【正文】 于建設(shè) “ XX”核心區(qū) 為最集中、高效、高端的 農(nóng)產(chǎn)品博覽 平臺(tái)和展示窗口 。 非正常因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)一般難以控制，但這種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率相對(duì)較小。同時(shí)，需要注意的是， 農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng) 應(yīng)高度重視對(duì)現(xiàn)有管理人員的激勵(lì)和約束，盡量避免人才留失，另一方面，應(yīng)注意引進(jìn)人才，特別是有客戶資源的人才。 。 。 由此可知，宏觀經(jīng)濟(jì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦管理層調(diào)控不當(dāng)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 就 可能顯現(xiàn)出來，從而對(duì)本項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，盡管經(jīng)濟(jì)增第 三 章 市場(chǎng)分析 20 長(zhǎng)速度仍保持較高的水平，但是需要注意的是，目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力主要來自投資，而非居民消費(fèi)的增長(zhǎng)，而投資又主要來自政府投資與國(guó)有商業(yè)銀行貸款，由于政府投資與國(guó)有 商業(yè)銀行貸款的軟約束性，投資的效率并不高，這樣可以得出一個(gè)推論，即經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率并不高 。其始端將形成為農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、經(jīng)紀(jì)人、 農(nóng)產(chǎn)品初加工企業(yè)等，中端形成分揀加工、包裝儲(chǔ)存、交易物流，終端成為與超市、銷地市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)等供應(yīng)商，強(qiáng)化農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，減少環(huán)節(jié)，降低損耗，提高效率。項(xiàng)目將 重點(diǎn)強(qiáng)化檢驗(yàn) 檢疫 、冷鏈物流、分揀加工、電子商務(wù)等現(xiàn)代物流 綜合配套服務(wù)功能的完善， 以先進(jìn)的 檢驗(yàn)檢疫 設(shè)備設(shè)施、快捷的信息 服務(wù) 和科學(xué)的營(yíng)運(yùn) 管理 引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展壯大。在項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)中，將與我國(guó)主要優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、加工企業(yè)等充分合作，大力進(jìn)行招商，創(chuàng)新合作模式，為我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)出一條新路。本項(xiàng)目將充分利用“ XX”戰(zhàn)略的平臺(tái)聚焦優(yōu)勢(shì)， 采取與本地超市、外地知名超市、團(tuán)購(gòu)、銷地市場(chǎng)等進(jìn)行充分合作， 利用 “ XX” 平臺(tái) ， 引導(dǎo)構(gòu)建 全國(guó) 營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)增項(xiàng)目的交易能力和物流能力。本項(xiàng)目擬將 “ XX” 地區(qū) 具備批發(fā)功能的 小型批發(fā) 市場(chǎng)通過合資、合營(yíng)、租賃、買斷等方式進(jìn)行資源整合，或改建超市進(jìn)行開發(fā)，或建住宅小區(qū)配套建設(shè)生鮮便第 三 章 市場(chǎng)分析 19 利店，為項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)奠定良好基礎(chǔ)。其經(jīng)營(yíng)方式包括批發(fā)、零售、網(wǎng)上交易、大宗農(nóng)產(chǎn)品合約交易等，比較適合大中農(nóng)商進(jìn)行市場(chǎng)交易。 20xx 年 “ XX” 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品流通量預(yù)測(cè) 表 3— 3 （單位：萬噸） 序 號(hào) 類 別 貿(mào)易量 流通總量 流入量 流出量 1 糧食 2 棉花 3 油料 4 肉類 5 禽蛋 6 水產(chǎn)品 7 蔬菜 8 水果 9 副食品、干貨 10 農(nóng)資 11 其他土特產(chǎn) 20 50 12 38 合計(jì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力分析 本項(xiàng)目具備如下的特質(zhì)，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力： 經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，集散帶動(dòng)力強(qiáng)。 到 20xx 年， “ XX” 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的貿(mào)易量 將 達(dá)到 885 萬噸 。 20xx 年主要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)量預(yù)測(cè) 表 3— 2 （單位： 萬噸） 序號(hào) 類別 全 國(guó) XX 省 XX 地區(qū) 1 糧食總產(chǎn)量 53000 2400 275 2 棉花 700 50 5 3 油料 2440 330 45 4 肉類總產(chǎn)量 8500 500 50 5 禽蛋 2900 160 20 6 水產(chǎn)品 6000 420 70 7 水果 26000 450 48 8 蔬菜 56000 3800 200 交易市場(chǎng)預(yù)測(cè) 今后幾年， “ XX” 地區(qū) 農(nóng)產(chǎn)品交易 將 向大的交易市場(chǎng)相對(duì)集中，隨著農(nóng)民商品意識(shí)的增強(qiáng)，市場(chǎng)總交易量呈較高的速度增長(zhǎng)。 XX 省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)基地與優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)區(qū)狀況 表 3— 1 地區(qū) 產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)區(qū) XX 雙低油菜產(chǎn)業(yè)帶；優(yōu)質(zhì)稻米產(chǎn)業(yè)帶；商品蔬菜產(chǎn)業(yè)帶；水產(chǎn)養(yǎng)殖帶；速生林產(chǎn)業(yè)帶；優(yōu)質(zhì)三元豬產(chǎn)業(yè)帶 優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品：柑桔、魔芋、芝麻、板栗、蠶繭、蜂產(chǎn)品、食用菌、奶類、茶葉、中藥材、雙低油菜。 有關(guān)專家估計(jì)， XX 省糧食和棉花的產(chǎn)量呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，油料、蔬菜、水果、肉類、禽蛋、水產(chǎn)品呈較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 。 第 三 章 市場(chǎng)分析 16 第 三 章 市場(chǎng)分 析 市場(chǎng) 需求 分析 生產(chǎn)和供應(yīng)預(yù)測(cè) 省農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)預(yù)測(cè) 隨著國(guó)家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的不斷落實(shí)，其效果正在顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)今后幾年內(nèi)，各種農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量將會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段。 寬帶：電信通訊光纜已接入；電信寬帶均可接入園區(qū)。 電力：可以考慮就近的輸變電站架設(shè)專線到公司廠區(qū)，滿足本工程裝機(jī)容量的用電需要。 排水：園區(qū)實(shí)行雨、污水分流排水，經(jīng)綜合研究河流水系分布、地形、環(huán)保，污水管道系統(tǒng)的現(xiàn)狀等因素。 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，完全能滿足項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的需要。省道 107 由 東 向 西從門前經(jīng)過，北距武荊高速太子山出口 僅 10 公里， 有農(nóng)谷大道連接， 交通非常便利。 XXXX屬亞熱帶季風(fēng)氣候，具有四季分明、陽光充足、熱量豐富、雨量充沛，無霜期長(zhǎng)，嚴(yán)寒酷暑期短的氣候優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)所處的微地貌單元較簡(jiǎn)單，地質(zhì)構(gòu)造單元較為單一 。 XXXX土地肥沃，資源豐富，土壤以沖積平原為主，土層深厚，有機(jī)質(zhì)含量較高，且土壤質(zhì)地沙粘比例適當(dāng)，保水保肥能力強(qiáng)，通透性較好。 建設(shè)條件 自然條件 XX市 XXXX為 “ XX”核心區(qū)， 背靠大洪山麓，面向 XX，有山、有水、有丘陵、有平原。 項(xiàng)目所在地避開 了 鬧市區(qū) 和 居民稠密區(qū)，符合 XX 市 XXXX 總體發(fā)展規(guī)劃 和 土地利用總體規(guī)劃 。 ，工程量大，在下一步工作中應(yīng)針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀 、 詳細(xì)的測(cè)算，在確保工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，提高 資金 的 使用效率。建議地方政府積極配合，進(jìn)行擬建項(xiàng)目的市場(chǎng)論證， 尤其是在項(xiàng)目場(chǎng)地的土地、相關(guān)政策及資金等問題上 ，協(xié)調(diào)有關(guān)部門 給予具體的支持 和 優(yōu)惠 。 因此， XX農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)一期建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)日技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。對(duì) 培育 農(nóng)副產(chǎn)品 現(xiàn)代流通方式和新型流通業(yè)態(tài)，有效節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本，保障“菜籃子”穩(wěn)定安全的供應(yīng)，平抑農(nóng)副產(chǎn)品物價(jià)都 將 起到很大作用。 綜合評(píng)價(jià) 主要結(jié)論 XX農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)一期建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和 “ XX”戰(zhàn)略 總體規(guī)劃，已被列入 XXXX“十二五”重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，項(xiàng)目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合本項(xiàng)目建設(shè)。 第一章 總 論 12 （ 4） 項(xiàng)目建設(shè)將帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于改善城市環(huán)境，增強(qiáng)城市功能和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的作用。 （ 2） 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大、功能全、信息廣，以農(nóng)產(chǎn)品物流的發(fā)展帶動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，對(duì)促進(jìn) “ XX”核心區(qū) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展， 將 農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)變?yōu)樯唐穬?yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) ， 以及增加農(nóng)民收入 都 將起到積極的推動(dòng)作用。 項(xiàng)目效益 效益 稅 后 增量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，稅 后 增量財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%） 萬元，稅 后 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 ， 年均凈利潤(rùn) 萬元。 投資及資金來源 一期項(xiàng)目總投資為 ，其中土建工程投資 第一章 總 論 11 萬元，土地購(gòu)置 萬元，設(shè)備和儀器購(gòu)置及安裝費(fèi) 萬元，其他費(fèi)用 萬元，預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元。 一期 項(xiàng)目實(shí)際占地 ㎡ ，其中已辦理第一章 總 論 10 土地使用權(quán)證 （荊國(guó)用 ﹙ 20xx） 010006294） 面積為 ㎡ ，另有約 300 畝用地作為項(xiàng)目二期預(yù)留地。本項(xiàng)目建成后將以信息化帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)市場(chǎng)流通效率，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民素質(zhì)水平，并促進(jìn)特色區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的形成，從而帶動(dòng)整個(gè) “ XX”核心區(qū)的 農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化 發(fā)展。建設(shè)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，易于發(fā)揮其在農(nóng)產(chǎn)品集散交易、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、信息傳播、農(nóng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量檢測(cè)、市場(chǎng)配套服務(wù)等方面的功能，引導(dǎo)帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 “ XX”核心區(qū) 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要。同時(shí)，在人們生活中扮演重要角色的農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)開始暴露出諸多弊端，其進(jìn)貨渠道廣而雜，規(guī)范管理難度大，環(huán)境臟、秩序亂、服務(wù)差、產(chǎn)品劣、價(jià)格貴以及偷稅漏稅等問題逐步顯現(xiàn)出來。城市居民消費(fèi)觀念和方式的深刻變化，以及城市 現(xiàn)代化 的 加速 發(fā)展，迫切要求對(duì) 城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行改造提升。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后將 通過優(yōu)惠的扶持政策和配套的基礎(chǔ)設(shè)施， 創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，吸引 廣大客商進(jìn)場(chǎng) 交易，所產(chǎn)生的聚集效應(yīng)又 進(jìn)一步 擴(kuò)大 了項(xiàng)目 商圈，增加 了 交易機(jī)會(huì)，從而帶動(dòng)整個(gè)核心區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 XX”總體規(guī)劃通過國(guó)家農(nóng)業(yè)部審批，“ XX”戰(zhàn)略已上升為 XX 省重大 發(fā)展 戰(zhàn)略。 “ XX”發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)“三化”同步發(fā)展的需要。 商務(wù)部為貫徹落實(shí)中央 1 號(hào)文件，制定下發(fā)了 《實(shí)施意見》（商建發(fā) [20xx]51 號(hào)） ，要求 各級(jí)商務(wù)主管部門 要 結(jié)第一章 總 論 8 合貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》（國(guó)發(fā)〔 20xx〕 39 號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃的通知》（國(guó)辦發(fā)〔 20xx〕 47 號(hào)）等文件，充分發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品流通的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性作用，圍繞服務(wù)“三農(nóng)”和民生工作，加快構(gòu)建農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)銷平穩(wěn)運(yùn)行長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)形成以農(nóng)批零對(duì)接為主體，以農(nóng)超對(duì)接為方向，以直供直銷為補(bǔ)充 ，以網(wǎng)上交易為探索的農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系，努力促進(jìn)農(nóng)民增收和居民便利消費(fèi)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、國(guó)務(wù)院 加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力 的需要。本項(xiàng)目的建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)，將填補(bǔ)這個(gè)空白，為 XX市融入中部城市 圈 ，促進(jìn) “ XX”核心區(qū) 建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展起到 重要 推動(dòng)作用。 XX市作為“北糧南運(yùn)”、“南菜北運(yùn)”、“西果東送”重要節(jié)點(diǎn)城市，將擔(dān)負(fù)起 農(nóng)產(chǎn)品流通 和交易平臺(tái) 的重任 。農(nóng)村市場(chǎng)體系的核心是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料 、 農(nóng)村日用消費(fèi)品供應(yīng)和 農(nóng)產(chǎn)品銷售，它是保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)居民生活 水平提升 的第一章 總 論 7 物質(zhì)基礎(chǔ)。 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目 提出背景 改革開放以來，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展， 但“三農(nóng)”問題隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展逐步顯露出來，其與土地管理體制、政府職能發(fā)揮、農(nóng)民的組織化程度、 農(nóng)業(yè) 服務(wù)體系等諸多體制因素密切相關(guān) ，在農(nóng)