【正文】 可以馬上簽訂正式合同。高先生調查發(fā)現(xiàn)，這家房地產公司宣傳中的承諾與實際不符，便有了上當的感覺，不想買這套房了，于是要求退還定金，但遭到開發(fā)商拒絕，理由是協(xié)議書上寫明對方已看過商品房買賣合同文本。 同樣，劉女士年初看中一家新開的樓盤。她認購了一套商品房，簽訂認購書協(xié)議時，交了3萬元定金。協(xié)議約定，劉女士4月初辦理相關手續(xù)。簽約時，開發(fā)商拿出買賣合同書，劉女士看見合同書中提到的公攤面積比較大，交房日期及辦理交付房產權證等條款與開始的說法相差太大，就提出修改合同書的有關條款。但開發(fā)商拒絕。劉女士不想再購房，要求開發(fā)商退還定金，同樣遭拒。 認購書的法律效力 所謂商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認，而且往往以一定數額的定金作為協(xié)議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一，如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協(xié)議等等。 很多購房者認為，在整個交易過程當中，只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。商品房認購書究竟是意向書還是正式合同，它的效力如何呢。 黑龍江鴻旭格律師事務所張博律師解釋說，商品房認購書可以歸入合同范疇，具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心，尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同，從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。 張律師表示，有不少房屋的認購人對于商品房認購書所具有的合同性質認識不清，因此在商品房認購書的履行當中出現(xiàn)了不少糾紛。其實，無論是基于什么樣的角度來否認商品房認購書的法律效力，這種態(tài)度都是不嚴肅的。一方面認購人在商品房認購書上簽署名字，承諾會遵守有關約定，另一方面卻又在準備著到某一時候來否認該商品房認購書以及自己簽字的效力，這樣勢必給整個交易增加困難，同時也會對交易雙方之間最初的信任造成嚴重的損害。 “定金”“套牢”認購人 前文中的那兩位當事人，他們的認購經歷中都涉及定金問題。張律師認為正是由于定金無法退還會造成損失，才導致他們不得已簽約。 張律師表示，導致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權“不返還”。當然，如果開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。 張律師提醒，一旦看到“定金”兩個字，就一定要同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。 律師支招 認購書之防套攻略 盡管房屋認購書常常將認購人套牢，但張博律師提醒，只要注意以下幾點，完全可以規(guī)避風險，防止被套。 首先要謹慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，所以一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發(fā)熱而被“套牢”。 其次是交錢之前請三思。為最大限度保護自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，消費者還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權要求或起訴消費者支付錢款。 第三，簽訂《商品房認購書》并非必經程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補充協(xié)議）等內容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。 約定《商品房認購書》“退出”條款由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。 第四就是盡量不交“定金”。如果還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。 最后要抓住對方違約機會。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認購書》中詳細約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費者才能夠底氣十足并證據充分地要求對方返還款項。 法律提示 認購書可直接轉成正式合同 商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人已經按照約定收受購房款。這個規(guī)定實際上是一把雙刃劍，如果已經決定要買這套房，不妨利用這個規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。但是如果消費者還處于試探階段，還希望能夠有機會隨時退出，那么就要避免在預訂書或是商品房認購書中約定得過于詳細，防止初步意向直接轉化成商品房買賣合同，為自己保留及時“退出”的機會。 第26頁 共26頁