【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的表述大大不妥。在現(xiàn)實(shí)的交易過(guò)程中，有的當(dāng)事人怠于履行認(rèn)購(gòu)書(shū)約定，沒(méi)有及時(shí)簽訂書(shū)面的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但由于主要條款已經(jīng)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中協(xié)商確定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系隨時(shí)可以成立。在此，出賣(mài)人按照約定的付款方式收取購(gòu)房款的行為即應(yīng)當(dāng)被視為雙方對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的確定以及履行。因此，商品房買(mǎi)賣(mài)合同雖然沒(méi)有被書(shū)面簽訂，但事實(shí)已經(jīng)存在了。這樣看來(lái)，“預(yù)約”是認(rèn)購(gòu)書(shū)，“本約”是雙方雖未書(shū)面簽訂，但已經(jīng)著手履行的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。兩個(gè)合同標(biāo)的不同，性質(zhì)不同，相互獨(dú)立。因此，顯然不能因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容與認(rèn)購(gòu)書(shū)的部分內(nèi)容一致，就簡(jiǎn)單的將認(rèn)購(gòu)書(shū)“認(rèn)定為”商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 綜上，認(rèn)購(gòu)書(shū)是為了達(dá)到訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同目的的預(yù)約合同，其本身獨(dú)立存在，適用合同法的一般規(guī)定。在大量的交易實(shí)踐中，我們僅需區(qū)分導(dǎo)致訂立買(mǎi)賣(mài)合同失敗的原因是否違反誠(chéng)實(shí)公平原則，即可確定當(dāng)事人是否具有履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任和訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的締約過(guò)失責(zé)任，從而選擇主張權(quán)利的方向和救濟(jì)方式。 第二篇：【推薦下載】 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力嗎本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持我們。不勝感激。 【推薦下載】 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力嗎 一、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力嗎 根據(jù)《司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！薄５谒臈l規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！? 由上面兩條規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)在一定的情況下是具有法律效力的，認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金、訂金，在一定情況下也是可以要回來(lái)的，只要購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)多多留意，避免吃虧上當(dāng)。 二、如何避免房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)定金糾紛 需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金， 本文極具參考價(jià)值，如若有用請(qǐng)打賞支持我們。不勝感激。 接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”（訂），因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話(huà)不給退還。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。 一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購(gòu)房者一定要注意。 購(gòu)房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說(shuō)明。因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類(lèi)情況具體約定退款條件。 從法律的規(guī)定中來(lái)看，我國(guó)并沒(méi)有規(guī)定的有房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，因此要是要求先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的，則購(gòu)房者是有權(quán)進(jìn)行拒絕的，這只不過(guò)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種習(xí)慣性做法，從法律上來(lái)講，其實(shí)并不是必經(jīng)的程序。當(dāng)然，簽訂了這樣一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，也能確保自己中意的房屋不被其他人買(mǎi)走。 第三篇。房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》是否具備法律效力《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，是否具備法律效力。 問(wèn)：我與某房地產(chǎn)公司于2000年11月20日簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)公司在本市東部開(kāi)發(fā)的商品房一套。該《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》約定：“自愿認(rèn)購(gòu)某廣場(chǎng)公寓一套，每平方米單價(jià)為4500元，房款總計(jì)819125元，交付日期為2002年6月15日，《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》簽訂當(dāng)日支付定金及首期房款合計(jì)人民幣166125元，余款在雙方簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》時(shí)付清，房地產(chǎn)公司保證于2001年5月30日前，完備法律手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》與我簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》?！? 《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》簽訂后，我當(dāng)即付清了定金和首期房款。但是房地產(chǎn)公司卻遲遲不與我簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，我認(rèn)購(gòu)的房產(chǎn)也沒(méi)有如期開(kāi)工建設(shè)。后來(lái)才知道該房地產(chǎn)公司已將所開(kāi)發(fā)的該項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓給了另外的房產(chǎn)公司。我此時(shí)才知上當(dāng)受騙，找到房地產(chǎn)公司，其表示可以解除與我的《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》，退還房款只按照銀行貸款利率賠償損失。對(duì)此，我堅(jiān)決不同意，可是我不知道如何從法律上維護(hù)自己的權(quán)益，特請(qǐng)教以下問(wèn)題： 《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》是否具備法律效力。我可否要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。我應(yīng)該主張哪些權(quán)利。 答。你與房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》是雙方真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，因而是合法有效的。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法1律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。”由于你與房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》內(nèi)容具體確定，符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且你已依約定支付了房款，因此根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該《房屋認(rèn)購(gòu)意向書(shū)》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。否則即是對(duì)擾亂經(jīng)濟(jì)秩序、破壞交易安全、非法融資等行為的縱容。 房地產(chǎn)公司在土地倍數(shù)增值的高額利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)下，將該項(xiàng)目土地再行轉(zhuǎn)讓的做法，與誠(chéng)實(shí)信用原則相悖，屬于惡意違約的行為，該行為最終直接導(dǎo)致合同履行根本不能，無(wú)法實(shí)現(xiàn)你所信賴(lài)與期待的合同目的，使你的合法利益遭受損失，你可以要求房地產(chǎn)公司返還已付購(gòu)房款及利息、并賠償損失。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，損失賠償額包括可得利益的損失即履行該合同取得該房屋產(chǎn)權(quán)所獲得的增值利益。 另外