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正文內(nèi)容

談?wù)動(dòng)嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購書法律效力問題-文庫吧資料

2025-01-05 06:37本頁面
  

【正文】 簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為將來簽訂購房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金,本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴(yán)鎿p失。認(rèn)購書約定的定金,如果屬于購房者無意前來和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購書約定的主要條款洽談購房合同簽約,則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。購房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購書約定的條款和日期有來和預(yù)售人簽約購房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖,則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購書予其約定的義務(wù)。如果違約方不能履行,則違約方要賠償守約方的損失,損失包括守約方的期待利益損失。第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購書的違約責(zé)任。其次,由于商品房的售價(jià)巨大,現(xiàn)實(shí)中很少有買受人會(huì)同時(shí)購買2個(gè)商品房以上的數(shù)量。首先,購買商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物,每個(gè)都可以相同且相等,所以如果沒有約定數(shù)量,從一個(gè)到一千個(gè),其對(duì)出賣人產(chǎn)生的利潤及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效,而無論是否書面簽約或口頭承諾,也無論是否認(rèn)購書內(nèi)容是否完整,只要其具備了特定的商品房即可。買受人根據(jù)預(yù)售人公開發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來考察其所出售的標(biāo)的(即預(yù)售的商品房),這時(shí)候買受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購書,這行為顯然是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約,因?yàn)槠湎MI受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購書的內(nèi)容與其簽約即承諾?!备鶕?jù)此條之意,很顯然,要求貨物是明確的,數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件?!堵?lián)合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定:“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議,如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨,即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容,也即具備足以使合同成立的主要條件。依法成立的合同,自成立時(shí)生效。誠然,合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致,但這并不表明認(rèn)購書必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來要簽約的購房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。第二,認(rèn)購書成立且有效的法律條件。其實(shí),在現(xiàn)實(shí)生活中,類似認(rèn)購書的預(yù)約合同是經(jīng)?;?,如簽訂廣告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等,其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購書是一樣的,都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。因?yàn)樵诟狡谙藓贤?,合同已?jīng)成
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