【正文】 可以馬上簽訂正式合同。高先生調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這家房地產(chǎn)公司宣傳中的承諾與實(shí)際不符，便有了上當(dāng)?shù)母杏X(jué)，不想買(mǎi)這套房了，于是要求退還定金，但遭到開(kāi)發(fā)商拒絕，理由是協(xié)議書(shū)上寫(xiě)明對(duì)方已看過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本。 同樣，劉女士年初看中一家新開(kāi)的樓盤(pán)。她認(rèn)購(gòu)了一套商品房，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)協(xié)議時(shí)，交了3萬(wàn)元定金。協(xié)議約定，劉女士4月初辦理相關(guān)手續(xù)。簽約時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿出買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)，劉女士看見(jiàn)合同書(shū)中提到的公攤面積比較大，交房日期及辦理交付房產(chǎn)權(quán)證等條款與開(kāi)始的說(shuō)法相差太大，就提出修改合同書(shū)的有關(guān)條款。但開(kāi)發(fā)商拒絕。劉女士不想再購(gòu)房，要求開(kāi)發(fā)商退還定金，同樣遭拒。 認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力 所謂商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一種合同。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。 很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過(guò)程當(dāng)中，只有最終簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式合同，充其量也就是意向書(shū)而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟是意向書(shū)還是正式合同，它的效力如何呢。 黑龍江鴻旭格律師事務(wù)所張博律師解釋說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)可以歸入合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購(gòu)房者在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。 張律師表示，有不少房屋的認(rèn)購(gòu)人對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)所具有的合同性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清，因此在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行當(dāng)中出現(xiàn)了不少糾紛。其實(shí)，無(wú)論是基于什么樣的角度來(lái)否認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力，這種態(tài)度都是不嚴(yán)肅的。一方面認(rèn)購(gòu)人在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽署名字，承諾會(huì)遵守有關(guān)約定，另一方面卻又在準(zhǔn)備著到某一時(shí)候來(lái)否認(rèn)該商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)以及自己簽字的效力，這樣勢(shì)必給整個(gè)交易增加困難，同時(shí)也會(huì)對(duì)交易雙方之間最初的信任造成嚴(yán)重的損害。 “定金”“套牢”認(rèn)購(gòu)人 前文中的那兩位當(dāng)事人，他們的認(rèn)購(gòu)經(jīng)歷中都涉及定金問(wèn)題。張律師認(rèn)為正是由于定金無(wú)法退還會(huì)造成損失，才導(dǎo)致他們不得已簽約。 張律師表示，導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不愿訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就要雙倍返還。 張律師提醒，一旦看到“定金”兩個(gè)字，就一定要同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”。 律師支招 認(rèn)購(gòu)書(shū)之防套攻略 盡管房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)常常將認(rèn)購(gòu)人套牢，但張博律師提醒，只要注意以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止被套。 首先要謹(jǐn)慎對(duì)待銷(xiāo)售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷(xiāo)售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹(jǐn)慎分析銷(xiāo)售人員的促銷(xiāo)手段，無(wú)論是“最后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。 其次是交錢(qián)之前請(qǐng)三思。為最大限度保護(hù)自己的利益，要在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢(qián)款。 第三，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。 約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。 第四就是盡量不交“定金”。如果還沒(méi)有下定最后的決心要買(mǎi)這套房子的話(huà)，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。 最后要抓住對(duì)方違約機(jī)會(huì)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。 法律提示 認(rèn)購(gòu)書(shū)可直接轉(zhuǎn)成正式合同 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。條件是具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買(mǎi)這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，免去中間的夜長(zhǎng)夢(mèng)多。但是如果消費(fèi)者還處于試探階段，還希望能夠有機(jī)會(huì)隨時(shí)退出，那么就要避免在預(yù)訂書(shū)或是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定得過(guò)于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成商品房買(mǎi)賣(mài)合同，為自己保留及時(shí)“退出”的機(jī)會(huì)。 第26頁(yè) 共26頁(yè)