【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)如何向開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任？案情簡(jiǎn)介2005年4月12日，原告章國(guó)強(qiáng)與被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，該合同約定：（1）原告章國(guó)強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)承建的“天隆城小區(qū)”12號(hào)樓三單元b2003室商品房1套，總房款暫定為502000元；（2）被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)在辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》后，于2005年12月31日前將房屋交付給原告章國(guó)強(qiáng)使用。如被告逾期交房，?,按日計(jì)算追索違約金；（3）原告章國(guó)強(qiáng)認(rèn)可被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在取得《新建住宅交付使用許可證》后即具備該房屋的交付條件，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”。嗣后，原告章國(guó)強(qiáng)向被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司實(shí)際支付總房?jī)r(jià)款504528元。2005年12月30日，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未履行交付房屋的義務(wù)，直至2006年4月1日才取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》，于4月3日履行了交付房屋的義務(wù)，但被告在交付房屋時(shí)未取得房屋大產(chǎn)權(quán)。2006年4月4日，原告與被告雙方結(jié)清了自2006年1月1日至同年4月3日期間的違約金。直至2006年11月14日，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司才取得房屋的“大產(chǎn)證”。原告章國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，2005年4月12日，其與被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》一份，該合同約定，其向上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)商品房1套，房屋總價(jià)款為502000元（實(shí)際支付504528元），被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承諾于2005年12月31日交付房屋，交付房屋時(shí)須辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》（即“大產(chǎn)證”）。但被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司卻在2006年11月14日才取得房屋的“大產(chǎn)證”，其逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。雙方當(dāng)事人在協(xié)商未果的情況下，原告章國(guó)強(qiáng)于2006年3月24日依法向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金20260元。被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司認(rèn)為，雙方簽訂的購(gòu)房合同屬實(shí)，本公司雖違約在前，但違約金的計(jì)算期間應(yīng)從2006年1月1日計(jì)算至2006年4月3日。因?yàn)殡p方在購(gòu)房合同中已約定房屋交付的標(biāo)志為取得《新建住宅交付使用許可證》，故該約定印證了其交房并不需要“大產(chǎn)證”。而且本公司已將上述違約期間的違約金支付給原告，可以證實(shí)本公司已經(jīng)承擔(dān)了違約責(zé)任。更何況，雙方已在2006年4月3日辦理了房屋交接書(shū)，故本公司不存在違約事實(shí)，原告向法院提起的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請(qǐng)求法院駁回原告章國(guó)強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。法院判決上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)的意思表示，合同約定的內(nèi)容符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未按合同約定在規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋的大產(chǎn)權(quán)，其交付房屋的條件存在瑕疵，故其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同中的約定承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司已在辦理“大產(chǎn)證”期間向房地產(chǎn)管理部門(mén)提交了相關(guān)的手續(xù)材料，但違約金計(jì)算的數(shù)額應(yīng)扣除雙方約定的給予被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司90天的寬限期及被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司先前已支付的違約金。據(jù)此，上海市浦東區(qū)人民法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第85條、第111條、第112條之規(guī)定，判決如下：被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國(guó)強(qiáng)償付逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)證違約金16208元。被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司不服一審法院作出的判決，遂向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴，其上訴后認(rèn)為，本公司根據(jù)購(gòu)房合同的約定，取得《新建住宅交付使用許可證》后即已滿(mǎn)足了房屋交付的條件，故不應(yīng)承擔(dān)取得《新建住宅交付使用許可證》至取得房屋“大產(chǎn)證”期間的違約金?？梢?jiàn)，一審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，故請(qǐng)求二審法院依法改判，駁回原告章國(guó)強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明，上訴人上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司與被上訴人章國(guó)強(qiáng)于2006年4月3日簽訂《房屋交接書(shū)》后即交付了房屋，現(xiàn)被上訴人章國(guó)強(qiáng)向上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司主張自2006年4月4日起至同年h月13日止的違約金。上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售合同》是雙方真實(shí)的意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。在本案中，原告章國(guó)強(qiáng)按合同約定支付了房?jī)r(jià)款，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司亦應(yīng)當(dāng)按合同約定交付房屋，取得房屋的“大產(chǎn)證”。按雙方購(gòu)房合同中的約定，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”，但其未在合同約定的期限取得“大產(chǎn)證”，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于合同僅約定被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司不能如期交房的違約責(zé)任，對(duì)其不能如期取得“大產(chǎn)證”的違約責(zé)任未作約定，因此本案的違約金不應(yīng)按合同約定的方式計(jì)算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條是針對(duì)買(mǎi)受人未取得房屋權(quán)屬證書(shū)（即“小產(chǎn)證”）作出的規(guī)定，而本案是約定“大產(chǎn)證”取得時(shí)間上的違約，前提條件略有差異，故可按原告章國(guó)強(qiáng)已付購(gòu)房款總額，從交房后第91天起算至被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司取得“大產(chǎn)證”時(shí)止，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。至于被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司關(guān)于其取得《新建住宅交付使用許可證》后已經(jīng)滿(mǎn)足房屋交付的條件、己方?jīng)]有違約的上訴理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。另外，原審法院所作出被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司酌情向原告章國(guó)強(qiáng)償付違約金16028元的判決不當(dāng)。據(jù)此，二審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第153條第1款第（二）、（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第8條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條之規(guī)定，判決如下：上訴人上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，向原告章國(guó)強(qiáng)償付自2006年7月2日起至2006年11月13日止期間的違約金（以504528元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利息計(jì)算）。爭(zhēng)議焦點(diǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)如何向開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任？律師點(diǎn)評(píng)本案是一起購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商約定交房與取得房屋“大產(chǎn)證”相分離的糾紛案件，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦理“大產(chǎn)證”是否構(gòu)成違約以及如何承擔(dān)違約責(zé)任？一、在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司逾期取得房屋“大產(chǎn)證”，其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在本案中，首先要明確的是，這里所指的違約，并不是指被告強(qiáng)隆地產(chǎn)公司與原告章國(guó)強(qiáng)已經(jīng)自行解決的違約部分，而是指被告強(qiáng)隆地產(chǎn)公司是否因逾期辦理“大產(chǎn)證”構(gòu)成違約？在司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的憑證，對(duì)內(nèi)容真實(shí)、符合法定條件的物權(quán)，登記機(jī)關(guān)在辦理登一記后，應(yīng)當(dāng)給權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，權(quán)屬證書(shū)可以用作確權(quán)的證據(jù)。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)，它原則上是公開(kāi)的正式的法律文書(shū)，可供公眾查閱，起到向社會(huì)公眾公開(kāi)所有權(quán)的作用，故其具有直接表征所有權(quán)的能力。在我國(guó)，實(shí)行的是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，買(mǎi)受人在接受房屋后，雖然擁有了房屋的使用權(quán)，但房屋的所有權(quán)并不隨著房屋的交接而轉(zhuǎn)移，出賣(mài)人在產(chǎn)權(quán)登記以前對(duì)房屋仍擁有所有權(quán)。如果出賣(mài)人此時(shí)將已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原來(lái)買(mǎi)受人的權(quán)益就會(huì)受到侵害。因此，買(mǎi)受人在房屋交付后，應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。而房屋出賣(mài)人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，這是房屋出賣(mài)人最基本的一項(xiàng)義務(wù)。據(jù)此，房屋出賣(mài)人應(yīng)按合同約定的時(shí)間和方法交付房屋。房屋的交付包含實(shí)物交付和權(quán)利交付。所謂實(shí)物交付，是指出賣(mài)人將房屋騰空交付買(mǎi)受人占有、使用。所謂權(quán)利交付，是指房屋出賣(mài)人將房產(chǎn)證交付買(mǎi)受人，并協(xié)助實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。在實(shí)務(wù)操作中，房屋買(mǎi)賣(mài)一般都是先