【正文】 維護(hù)自己的權(quán)益，才能保護(hù)自己的市場(chǎng)并使其有序發(fā)展。筆者認(rèn)為，中介公司應(yīng)當(dāng)解決好以下幾個(gè)問(wèn)題：遠(yuǎn)離惡意競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)地區(qū)的二手房市場(chǎng)并不是一塊無(wú)限大的蛋糕，人人都想吃一口。價(jià)格戰(zhàn)是中介公司經(jīng)常采取的競(jìng)爭(zhēng)手段。中介公司一般收取房屋成交價(jià)1%至2%的傭金，為爭(zhēng)市場(chǎng)，中介公司不惜將傭金壓得更低。但微薄的利潤(rùn)不足以維持此類(lèi)中介公司的生存，只有以其他方式尋求利潤(rùn)，所以就出現(xiàn)了一系列的暗箱操作以賺取非法利潤(rùn)。但這種短視的違規(guī)行為只會(huì)坑人害己，損壞了中介公司的形象，擾亂了二手市場(chǎng)的秩序，影響了二手市場(chǎng)的發(fā)展，這恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。規(guī)范合同文本。目前并沒(méi)有完全適用于二手房交易的格式的中介合同和買(mǎi)賣(mài)合同。而一份規(guī)范完備的中介合同和買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)論對(duì)中介方還是買(mǎi)賣(mài)雙方均是非常重要的。中介公司應(yīng)當(dāng)委托律師制定一份能夠切實(shí)維護(hù)自己權(quán)益又不侵害交易雙方利益的中介合同，更應(yīng)當(dāng)根據(jù)交易的不同形式，制定出與之適用的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)榻灰椎陌踩晚樌M(jìn)行對(duì)中介公司來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，也是保持自己市場(chǎng)保有量和擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的保證。如何對(duì)付“甩中介”的行為。暗箱操作不允許，約買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面又可能出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方甩開(kāi)中介私下交易的情況，這是中介公司最為頭痛的。這種情況只有通過(guò)簽訂完備的中介合同來(lái)避免。應(yīng)當(dāng)在合同中約定甩開(kāi)中介私下交易的違約條款，約定懲罰性違約金，這是有合同法依據(jù)的。一旦出現(xiàn)這種情況，中介公司可以通過(guò)法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。關(guān)于轉(zhuǎn)按揭的一點(diǎn)思考。由于交易雙方均以按揭方式購(gòu)房的交易方式的普遍出現(xiàn)，為二手房的交易平添了許多復(fù)雜性。如上述第4種交易方式。在這種情況下，許多銀行適時(shí)地推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。所謂的轉(zhuǎn)按揭，就是轉(zhuǎn)讓住房抵押貸款的行為。但我國(guó)目前推出的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)并不是真正意義上的轉(zhuǎn)按揭，它包括兩個(gè)方面，一是原借款人（賣(mài)方）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷(xiāo)抵押登記；二是新借款人（買(mǎi)方）申請(qǐng)二手房貸款，以所購(gòu)住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記?？梢?jiàn)，目前的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)包括四個(gè)環(huán)節(jié)：原債務(wù)的償還、新債務(wù)的建立、原有抵押擔(dān)保的撤銷(xiāo)和新抵押擔(dān)保的建立。目前這四個(gè)環(huán)節(jié)相互獨(dú)立。如果能將某些相關(guān)環(huán)節(jié)連結(jié)起來(lái)，無(wú)疑能節(jié)省時(shí)間，提高工作效率，降低交易成本。其實(shí)完全可以這樣做：一是實(shí)現(xiàn)新舊債務(wù)的連結(jié)，可以考慮在原有借款合同不變的基礎(chǔ)上，銀行、賣(mài)方、買(mǎi)方簽定補(bǔ)充借款協(xié)議，將賣(mài)方的債務(wù)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。二是抵押擔(dān)保隨債務(wù)一并轉(zhuǎn)移，在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的同時(shí)辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷(xiāo)舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。這是真正意義的轉(zhuǎn)按揭，即債務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)溆泻贤ㄉ系囊罁?jù)，也是香港和國(guó)外的通行做法。另外銀行應(yīng)當(dāng)推出跨行轉(zhuǎn)按揭。目前開(kāi)辦跨行轉(zhuǎn)按揭的癥結(jié)在于一定時(shí)期內(nèi)原貸款抵押擔(dān)保懸空，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)過(guò)戶之前，原貸款銀行要撤銷(xiāo)抵押權(quán)，否則不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥械鹊睫k妥新的抵押登記，新貸款銀行對(duì)買(mǎi)方發(fā)放了貸款，買(mǎi)方才能支付房款給賣(mài)方，賣(mài)方才有錢(qián)償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無(wú)法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意在賣(mài)方未還清貸款的情況下撤銷(xiāo)抵押，致使轉(zhuǎn)按揭無(wú)法順利操作。要解決這個(gè)問(wèn)題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入賣(mài)方在原貸款銀行開(kāi)立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔(dān)保不落實(shí)給銀行貸款造成損失。但即使如此，這種非真正意義上的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的推出，也大大推動(dòng)了二手房市場(chǎng)的發(fā)展。此業(yè)務(wù)雖與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)相比存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著政府主管部門(mén)和金融部門(mén)對(duì)此業(yè)務(wù)的不改進(jìn)和完善，必將刺激二手市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。第五篇：催告函(二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛)催告函林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司：我與你們雙方于2005年10月29日簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同》），合同當(dāng)事人三方為，甲方：林某某，乙方：龔某某，丙方：福州某某房產(chǎn)代理有限公司。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）的規(guī)定，該《合同》各方當(dāng)事人主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，于各方當(dāng)事人簽字之時(shí)已依法成立并生效。依法成立的合同，對(duì)各方當(dāng)事人具有法律約束力。經(jīng)咨詢專(zhuān)業(yè)律師，現(xiàn)就《合同》履行過(guò)程中的有關(guān)事宜鄭重函告你們：為了積極履行《合同》，我方已交付定金人民幣兩萬(wàn)元，并已通過(guò)民間借貸方式籌得購(gòu)房款萬(wàn)元，每日承擔(dān)利息高達(dá)元。根據(jù)《合同》第十三條：補(bǔ)充條款⑵“因上述房產(chǎn)尚處于抵押狀態(tài)，甲方同意于2005年11月5日前自行出資辦理銀行還貸手續(xù)，待解押手續(xù)辦理完畢后十五個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)始辦理產(chǎn)權(quán)交易受理手續(xù)及乙方購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)?！奔追竭t至今日仍未完成交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，丙方未能盡到催告督促義務(wù)，甲方、丙方未與乙方辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購(gòu)買(mǎi)上述交易標(biāo)的房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)，系遲延履行《合同》規(guī)定的主要義務(wù)，已構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！薄逗贤ā返谝话僖皇l規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”《合同法》第九十四條規(guī)定，“有 1下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；”《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币约叭胶炗啞逗贤返谑畻l：“違約責(zé)任……甲乙雙方任何一方未能及時(shí)備齊材料并進(jìn)行交易受理、甲方未能按時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)交接、乙方未能按時(shí)解款至丙方，丙方因自身原因未能及時(shí)放款給甲方，屬不按時(shí)履行行為。%向利益受損方支付滯納金。”我方鄭重催告你們（甲方、丙方）：限你們于收到本函日之內(nèi)辦理完畢交易標(biāo)的房產(chǎn)的解押手續(xù)，并辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及乙方購(gòu)買(mǎi)上述房產(chǎn)的按揭貸款手續(xù)。乙方保留追究甲方、丙方違約責(zé)任的權(quán)利。如果于上述時(shí)限內(nèi)甲方、丙方仍未履行，我方有權(quán)選擇：一、通知解除《合同》，并依法主張以下權(quán)利，包括但不限于：要求雙倍返還定金；要求支付違約金（%計(jì)算）；不支付中介費(fèi)用；要求賠償損失，包括但不限于：⑴購(gòu)房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標(biāo)的房產(chǎn)增值部分價(jià)值；⑶乙方的房租損失。二、要求繼續(xù)履行《合同》，并依法主張以下權(quán)利，包括但不限于：要求支付違約金（%計(jì)算）；要求賠償損失，包括但不限于：⑴購(gòu)房籌資的利息損失；⑵自合同生效日至通知解除日的交易標(biāo)的房產(chǎn)增值部分價(jià)值；⑶乙方的房租損失。我方認(rèn)為，甲方、丙方遲延履行《合同》主要義務(wù)，事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，已經(jīng)構(gòu)成違約，嚴(yán)重?fù)p害了我方的合法權(quán)益。為依法維護(hù)我方的合法權(quán)益，同時(shí)也為了避免甲方、丙方的責(zé)任進(jìn)一步擴(kuò)大，我方誠(chéng)望甲方、丙方能夠高度重視此事，采取積極合作的態(tài)度，抓緊履行《合同》義務(wù)。如果甲方、丙方不采取主動(dòng)的態(tài)度或繼續(xù)借故拖延，我方只有通過(guò)法律途徑維護(hù)我方的合法權(quán)益。屆時(shí)，甲方、丙方不但仍要繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失或者雙倍返還定金、支付違約金、賠償損失，而且還要支出訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，同時(shí)還要承擔(dān)我方依法維權(quán)所支出的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等各項(xiàng)損失，并承受不必要的訟累。希望林某某先生、福州某某房產(chǎn)代理有限公司收到本函后及時(shí)與我方聯(lián)系并作出明確答復(fù)。函告人：龔某某2006年1月1日 注：本函一式叁份，寄送林某某、福州某某房產(chǎn)代理有限公司各一份。