的難度顯然比其他行業(yè)大得多，同樣，在國內(nèi)，房地產(chǎn)資本跨區(qū)域操作的難度也比其他行業(yè)高得多，而萬科、奧林匹克花園等發(fā)展商之所以具備品牌雛形也得益于這些發(fā)展商開展的連鎖化開發(fā)戰(zhàn)略。當客戶通過住宅體驗得到滿足，并且驗證了發(fā)展商的承諾，對發(fā)展商逐漸滋生了信賴的情感之后，品牌關(guān)系才會伴隨著自然而然地產(chǎn)生。萬科建立了“萬客會”，用會刊和定期活動的方式繼續(xù)維護和發(fā)展與客戶的關(guān)系。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷；理念一、房地產(chǎn)營銷理念房地產(chǎn)商品及房地產(chǎn)市場固有的特性，決定了房地產(chǎn)營銷有其獨特的運作方式。在當今社會，誰掌握了信息，就意味著誰掌握了市場。樹立全員營銷理念，把組織內(nèi)部人員的積極性調(diào)動起來，實際上體現(xiàn)的是一種開拓市場、控制市場的營銷理念。二、影響房地產(chǎn)營銷的主要因素。由于房地產(chǎn)項目的不可移動性, 使得房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為極強的區(qū)域性。(2)消費者市場對房屋需求多變性。此外, 公司品牌也是影響營銷的因素之一, 品牌作為公司(企業(yè))重要的無形資產(chǎn), 是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的重要方面, 品牌的形成和保有意味著擁有對市場的占有權(quán)和主動權(quán), 因而擁有市場優(yōu)勢品牌的企業(yè)既有依靠品牌進行市場三、完善房地產(chǎn)營銷的幾點建議?，F(xiàn)代市場營銷理論認為, 產(chǎn)品整體概念包含核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品三個層次。最后, 促銷策略。參考文獻：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》編著：孔凡文 何紅 大連理工大學出版社 2010年 《房地產(chǎn)營銷策略探討》 編著：黃卉新聞天地編輯部 2010年 05期《淺析如何完善房地產(chǎn)營銷策略》編著：韓劍經(jīng)營管理者編輯部 2010年 11期