【正文】 三、其他履行糾紛銷售廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的條件：（1）所涉內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；（2）內(nèi)容是針對(duì)房屋和相關(guān)設(shè)施的；（3）所作的說(shuō)明和允諾明確具體，即品質(zhì)或數(shù)量能確定的，有執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)可以履行；（4）對(duì)合同訂立以及房?jī)r(jià)的確定有重大影響。訴訟時(shí)效：出賣人交付房屋后，買受人請(qǐng)求出賣人辦證的，屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效規(guī)定。出賣人履行協(xié)助辦證義務(wù)后，由于買受人原因?qū)е路课菟袡?quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移的，出賣人可起訴要求買受人辦證并承擔(dān)違約責(zé)任，若合同另有約定，出賣人還可要求解除合同。出賣人在合同約定或法定期限內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬初始登記的資料遞交給房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，并告知買受人，即視為出賣人履行了協(xié)助辦證義務(wù)，若由于行政部門或其他非出賣人原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。二、辦證辦證義務(wù)主體：義務(wù)主體為買受人，出賣人僅負(fù)協(xié)助義務(wù)，但雙方另有約定的除外。1《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條“房屋交付使用”應(yīng)理解為“交鑰匙”、“房屋轉(zhuǎn)移占有”，并不要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。訴訟時(shí)效：合同約定交房期限屆滿時(shí)房屋具備法定交付條件的，訴訟時(shí)效期間自交付期滿之日計(jì)算；房屋尚不具備法定交付條件的，訴訟時(shí)效期間自房屋具備法定交付條件之日計(jì)算。買受人接受房屋后，又以出賣人未同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》為由主張房屋不具備交房條件，并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任的，不予支持。出賣人要求買受人按照出賣人單方制訂的房屋交付流程預(yù)繳物業(yè)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用、公共維修基金等費(fèi)用后才交付的，若合同中對(duì)此并未約定，則買受人有權(quán)拒絕。出賣人在交房時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的，應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任，但合同中有相反約定的除外。交房條件：房屋經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)、監(jiān)理四單位竣工驗(yàn)收合格，消防專項(xiàng)驗(yàn)收合格。三、管轄商品房買賣合同糾紛不適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄規(guī)定，應(yīng)以普通合同糾紛來(lái)確定管轄。（3）一方以對(duì)方違反預(yù)約協(xié)議導(dǎo)致不能訂立本約為由，要求賠償履行本約的可得利益（即房屋全部差價(jià)損失）的，不予支持。買受人簽訂預(yù)約協(xié)議后，又以出賣人未取得預(yù)售許可證為由主張預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持。二、商品房買賣的預(yù)約（認(rèn)購(gòu)書）與本約（商品房買賣合同）判斷預(yù)約和本約的標(biāo)準(zhǔn)：（1）協(xié)議簽訂時(shí)間；（2）雙方是否僅僅是為購(gòu)買該房屋達(dá)成初步意向；（3）對(duì)房屋的具體位置、面積、房?jī)r(jià)、付款方式、交付時(shí)間等具體交易條件是否寫進(jìn)合同內(nèi)容，是否有明確約定；（4）出賣人是否已按約定收受購(gòu)房款。不符合上述條件的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。簽訂預(yù)售合同時(shí)未取得預(yù)售許可證，或者許可證過(guò)期或被撤銷的，但在合同履行過(guò)程中房屋已竣工的，可按現(xiàn)售合同相關(guān)規(guī)定辦理。預(yù)售許可證被撤銷的，不影響其前簽訂的預(yù)售合同效力。第一篇：商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標(biāo)準(zhǔn)及指導(dǎo)第一部分 商品房買賣合同糾紛第一章一般規(guī)定一、商品房預(yù)售與現(xiàn)售預(yù)售合同（并非認(rèn)購(gòu)書）以出賣人具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)并取得商品房預(yù)售許可證明為生效要件，若未取得預(yù)售許可證，則預(yù)售合同無(wú)效，但一審法庭辯論終結(jié)前取得的，可以認(rèn)定有效，法院對(duì)預(yù)售許可證只做形式審查。預(yù)售許可證過(guò)期的，不影響其后簽訂的預(yù)售合同的效力。簽訂預(yù)售合同時(shí)：預(yù)售許可證被撤銷的，預(yù)售合同無(wú)效；過(guò)期的，合同有效?，F(xiàn)售合同條件：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）國(guó)有土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）房屋已竣工。認(rèn)定“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證”：（1）故意向買受人提供取得預(yù)售許可證的虛假事實(shí)；或（2）買受人詢問時(shí)，故意隱瞞未取得的事實(shí)。判斷預(yù)約協(xié)議效力：根據(jù)《合同法》52條，不以出賣人取得預(yù)售許可證為要件。簽訂認(rèn)購(gòu)書后無(wú)法簽訂正式買賣合同的責(zé)任承擔(dān)：（1）因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由的（雙方均忠實(shí)履行預(yù)約合同中的誠(chéng)信談判義務(wù)，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)），或雙方均有過(guò)錯(cuò)的，出賣人將定金返還即可；（2）簽訂預(yù)約協(xié)議后一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂本約的，若守約方要求法院強(qiáng)制違約方訂立本約，法院不予支持，但守約方有權(quán)要求違約方賠償信賴?yán)鎿p失。若預(yù)約協(xié)議有定金條款，應(yīng)適用定金罰則；若無(wú)定金條款或定金數(shù)額明顯低于守約方實(shí)際損失的，則違約方應(yīng)賠償守約方受到的信賴?yán)鎿p失。第二章交付、辦證及其他履行糾紛一、交付交付期限：有約定從約定，無(wú)約定或約定不明且房屋符合約定和法定交付條件的，買受人有權(quán)隨時(shí)要求交付。出賣人取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》的，視為滿足交房條件。交付的房屋符合合同約定的交房條件，但存在一定質(zhì)量瑕疵的，若買受人拒絕接受并要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任，不予支持，但出賣人應(yīng)對(duì)質(zhì)量瑕疵進(jìn)行修復(fù)。買受人接受了出賣人交付的商品房鑰匙，視為房屋已交付使用。買受人接受房屋后，又要求以通過(guò)消防驗(yàn)收合格的時(shí)間作為交房時(shí)間，進(jìn)而要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，不予支持，但法院應(yīng)判令出賣人限期辦理消防驗(yàn)收手續(xù)。遲延交付：（1）因自然現(xiàn)象導(dǎo)致遲延交付的，若該自然現(xiàn)象為該地區(qū)的慣常氣候現(xiàn)象，則不視為不可抗力；（2）因政府部門的行政行為導(dǎo)致遲延的，可比照不可抗力延長(zhǎng)交房期限；（3）因政府部門以外的第三人原因造成遲延的，出賣人應(yīng)先向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，再向第三人追償。但雙方在合同中另有約定的除外。出賣人協(xié)助義務(wù)：完成房屋的初始登記。買受人起訴要求出賣人辦理產(chǎn)權(quán)證的，若出賣人一時(shí)履行不能，法院可判出賣人在符合辦證條件后履行協(xié)助辦證義務(wù)；若出賣人永久履行不能，則法院應(yīng)告知買受人有權(quán)要求解除合同并賠償損失，買受人堅(jiān)持要求繼續(xù)辦證的，不予支持。買受人支付全部或大部分（超出50%）購(gòu)房款后，建設(shè)工程承包人就該房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。辦證糾紛中出賣人舉證：（1）房屋初始登記的大產(chǎn)權(quán)證（可認(rèn)定不存在未足額繳納土地出讓金、土地使用權(quán)抵押、超規(guī)劃建設(shè)等無(wú)法辦證的情形）；（2）房屋登記部門出具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產(chǎn)權(quán)必要材料的收件單或回執(zhí)；（3）通知買受人可以自行辦理產(chǎn)權(quán)證書的證據(jù)。房屋面積誤差：出賣人交付的房屋公用分?jǐn)偨ㄖ娣e的差異實(shí)行多退少不補(bǔ)的原則，套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定不符的，若合同有約定則按約定處理，若無(wú)約定，則按《商品房買賣合同解釋》第14條處理。若未通知，或通知后買受人不同意變更，則買受人有權(quán)解除合同并要求賠償，但合同另有約定的除外。商品房質(zhì)量問題：（1）小區(qū)的公共配套設(shè)施、附屬設(shè)施質(zhì)量問題引起買受人生活不便的，一般不屬于“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可要求解除合同并賠償損失”的情形；（2）房屋毗鄰交通干線受噪音污染，買受人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同的，不予支持。國(guó)家稅費(fèi)調(diào)整：合同簽訂后國(guó)家進(jìn)行稅費(fèi)調(diào)整的，若合同對(duì)稅費(fèi)支付有約定，則按約定辦理；若對(duì)調(diào)整后的稅費(fèi)支付無(wú)約定或約定不明，則應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人收到合同解除的通知后，雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出并向法院起訴的，不予支持；若未約定異議期間，當(dāng)事人在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月后才起訴的，不予支持。合同無(wú)效或被撤銷的，一般以賠償當(dāng)事人的信賴?yán)鎿p失為限，一方主張可得利益損失的，不予支持。三、逾期交房違約金的計(jì)算當(dāng)事人有約定的從約定，無(wú)約定的，以逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定。從合同約定或法定的辦證期限屆滿之日起算：（1）合同約定的辦證期限；（2）合同標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：合同未約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按已付購(gòu)房款總額，按人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。五、出賣人多項(xiàng)違約處理出賣人存在逾期交房、逾期辦證、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不符合要求等多項(xiàng)違約行為的，除非當(dāng)事人另有約定，出賣人在逾期交房期限內(nèi)承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任后，不再同時(shí)承擔(dān)逾期辦證等違約責(zé)任。六、違約金調(diào)整違約金條款屬于結(jié)算和清理?xiàng)l款，合同解除不影響違約金條款。請(qǐng)求增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失為限。七、違約金訴訟時(shí)效合同中明確約定違約金具體數(shù)額的，為一時(shí)性債權(quán)，從合同約定或法定的交房、辦證期限屆滿之次日起算訴訟時(shí)效。買受人要求支付違約金，出賣人在一審法庭辯論終結(jié)前提出訴訟時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。若因買受人未能按期付款等違約行為解除合同，出賣人有權(quán)主張商品房使用費(fèi)。九、不可抗力的認(rèn)定自然災(zāi)害和社會(huì)異常事件屬于不可抗力；政府抽象行政行為（如頒布新的規(guī)定、政策等）屬于不可抗力；具體行政行為要具體問題具體分析，如果開發(fā)商對(duì)此能夠預(yù)見，或者可以采取企業(yè)行為或行政、司法途徑加以解決，則不屬于不可抗力。第四章商品房買賣與商品房按揭擔(dān)保一、商品房買賣合同與商品房擔(dān)保貸款合同以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效、被撤銷或解除的，法院應(yīng)告知按揭銀行有權(quán)作為有獨(dú)三參加訴訟。銀