【正文】 ，并且你已依約定支付了房款，因此根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該《房屋認(rèn)購意向書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。后來才知道該房地產(chǎn)公司已將所開發(fā)的該項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓給了另外的房產(chǎn)公司。 從法律的規(guī)定中來看，我國并沒有規(guī)定的有房屋認(rèn)購書，因此要是要求先簽訂房屋認(rèn)購書的，則購房者是有權(quán)進(jìn)行拒絕的，這只不過是房地產(chǎn)市場中的一種習(xí)慣性做法，從法律上來講，其實(shí)并不是必經(jīng)的程序。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金?！薄＿@樣看來，“預(yù)約”是認(rèn)購書，“本約”是雙方雖未書面簽訂，但已經(jīng)著手履行的商品房買賣合同。其二，出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。另有人認(rèn)為，認(rèn)購書不等于預(yù)售商品房，開發(fā)商雖然不具備預(yù)售商品房的資格，但其約定將來某個時間里定約并不違反現(xiàn)有法律。當(dāng)然至少應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)： 雙方均應(yīng)按照認(rèn)購書約定的時間和地點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商； 雙方均應(yīng)完全接受認(rèn)購書中已經(jīng)確認(rèn)的房屋買賣關(guān)系的主要條款； 雙方均應(yīng)接受符合公平原則的條款，如雙方違約責(zé)任大小等同，選擇同一比例的違約金計算方式； 雙方均應(yīng)接受符合交易慣例的條款，如城市房地產(chǎn)管理部門定制的統(tǒng)一文本中的非選擇條款（對面積差異處理方式、辦證的時間、爭議處理方式等）； 雙方均應(yīng)接受符合客觀條件的條款或者雙方在簽訂認(rèn)購書時已經(jīng)明確的條款，如本樓盤統(tǒng)一的交房時間，綠化條件、周邊規(guī)劃等。很明顯，房屋買賣合同尚未訂立，主合同尚未形成，作為從屬的定金擔(dān)保權(quán)也是不可能存在的。有人認(rèn)為，在認(rèn)購書內(nèi)容不具備房屋買賣合同的主要條款（如交付期限和條件）且雙方又不能就其他未約定條款達(dá)成一致的情況下，如主張權(quán)利人有要求義務(wù)人按照認(rèn)購書約定訂立房屋買賣合同的權(quán)利，則即使在該權(quán)利的“強(qiáng)迫”下訂立的房屋買賣合同也將不具備可履行性。這種建立在平等自愿、誠實(shí)信用以及公平原則上的協(xié)商是認(rèn)購書雙方當(dāng)事人應(yīng)盡的附隨義務(wù)?，F(xiàn)在，理論界和實(shí)務(wù)界對于認(rèn)購書并不能直接產(chǎn)生就本約內(nèi)容請求履行的法律效力已經(jīng)基本達(dá)成一致，但對于認(rèn)購書確定的合同義務(wù)究竟是什么樣的義務(wù)，也存在著不同的觀點(diǎn)。 一、房屋認(rèn)購書的性質(zhì) 司法實(shí)踐中，對商品房預(yù)售認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定有兩種觀點(diǎn)。然而，目前理論界和實(shí)務(wù)界對違反商品房預(yù)售認(rèn)購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任又沒有一個統(tǒng)一的認(rèn)識，以致人民法院在處理具體案例時經(jīng)常出現(xiàn)法律適用的混亂局面。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書并非獨(dú)立的合同，它僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，同時還擔(dān)負(fù)對簽訂正式合同之債權(quán)的擔(dān)保。從大多書認(rèn)購書的內(nèi)容來看，認(rèn)購書中往往明文約定義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定時間內(nèi)簽訂房屋買賣合同，這種約定是確定當(dāng)事人承擔(dān)合同義務(wù)最主要的依據(jù)。另外，從本約角度考慮，在本約訂立的過程中，義務(wù)人拒絕按認(rèn)購書約定訂立房屋買賣合同的行為，本身違反了誠實(shí)信用原則，符合《合同法》第四十二條締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件，權(quán)利人可以要求對損害進(jìn)行賠償。而且只有這樣，才有利于教育預(yù)約義務(wù)人恪守誠信，積極履行訂立本約的義務(wù)，否則，認(rèn)購書雙方隨意以未約定條款不能達(dá)成一致而拒絕訂立本約房屋買賣合同，將極大的擾亂房屋交易秩序，也違背訂立認(rèn)購書之初衷。但如果在約定的正式簽約時間，雙方進(jìn)行了簽約談判，但最終沒有簽訂房屋買賣合同，如何判斷這其中是否有違約行為，定金條款又該如何適用呢。 五、關(guān)于房屋認(rèn)購書的其他常見問題 （一）內(nèi)部認(rèn)購書的法律效力分析。 （二）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的理解 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》） 第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。按照《解釋》的說法，認(rèn)購人不是一樣可以依據(jù)認(rèn)購書要求開發(fā)商交付房屋嗎。 綜上，認(rèn)購書是為了達(dá)到訂立房屋買賣合同目的的預(yù)約合同，其本身獨(dú)立存在，適用合同法的一般規(guī)定。” 由上面兩條規(guī)定可以看出，認(rèn)購書在一定的情況下是具有法律效力的，認(rèn)購書中約定的定金、訂金，在一定情況下也是可以要回來的，只要購房者在簽訂合同時多多留意，避免吃虧上當(dāng)。購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。房屋認(rèn)購意向書》是否具備法律效力《房屋認(rèn)購意向書》，是否具備法律效力。我可否要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，損失賠償額包括可得利益的損失即履行該合同取得該房屋產(chǎn)權(quán)所獲得的增值利益。 因此，如果購房人與開發(fā)商僅僅簽訂了購房認(rèn)購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同，即退房問題。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權(quán)人變賣或者拍賣的危險中，若抵押權(quán)人依法 行使抵押權(quán)，將導(dǎo)致購房人錢財兩空的情形。 （五）面積誤差比絕對值超出３％或無法辦理所有權(quán)證 根據(jù)《解釋》第14條規(guī)定，開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，購房人不得請求解除合同。 認(rèn)購書與合同出入大 今年3月，XX市的高先生打算花72萬元從某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買一套商品房。但開發(fā)商拒絕。購房者在簽署商品房認(rèn)購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢款。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求