【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 好，不想購(gòu)買的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買者可以終止協(xié)議，拿回定 金。簽訂購(gòu)房合同是所有購(gòu)房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購(gòu)房者務(wù)必重視。請(qǐng)一個(gè)律師為您作顧問(wèn)是非常必要的，簽約的具體過(guò)程如 下：談妥價(jià)格后，購(gòu)房者應(yīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確購(gòu)房者在什么情況下可終 止協(xié)議、索回定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)物業(yè)、房?jī)r(jià)（包括戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購(gòu)條件（包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意 事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。簽完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，售方應(yīng)給購(gòu)房者發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說(shuō)明、繳納有關(guān)稅 費(fèi)的說(shuō)明。完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購(gòu)房合同了。內(nèi)容包括：（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；（2）房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；（8）購(gòu)房人使用權(quán)限；（9）雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；（10）違約賠償責(zé)任；（11）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表 述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資 建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如 市區(qū)街號(hào)花園號(hào)樓層 房。近年來(lái)，購(gòu)買商品房糾紛呈上升趨勢(shì)，或因面積不符，或因價(jià)格有詐，或因交付太遲等等，給購(gòu)房者帶來(lái)了一定的財(cái)力和精 神上的損失。大部分原因是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)粗心大意所致。許多購(gòu)房者任由銷售人員填寫(xiě)合同，拿過(guò)來(lái)只看看價(jià)格就馬上簽字，使合 同失去了它應(yīng)有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購(gòu)房合同采訪了市房管局的專業(yè)人士。首先，購(gòu)房人在正式簽訂合同之前一定要審查開(kāi)發(fā)商的資格，并確認(rèn)你所要購(gòu)買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。你可以要求開(kāi)發(fā) 商出示工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的主體資格；你可以要求開(kāi)發(fā)商出示所售樓盤(pán)的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證，也就是通常所說(shuō)的四證，以確認(rèn)你所要購(gòu)買商品房的合法性。通過(guò)對(duì)四證的審查和你對(duì)所購(gòu)樓盤(pán)的實(shí)地察看，你可以放心地簽訂正 式的《商品房買賣合同》了。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購(gòu)房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。尤其 是在違約條款中，必須寫(xiě)明如果產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題、面積不符問(wèn)題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由湖南省工商局和湖南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的《商品房買賣合同》。正式的《商品房買賣合同》由開(kāi)發(fā)商提供，是在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)登記過(guò)的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不 能變更和選擇的，沒(méi)有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來(lái)，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購(gòu)房人的權(quán)利。如何退定金對(duì)于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過(guò)程當(dāng)中開(kāi)發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾 多買房人定金不能退回的問(wèn)題，引起眾多已購(gòu)房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購(gòu)房者的擔(dān)心與疑慮。那么對(duì)于購(gòu)房定金問(wèn)題，購(gòu)房人是如何理解的，遇到購(gòu)房定金問(wèn)題又是如何做的，對(duì)購(gòu)房定金問(wèn)題法律又是如何規(guī)定的，購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那 么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？一、定金能不能退。目前開(kāi)發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來(lái) 與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買受人極為不利，使買受人在 簽約時(shí)處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失 合同公平、公正的原則。好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要 了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買成，定金 就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下 定金不能退？二、定金的法律規(guī)定。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解 釋》。部門(mén)規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約 定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng) 事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的 債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保 的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商 品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能 訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”。除了法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管 部門(mén)也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》格式合同，要求 開(kāi)發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認(rèn)購(gòu)書(shū)的格式條款內(nèi)容實(shí)際上是對(duì)《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛 司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的第四條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的 相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限)。第六條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買