【正文】 過訴訟方式解決 第四篇：房屋認(rèn)購書的法律性質(zhì)房屋認(rèn)購書的法律性質(zhì) 在商品房買賣的實(shí)踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認(rèn)購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數(shù)額的定金。 房地產(chǎn)公司在土地倍數(shù)增值的高額利潤驅(qū)動(dòng)下，將該項(xiàng)目土地再行轉(zhuǎn)讓的做法，與誠實(shí)信用原則相悖，屬于惡意違約的行為，該行為最終直接導(dǎo)致合同履行根本不能，無法實(shí)現(xiàn)你所信賴與期待的合同目的，使你的合法利益遭受損失，你可以要求房地產(chǎn)公司返還已付購房款及利息、并賠償損失?！庇捎谀闩c房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋認(rèn)購意向書》內(nèi)容具體確定，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的有關(guān)商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且你已依約定支付了房款，因此根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該《房屋認(rèn)購意向書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。你與房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋認(rèn)購意向書》是雙方真實(shí)意思表示，不違反國家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，因而是合法有效的。我應(yīng)該主張哪些權(quán)利。對此，我堅(jiān)決不同意，可是我不知道如何從法律上維護(hù)自己的權(quán)益，特請教以下問題： 《房屋認(rèn)購意向書》是否具備法律效力。后來才知道該房地產(chǎn)公司已將所開發(fā)的該項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓給了另外的房產(chǎn)公司?！? 《房屋認(rèn)購意向書》簽訂后，我當(dāng)即付清了定金和首期房款。 問：我與某房地產(chǎn)公司于2000年11月20日簽訂了《房屋認(rèn)購意向書》，購買某房地產(chǎn)公司在本市東部開發(fā)的商品房一套。 第三篇。 從法律的規(guī)定中來看，我國并沒有規(guī)定的有房屋認(rèn)購書，因此要是要求先簽訂房屋認(rèn)購書的，則購房者是有權(quán)進(jìn)行拒絕的，這只不過是房地產(chǎn)市場中的一種習(xí)慣性做法，從法律上來講，其實(shí)并不是必經(jīng)的程序。 購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說明。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。不勝感激。 二、如何避免房屋認(rèn)購書定金糾紛 需要確認(rèn)到認(rèn)購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?。不勝感激。在大量的交易實(shí)踐中，我們僅需區(qū)分導(dǎo)致訂立買賣合同失敗的原因是否違反誠實(shí)公平原則，即可確定當(dāng)事人是否具有履行認(rèn)購書的違約責(zé)任和訂立房屋買賣合同的締約過失責(zé)任，從而選擇主張權(quán)利的方向和救濟(jì)方式。因此，顯然不能因?yàn)橘I賣合同的主要內(nèi)容與認(rèn)購書的部分內(nèi)容一致，就簡單的將認(rèn)購書“認(rèn)定為”商品房買賣合同。這樣看來，“預(yù)約”是認(rèn)購書，“本約”是雙方雖未書面簽訂，但已經(jīng)著手履行的商品房買賣合同。在此，出賣人按照約定的付款方式收取購房款的行為即應(yīng)當(dāng)被視為雙方對商品房買賣合同的確定以及履行。 本人認(rèn)為，該條款將符合條件的認(rèn)購書“認(rèn)定為商品房買賣合同”的表述大大不妥。 那么，《解釋》將具備上述兩個(gè)條件的認(rèn)購書“認(rèn)定為”商品房買賣合同，是不是在否認(rèn)認(rèn)購書與商品房買賣合同之間預(yù)約與本約的關(guān)系呢。其二，出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款?，F(xiàn)行法律中，只有《商品房售管理辦法》第十六條中提到了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人基本情況；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及 日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）約定的其他事項(xiàng)?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，認(rèn)購書“認(rèn)定為”預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：其一，具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容。其次，承認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購的法律效力，符合契約自由的法律原則，且即便開發(fā)商無法及時(shí)取得預(yù)售許可，或在不具備預(yù)售條件的情況下與客戶正式簽約，其也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)認(rèn)購書可能被解除、承擔(dān)違約責(zé)任或商品房買賣合同被確認(rèn)無效的后果，認(rèn)購人的權(quán)利有辦法得到充分保護(hù)，預(yù)售制度也不會因?yàn)椤罢J(rèn)購行為有效”而被規(guī)避和破壞。另有人認(rèn)為，認(rèn)購書不等于預(yù)售商品房，開發(fā)商雖然不具備預(yù)售商品房的資格，但其約定將來某個(gè)時(shí)間里定約并不違反現(xiàn)有法律?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。 在房產(chǎn)銷售過程中，有的開發(fā)商為了能夠迅速回籠資金，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)，在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下即開始在一定范圍內(nèi)開展“內(nèi)部認(rèn)購”活動(dòng)，與客戶簽訂商品房認(rèn)購書，這種認(rèn)購書是否具有法律效力呢。當(dāng)然，前邊第三點(diǎn)也已經(jīng)談到，守約人還可以選擇要求違約方繼續(xù)履行（按照認(rèn)購書已達(dá)成的主要條款簽訂合同），同時(shí)對于未約定的條款要求違約方依公平誠信原則以及符合交易習(xí)慣的原則來執(zhí)行。當(dāng)然至少應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)： 雙方均應(yīng)按照認(rèn)購書約定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商； 雙方均應(yīng)完全接受認(rèn)購書中已經(jīng)確認(rèn)的房屋買賣關(guān)系的主要條款； 雙方均應(yīng)接受符合公平原則的條款，如雙方違約責(zé)任大小等同，選擇同一比例的違約金計(jì)算方式； 雙方均應(yīng)接受符合交易慣例的條款，如城市房地產(chǎn)管理部門定制的統(tǒng)一文本中的非選擇條款（對面積差異處理方式、辦證的時(shí)間、爭議處理方式等）； 雙方均應(yīng)接受符合客觀條件的條款或者雙方在簽訂認(rèn)購書時(shí)已經(jīng)明確的條款，如本樓盤統(tǒng)一的交房時(shí)間，綠化條件、周邊規(guī)劃等。第一種觀點(diǎn)在實(shí)質(zhì)剝奪了買受人的談判權(quán)，不公平；第二種導(dǎo)致雙方可以用任何一個(gè)條款達(dá)不成一致意見為由而拒絕簽約，且不承擔(dān)責(zé)任，使得定金條款形同虛設(shè)，不利于交易安全。 在此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購書以將來簽訂合同為標(biāo)的，只要買受人最后不簽訂房屋買賣合同就不能收回定金，另一種認(rèn)為，只要沒有違反認(rèn)購書中已經(jīng)約定的房屋坐落、價(jià)款、付款方式等，最 終因?yàn)殡p方其他條款沒能協(xié)商一致而未訂立房屋買賣合同的，雙方就可以互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)返還?；谝陨险撌?，如果買受人在約定的時(shí)間沒有與出賣人進(jìn)行簽約談判，或出賣人在約定的正式簽約時(shí)間截止之前，擅自將房屋另售他人，對違約方處以定金處罰自是不會有任何爭議。很明顯，房屋買賣合同尚未訂立，