【正文】 品房經(jīng)驗收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。（5）空白選項（消費者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。一般情況下開發(fā)商會直接選擇填寫第一項“該商品房經(jīng)驗收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。開發(fā)商根據(jù)《建設工程質量管理條例》第16條規(guī)定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。而大多數(shù)消費者認為驗收應當是權威部門的驗收。（五）、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責任認定與處理廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據(jù)統(tǒng)計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。為了促進銷售，當前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內容對購房者具有強烈的吸引力，但廣告中存在的內容不實問題卻較為嚴重。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。不能一刀切。商品房銷售分為預售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應有所區(qū)別，在構成違約的問題上不能一概認定或否定。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設施等進行實地考察，能夠及時發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認定開發(fā)商構成違約；如果買受方當場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認定開發(fā)商構成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴把握。首先，應對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進行修正，簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔合同義務的條件，只需廣告宣傳的內容確定且該內容對合同的訂立或者合同價格的確定有重大影響即可，只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關承諾，并且該廣告宣傳內容符合上述條件，即應認定開發(fā)商構成違約。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區(qū)行政機關頒布的《預售房屋買賣定性化契約應記載及不得記載事項》中規(guī)定的預售合同必須記載“賣方應確保廣告內容之真是，本預售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規(guī)定廣告喜歡穿中的某些內容為預售合同的一部分，以制約開發(fā)商夸大廣告宣傳行為。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費者保護法”第22條有關“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內容之真是，其對消費者所負不低于廣告之內容”的規(guī)定，以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為，最大程度的保護買收房的合法權益。（六）、開發(fā)商逾期交房的責任認定及承擔商品房買賣實踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟政策的變化、政府部門強制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。商品房預售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責任，買受人只能主張賠償損失，應由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責事由？房地產(chǎn)開發(fā)項目與政府行為密切相關，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。對于因此類情況而致使開發(fā)商預期交房的，開發(fā)商能否免責，實務上存在很大爭議。一方當事人違反合同規(guī)定，除不可抗力外，均應向合同向對方承擔違約責任。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發(fā)商不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴格責任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據(jù)公平原則并結合案情實際認定開發(fā)商免責。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應根據(jù)公平原則，并結合案件實際情況確定是否變更或解除。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同?！端痉ń忉尅返?7條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！庇纱丝梢姡蓪β男泻贤蟮目傻美媸浅直Ｗo、肯定態(tài)度的。（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜作出初步的認定。訂購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（包括位置、面積、單價等）；簽署正式契約的時限約定等。訂購書的性質為預約合同已成為共識。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關系才能最終確立。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預約可以認定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預約具備買賣合同的主要內容和買受人已經(jīng)支付購房款。二、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。什么樣的違約責任？二、第十一條第一款規(guī)定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉移占有，不包括辦理產(chǎn)權登記。一旦發(fā)生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優(yōu)先權，這是買受人處于極度危險的狀態(tài)。根據(jù)《合同法》與《物權法》的相關規(guī)定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，根據(jù)物權變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進行不動產(chǎn)登記。在司法審判實踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權的轉移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。這使得在商品房轉移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負擔房屋毀損、滅失的全部風險。在自然災害等不可抗力發(fā)生時，以轉移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。對于房屋差價的確定，原則上可比照最相類似的市場成交價與買賣合同成交價的差額予以確定，也可以通過委托專業(yè)機構評估或者向專業(yè)機構詢價予以確定。本案法院即采取了后一種方法。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。