談?wù)動嘘P(guān)商品房預(yù)售認(rèn)購書法律效力問題(參考版)
2025-01-03 06:37本頁面
【正文】 第 5 頁 共 5 頁。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。但在目前樓市逐漸趨向供過于求過程中，房源的充足會使該不足逐漸減少直至消失。購房者完全可以不簽訂認(rèn)購書，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同?！逗贤ā泛推渌男姓ㄒ?guī)對此也沒有強(qiáng)制性規(guī)定。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān)行政責(zé)任。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認(rèn)購書，這首先就違背了誠實(shí)信用原則。因?yàn)?，認(rèn)購書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。如果認(rèn)購人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購人也有過錯，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認(rèn)購書，則顯然有欺詐之嫌疑。認(rèn)購無效時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人返還定金，同時預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。在這種情況下訂立的認(rèn)購書是不具有法律效力的，是無效的合同。第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購書的法律效力分析。之所以說并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購人無正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內(nèi)?；谏鲜稣J(rèn)識，筆者以為在認(rèn)購書中規(guī)定“因認(rèn)購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預(yù)售人沒收”，以及“因預(yù)售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達(dá)成一致而無法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不影響購房書的法律效力。此種情況下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒收定金，則顯然是缺乏法律支持的。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時間提前了么？預(yù)售人在提供購房合同同時標(biāo)明購房合同簽訂后認(rèn)購書即失效的條款又如何解釋？比如說，某買受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購買5個商品房，價格每平方米3000元。我們顯然不能認(rèn)為因認(rèn)購書中對將來
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