【正文】 希望林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司收到本函后及時(shí)與我方聯(lián)系并作出明確答復(fù)。我方認(rèn)為，甲方、丙方遲延履行《合同》主要義務(wù)，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴(yán)重?fù)p害了我方的合法權(quán)益。”我方鄭重催告你們（甲方、丙方）：限你們于收到本函日之內(nèi)辦理完畢交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，并辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購買上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回?！奔追竭t至今日仍未完成交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，丙方未能盡到催告督促義務(wù)，甲方、丙方未與乙方辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購買上述交易標(biāo)的房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)，系遲延履行《合同》規(guī)定的主要義務(wù)，已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規(guī)定，該《合同》各方當(dāng)事人主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，于各方當(dāng)事人簽字之時(shí)已依法成立并生效。但即使如此，這種非真正意義上的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推出，也大大推動(dòng)了二手房市場的發(fā)展。這是真正意義的轉(zhuǎn)按揭，即債務(wù)的轉(zhuǎn)讓，其有合同法上的依據(jù)，也是香港和國外的通行做法。目前這四個(gè)環(huán)節(jié)相互獨(dú)立。在這種情況下，許多銀行適時(shí)地推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。一旦出現(xiàn)這種情況，中介公司可以通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。如何對付“甩中介”的行為。目前并沒有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買賣合同。中介公司一般收取房屋成交價(jià)1%至2%的傭金，為爭市場，中介公司不惜將傭金壓得更低。但一個(gè)市場的成熟是需要相當(dāng)長的時(shí)間的，需要所有的中介公司共同努力，依法經(jīng)營，并切實(shí)維護(hù)自己的權(quán)益，才能保護(hù)自己的市場并使其有序發(fā)展。近年二手房市場的繁榮為中介公司提供了一片廣闊的活動(dòng)天地，所以房屋中介公司如雨后春筍般地涌現(xiàn)了出來。由于是二手房，買方在接房時(shí)一定要查明該房屋的物業(yè)費(fèi)、水電熱氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用是否已在交付前結(jié)清，否則后患無窮。尤其是在賣方以按揭方式購房的交易形式中，買方有可能先行墊款為賣方贖證，此間風(fēng)險(xiǎn)更大。簽訂一份完備的《房屋買賣合同》是非常有必要的，尤其要在合同中明確約定違約責(zé)任和違約金的計(jì)算方法，一旦買方違約，能夠有效地通過法律救濟(jì)。要有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)做到：通過房屋中介公司交易。由于買方欲以按揭方式購房，若不辦理房屋抵押，提供按揭的銀行不會(huì)發(fā)放貸款。二手房買賣中賣方的風(fēng)險(xiǎn)。過戶后，賣方可先收到非貸房款部分，在買方到銀行辦理完按揭手續(xù)后，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性付給賣方。如買方也無力一次性支付余款，則可通過融資機(jī)構(gòu)的介入來解決）。與第一種方式相比，多了一道贖證手續(xù)。買方持房權(quán)證到銀行辦理按揭手續(xù)，所貸款項(xiàng)將由銀行一次性轉(zhuǎn)入賣方賬戶。由于賣方采用一次性付款方式購房，其持有房權(quán)證。指二手房賣方以一次性付款方式購得原始房屋，而二手房買方也欲以一次性付款方式購房。相對于一手房來說，二手房交易中形式的多樣性和交易手續(xù)的繁雜性決定了其復(fù)雜性?！本C上所述，在本案中，雙方當(dāng)事人對于逾期辦理房屋大產(chǎn)權(quán)應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任未作出明確約定，二審法院根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，依法判決被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金是正確的，亦是符合法律規(guī)定的。在本案中，一、二審法院判決一致認(rèn)為，合同約定交房后90天內(nèi)辦理“大產(chǎn)證”，是給予被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司的寬限期，如果要追究其違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)扣除這一寬限期。被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司在實(shí)物交付與權(quán)利交付時(shí)都應(yīng)按約履行，才能被認(rèn)為完全按約履行義務(wù)，否則就需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所謂實(shí)物交付，是指出賣人將房屋騰空交付買受人占有、使用。因此，買受人在房屋交付后，應(yīng)立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是對財(cái)產(chǎn)擁有或交易事實(shí)的確認(rèn)，它原則上是公開的正式的法律文書，可供公眾查閱，起到向社會(huì)公眾公開所有權(quán)的作用，故其具有直接表征所有權(quán)的能力。另外，原審法院所作出被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司酌情向原告章國強(qiáng)償付違約金16028元的判決不當(dāng)。按雙方購房合同中的約定，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在房屋交付后90天內(nèi)取得“大產(chǎn)證”，但其未在合同約定的期限取得“大產(chǎn)證”，屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?，一審法院認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，故請求二審法院依法改判，駁回原告章國強(qiáng)的訴訟請求。在本案中，被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司未按合同約定在規(guī)定的期限內(nèi)取得房屋的大產(chǎn)權(quán)，其交付房屋的條件存在瑕疵，故其行為構(gòu)成違約，理應(yīng)根據(jù)購房合同中的約定承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)殡p方在購房合同中已約定房屋交付的標(biāo)志為取得《新建住宅交付使用許可證》，故該約定印證了其交房并不需要“大產(chǎn)證”。原告章國強(qiáng)認(rèn)為，2005年4月12日，其與被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》一份，該合同約定，其向上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司購買商品房1套，房屋總價(jià)款為502000元（實(shí)際支付504528元），被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司承諾于2005年12月31日交付房屋，交付房屋時(shí)須辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得《新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證》（即“大產(chǎn)證”）。嗣后，原告章國強(qiáng)向被告上海強(qiáng)隆地產(chǎn)公司實(shí)際支付總房價(jià)款504528元。這樣，房屋中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是房屋中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。筆者曾碰到房屋買賣雙方約定總房價(jià)包括裝修和附屬設(shè)施，但是在房屋交付前買賣者較房款全部交付給售房者，待交房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的裝修和附屬設(shè)施被一洗而空，此時(shí)售房人早已“失蹤”。再次，合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付房屋的期限等。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定和目前的實(shí)踐操作，一般來說，二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成交易的，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供打印服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在南京市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《南京市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《南京市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。在此，筆者建議，房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中對補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。三、房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定在房屋買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。房屋買賣合同中應(yīng)明確房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無法提供上述打印服務(wù)，則不具備合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就房屋買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。本文將重點(diǎn)分析其中幾個(gè)較為普遍發(fā)生的法律問題，希望對廣大房屋交易雙方有所借鑒和啟迪。依據(jù)《合同法》一百一十四條的規(guī)定，原告（反訴被告）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金400萬，并且返還定金50萬元。被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務(wù)，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復(fù)和配合而且還在2011年3月25日將標(biāo)的房產(chǎn)抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續(xù)。綜上所述，被告（反訴原告）在合同簽訂及變更中按約履行了合同義務(wù)，遵循誠實(shí)信用的原則積極促成合同目的的達(dá)成。截止2010年12月6日前述三項(xiàng)金額正好等于標(biāo)的房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格2000萬元，至此合同義務(wù)履行完畢。原合同約定的購房款支付方式是首期款加銀行貸款，2011年3月1日原、被告雙方達(dá)成一致簽訂《二手樓交易資金監(jiān)管補(bǔ)充協(xié)議》，變更購房款支付方式為一次性現(xiàn)金支付，并且將監(jiān)管的首期款100萬的截止日期由2011年3月6日修改為2011年4月