【正文】 條件是具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。 第四就是盡量不交“定金”。 首先要謹(jǐn)慎對(duì)待銷(xiāo)售人員的宣傳。 “定金”“套牢”認(rèn)購(gòu)人 前文中的那兩位當(dāng)事人，他們的認(rèn)購(gòu)經(jīng)歷中都涉及定金問(wèn)題。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。 同樣，劉女士年初看中一家新開(kāi)的樓盤(pán)。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所 （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷(xiāo)售方式 （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期 （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任 （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式 （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭(zhēng)議的方法 （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。因此，法律賦予購(gòu)房人解除合同的權(quán)利，以維護(hù)自己的權(quán)益。當(dāng)然，購(gòu)房人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開(kāi)發(fā)商也有權(quán)解除合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方訂立協(xié)議，約定將來(lái)簽訂合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱(chēng)為“本約”。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法1律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但是房地產(chǎn)公司卻遲遲不與我簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，我認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)也沒(méi)有如期開(kāi)工建設(shè)。因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類(lèi)情況具體約定退款條件。 接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。 【推薦下載】 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力嗎 一、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力嗎 根據(jù)《司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同雖然沒(méi)有被書(shū)面簽訂，但事實(shí)已經(jīng)存在了。審判實(shí)踐中，一般認(rèn)為，十六條的（1）至（10）是買(mǎi)受人能夠圓滿(mǎn)地對(duì)商品房占有、使用、收益和處分的必要條款，原則上不能缺失。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，自然無(wú)法律拘束力。因此，本人認(rèn)為，判斷是否有違約行為，應(yīng)當(dāng)看雙方的談判及締約是否建立在平等自愿、公平誠(chéng)信的原則上，具體問(wèn)題具體分析。如視其為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保，則其擔(dān)保的對(duì)象是“出賣(mài)人請(qǐng)求買(mǎi)受人支付價(jià)款的債權(quán)和買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付及轉(zhuǎn)移標(biāo)的房屋的債權(quán)”。在通常情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般僅包括：（１）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況；（２）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（３）房屋價(jià)款計(jì)算及支付；（４）定金；（５）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。這就要求當(dāng)事人在履行認(rèn)購(gòu)書(shū)（訂立本約）的過(guò)程中，依平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用以及公平原則對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)未約定事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，使買(mǎi)賣(mài)合同得以順利簽訂。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為本約房屋買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約，適用一般合同法的規(guī)則。但由于房?jī)r(jià)市場(chǎng)的變化巨大，且司法實(shí)務(wù)中對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)與法律效力認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，導(dǎo)致因認(rèn)購(gòu)書(shū)而產(chǎn)生的法律糾紛，特別是因一方故意違約產(chǎn)生的糾紛大量涌現(xiàn)，現(xiàn)本文特針對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)、效力以及違約責(zé)任等問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。本人認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其性質(zhì)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。 就性質(zhì)來(lái)講，本人認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。并且，從訂約目的看，“預(yù)約之目的在于成立本約，當(dāng)事人所 以不徑訂立本約，其主要理由當(dāng)系因法律上或事實(shí)上的理由，致訂立本約尚未臻成熟，乃先成立預(yù)約，使相對(duì)人受其約束，以確保本約的訂立。因此，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定將同時(shí)滿(mǎn)足認(rèn)購(gòu)書(shū)的（預(yù)約）違約責(zé)任和房屋買(mǎi)賣(mài)合同的（本約）締約過(guò)失責(zé)任的構(gòu)成要件，構(gòu)成違約責(zé)任與締約過(guò)失責(zé)任的競(jìng)合。 四、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的適用 認(rèn)購(gòu)書(shū)中有定金條款的，該定金條款的主合同究竟是認(rèn)購(gòu)書(shū)還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同呢。 在此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)以將來(lái)簽訂合同為標(biāo)的，只要買(mǎi)受人最后不簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同就不能收回定金，另一種認(rèn)為，只要沒(méi)有違反認(rèn)購(gòu)書(shū)中已經(jīng)約定的房屋坐落、價(jià)款、付款方式等，最 終因?yàn)殡p方其他條款沒(méi)能協(xié)商一致而未訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，雙方就可以互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)返還。 在房產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商為了能夠迅速回籠資金，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)，在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下即開(kāi)始在一定范圍內(nèi)開(kāi)展“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”活動(dòng)，與客戶(hù)簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，這種認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力呢?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)“認(rèn)定為”預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：其一，具備商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容。 本人認(rèn)為，該條款將符合條件的認(rèn)購(gòu)書(shū)“認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的表述大大不妥。在大量的交易實(shí)踐中，我們僅需區(qū)分導(dǎo)致訂立買(mǎi)賣(mài)合同失敗的原因是否違反誠(chéng)實(shí)公平原則，即可確定當(dāng)事人是否具有履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任和訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的締約過(guò)失責(zé)任，從而選擇主張權(quán)利的方向和救濟(jì)方式。 二、如何避免房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)定金糾紛 需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 問(wèn)：我與某房地產(chǎn)公司于2000年11月20日簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)公司在本市東部開(kāi)發(fā)的商品房一套。我應(yīng)該主張哪些權(quán)利。 另外，由于房地產(chǎn)公司在履行合同的過(guò)程中存在著明顯的惡意違約行為，相關(guān)司法解釋已為該情形設(shè)定了懲罰性賠償，因此你還可以請(qǐng)求房地產(chǎn)公司承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，在與之協(xié)商不能的情況下可