商業(yè)地產(chǎn)策劃報告要素-文庫吧資料
2024-10-13 11:30本頁面
【正文】 構(gòu)成競爭威脅。第一部分 市場分析一、項目概況：本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。本項目前期通過商鋪銷售來營銷造勢，以此帶動住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、SWOT分析、項目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項目建議；項目的整合推廣策略及公司簡介。進行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進行商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)地產(chǎn)策劃之商業(yè)地產(chǎn)項目市場調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。用假大空的商業(yè)概念進行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業(yè)的培育，造成項目運作失敗。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗。盲目開發(fā)。一些開發(fā)商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實力和品位。另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費者不認可，陷入兩難境地。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式?？偨Y(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式：盲目追隨國外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項目是否可以成功運作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的。最突出的難點有哪些等。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的。商戶確定視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標(biāo)群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。多渠道進行招商溝通從總量來看，項目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補是很困難的，這要求我們必須引進新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過的客戶群體。召開懇談會時，可邀請當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請他們在會上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。通過相關(guān)網(wǎng)站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單，并依據(jù)品牌號召力將其設(shè)立成高級、中級、普通級目標(biāo)群，便于后期的規(guī)劃安排。十一、項目招商的工作一般步驟提前招租項目內(nèi)的大型主力戶主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前進行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計前完成主力店租賃工作。聘請商業(yè)管理公司需要在項目開展初期就要介入。十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項目操作管理單位政府在討論聽證后都會依據(jù)城市整體情況對方案反饋意見，在此階段我們可以依據(jù)項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項目的投資回報預(yù)測。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。九、項目方案的政府許可項目的進展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進了項目聽證制度。通過調(diào)整整合，判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計院共同參與。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。七、設(shè)計方案的多方討論地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。六、項目規(guī)劃進行設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。邀請合作伙伴需要制定詳細的商業(yè)計劃書和合作協(xié)議。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進行調(diào)查及分析比較項目SWOT分析通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目的定位提供依據(jù)項目市場定位通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發(fā)設(shè)計方案提供依據(jù)項目初步開發(fā)設(shè)計方案通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā)、設(shè)計方案錢湖天地有意向或已入住商家：食養(yǎng)、美日健身、伯豪、快客、來必堡、養(yǎng)生會所、依諾咖啡、日本火鍋料理、KFC、星巴克、K8酒吧、音樂房子錢湖天地平均租金67元，臨錢湖路12元，靠內(nèi)部34元第二篇：商業(yè)地產(chǎn)招商要素四
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