【正文】 移給買受人，這是房屋出賣人最基本的一項義務。如果出賣人此時將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來買受人的權(quán)益就會受到侵害。在我國，實行的是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在本案中，首先要明確的是，這里所指的違約，并不是指被告強隆地產(chǎn)公司與原告章國強已經(jīng)自行解決的違約部分，而是指被告強隆地產(chǎn)公司是否因逾期辦理“大產(chǎn)證”構(gòu)成違約？在司法實踐中，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是享有不動產(chǎn)物權(quán)的憑證，對內(nèi)容真實、符合法定條件的物權(quán)，登記機關(guān)在辦理登一記后，應當給權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議，權(quán)屬證書可以用作確權(quán)的證據(jù)。據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第（二）、（三）項，《中華人民共和國合同法》第8條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條之規(guī)定，判決如下：上訴人上海強隆地產(chǎn)公司應于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國強償付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期間的違約金（以504528元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的同期金融機構(gòu)逾期貸款利息計算）。至于被告上海強隆地產(chǎn)公司關(guān)于其取得《新建住宅交付使用許可證》后已經(jīng)滿足房屋交付的條件、己方?jīng)]有違約的上訴理由，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。由于合同僅約定被告上海強隆地產(chǎn)公司不能如期交房的違約責任，對其不能如期取得“大產(chǎn)證”的違約責任未作約定，因此本案的違約金不應按合同約定的方式計算。在本案中，原告章國強按合同約定支付了房價款，被告上海強隆地產(chǎn)公司亦應當按合同約定交付房屋，取得房屋的“大產(chǎn)證”。上海市第二中級人民法院經(jīng)審理查明，上訴人上海強隆地產(chǎn)公司與被上訴人章國強于2006年4月3日簽訂《房屋交接書》后即交付了房屋，現(xiàn)被上訴人章國強向上海強隆地產(chǎn)公司主張自2006年4月4日起至同年h月13日止的違約金。被告上海強隆地產(chǎn)公司不服一審法院作出的判決，遂向上海市第二中級人民法院提起上訴，其上訴后認為，本公司根據(jù)購房合同的約定，取得《新建住宅交付使用許可證》后即已滿足了房屋交付的條件，故不應承擔取得《新建住宅交付使用許可證》至取得房屋“大產(chǎn)證”期間的違約金。鑒于被告上海強隆地產(chǎn)公司已在辦理“大產(chǎn)證”期間向房地產(chǎn)管理部門提交了相關(guān)的手續(xù)材料，但違約金計算的數(shù)額應扣除雙方約定的給予被告上海強隆地產(chǎn)公司90天的寬限期及被告上海強隆地產(chǎn)公司先前已支付的違約金。法院判決上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，雙方當事人簽訂的《商品房預售合同》系雙方真實的意思表示，合同約定的內(nèi)容符合法律的強制性規(guī)定，該合同合法有效，理應受到法律的保護。而且本公司已將上述違約期間的違約金支付給原告，可以證實本公司已經(jīng)承擔了違約責任。被告上海強隆地產(chǎn)公司認為，雙方簽訂的購房合同屬實，本公司雖違約在前，但違約金的計算期間應從2006年1月1日計算至2006年4月3日。但被告上海強隆地產(chǎn)公司卻在2006年11月14日才取得房屋的“大產(chǎn)證”，其逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的行為已構(gòu)成違約，理應根據(jù)購房合同的約定承擔違約責任。直至2006年11月14日，被告上海強隆地產(chǎn)公司才取得房屋的“大產(chǎn)證”。2005年12月30日，被告上海強隆地產(chǎn)公司未履行交付房屋的義務，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》，于4月3日履行了交付房屋的義務，但被告在交付房屋時未取得房屋大產(chǎn)權(quán)。如被告逾期交房，?,按日計算追索違約金；（3）原告章國強認可被告上海強隆地產(chǎn)公司在取得《新建住宅交付使用許可證》后即具備該房屋的交付條件，被告上海強隆地產(chǎn)公司應在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”。在此，筆者建議，房屋買賣雙方應當在房屋買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。三、房屋買賣合同補充協(xié)議的效力不確定在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。在此提醒購房者，房款的支付時間應當與房屋的交付步驟相協(xié)調(diào)，有效地控制風險，避免出現(xiàn)房款已經(jīng)全部支付但售房人尚未履行全部義務的情形，否則，一旦售房者違約，購房者將難以得到救濟。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費；如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。房屋買賣合同中應明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。二、房屋買賣合同的內(nèi)容不完整如上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通常沒有以居間人的身份協(xié)助房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同，而是與房屋買賣雙方一同簽訂一份房屋買賣中介合同，對中介費用（即報酬）的計算方式和支付方式作了明確約定，而對房屋買賣合同的具體內(nèi)容語蔫不詳。如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)無法提供上述打印服務，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)。存量房實行網(wǎng)上交易，買賣雙方簽訂《南京市存量房買賣合同》后，如需貸款的要先將貸款資料提交銀行初審，其他交易程序基本沒有變化，只是將原來手工填寫的（《南京市房屋權(quán)屬登記申請書》存量房交易類）改為從網(wǎng)上打印。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范 一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“‘房地產(chǎn)買賣契約’補充協(xié)議”，將房屋買賣合同與房屋買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清、“缺斤少兩”。陳召利第四篇：二手房買賣合同糾紛的法律問題二手房買賣合同糾紛的法律問題最近接連處理多起二手房買賣合同糾紛案件，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作和房屋交易雙方的法律風險意識淡薄是糾紛發(fā)生的主要原因，令人深思。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。但是，買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價包括裝修和附屬設施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設施被一洗而空，此時售房人早已“失蹤”。支付價款的方式，應明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。再次，合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。其次，價款是合同中最重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實踐操作，一般來說，二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。在此，提醒廣大房屋買賣雙方對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，以免自己的權(quán)利被非法侵害。由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀機構(gòu)提供打印服務。根據(jù)市政府辦公室2007年7月12日轉(zhuǎn)發(fā)市房產(chǎn)局《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》規(guī)定，從2007年9月1日起，本市主城區(qū)存量房實行網(wǎng)上交易管理，存量房交易資金監(jiān)管也一同實行。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務反映在合同上，逃避居間義務。一、房屋中介結(jié)構(gòu)操作不規(guī)范一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當與房屋買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是，在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往與房屋買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為“房屋買賣委托合同”或“