【正文】 大好。 ｌ .聘請國際頂級物業(yè)顧問 項目物業(yè)管理公司齊華物業(yè)攜手擁有 200 多年歷史的全球頂級管理顧問公司 —— 世邦魏理仕，為項目提供整體物業(yè)管理顧問服務(wù)，先進(jìn)的物業(yè)管理模式，完善的物業(yè)管理體系，超前的物業(yè)管理服務(wù)理念，將為每一位業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，全力提升業(yè)主居住品質(zhì)。中央?yún)^(qū)域規(guī)劃設(shè)計為花園洋房，高度僅為 17 米，使得前后高層之間有 ~220 不等的超大樓間距，視野開闊，感覺更通透，采光、通風(fēng)效果更佳，居住更舒適。近年來，在濟(jì)南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項目，對濟(jì)南房地產(chǎn)市場把握較為深入，對本地購房習(xí)俗及消費特征了解較為透徹。高資質(zhì)的施工企業(yè)，以先進(jìn)的施工技術(shù)，打造項目上乘的建筑質(zhì)量。使得社區(qū)的居住環(huán)境較其他項目略高一籌，更綠色、更生態(tài)、業(yè)主居住更舒心。 ｆ .規(guī)劃產(chǎn)品類型多樣 項目規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品有高層、花園洋房、精裝公寓、內(nèi)部商業(yè)街、寫字樓等多種建筑形態(tài)，產(chǎn)品豐富多樣，可滿足不同客戶的需求?；蹐@中海國際城市花園茗筑 高新區(qū)各新樓盤占總開發(fā)量比例%%%%%%%中齊社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強(qiáng)。項目周邊交通便利，出行極為便利。并且，項目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項目未來升值潛力不可估量。多年來，中齊地產(chǎn)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，贏得了廣大客戶的贊同與口碑，樹立了良好的社會形象，中齊現(xiàn)已成為濟(jì) 南房地產(chǎn)行業(yè)中的典范，成為濟(jì)南本土頗具生命力和影響力的地產(chǎn)品牌。因此，為本項目下一步產(chǎn)品開發(fā)可提供一定的參考與依據(jù)。而其主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)，銷售水平卻低于區(qū)域總體水平，其原因是，區(qū)域內(nèi)同類戶型供應(yīng)較多，而項目在價格方面又不 占有優(yōu)勢。未來城銷售率 分析： 通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢。不過，總體來看，區(qū)域本戶型仍 有較大的未能售出的存量。對于別墅戶型，因為此產(chǎn)品是國家近些年來嚴(yán)格控制的，所以其具有很強(qiáng)的稀缺性，對客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對良好。 3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況分析 區(qū)域各戶型銷售情況0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1室1廳1衛(wèi)（公寓）2室2廳1衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)4室2廳2衛(wèi)5室3廳兩3衛(wèi)（別墅）戶型結(jié)構(gòu)銷售率所占比例 分析： 通過上表可以看出，片區(qū)各項目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對較多，約 600 套。因此，項目的實際存量或未來供應(yīng)量中一室一廳的公寓戶型供應(yīng)量十足。不包括未來即將推出的供應(yīng)量，如中齊而相對于一室一廳的小 戶型，供應(yīng)面積相對較少。 ⑵ .高新區(qū)產(chǎn)品分析 1.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例分析 區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例14%38%14%21%7%6%1 室1 廳1 衛(wèi)（公寓）2 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)4 室2 廳2 衛(wèi)5 室3 廳兩3 衛(wèi)（別墅） 分析： 從上表可以看出，當(dāng)前片區(qū)幾大項目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主?；蹐@，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶前來購房，原來均價 5300 元 /平米的名義房價，經(jīng)過優(yōu)惠后，價格在 4700~4800 元 /平米，優(yōu)惠后價格較易獲得客戶認(rèn)可，利于銷售，再加上項目以推出“特惠房”的促銷手段，銷售了不少房源，對項目的銷售率的提高也起到了很好的促進(jìn)作用，而鑫苑美嘉，項目為浪潮集團(tuán)下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)購，且價格相對要低很多，因此其內(nèi)部銷售在一定程度上虛推高了該項目的銷售率。項目恰遇開盤的好機(jī)遇，推出房源有限，因此形成了最后項目在高新區(qū)所有在售樓盤中的銷售率最高，銷售情況最為良好。再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項目，造成 了改區(qū)域需求客戶的累積，為項目創(chuàng)造了良好的條件。紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱銷售率銷售率 分析： 從上表可以看出，區(qū)域已銷售的各目中，以假日麗景銷售狀況最為良好。美嘉海信未來城鑫苑紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項目相比較不具有價格優(yōu)勢。與個、海信紫御東郡假日麗景海信都市陽光項目名稱單位：元（人民幣） 銷售價格（均價） 分析： 從圖表可以看出，區(qū)域銷售價格多在 5000 元 /平米以上。美嘉 海信未來城鑫苑紫御東郡，因此需要對 其重點關(guān)注，及時了解其動向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。紫御東郡均相對較少，但面積多在 4 萬平米左右，勢必會分流項目在該區(qū)域的目標(biāo)客戶，因此也不可小視。紫御東郡的已建單位公開發(fā)售的囤量較大，面積在 10 萬平米左右。紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱放量（單位：平米）未來放量 分析： 通過上表可以看出，在未來以本項目中齊美嘉海信未來城鑫苑 從多數(shù)樓盤的放量來看，有不少項目雖然開發(fā)量均已超過了 10 萬平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過 4 萬平米，中海約 6 萬平米（中海開發(fā)的集別墅項 目和高層為一體，高層樓層在 30 層以上，因此單體開發(fā)量既已很大，所以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。都市陽光六項目供應(yīng)量較大，推出房源面積均在 3 萬平米以上，其中以中海紫御東郡、海信未來城、鑫苑慧園中海國際城市花園茗筑 2.高新區(qū)新推出市場供應(yīng)量分析 區(qū)域新推出供應(yīng)量01000020xx03000040000500006000070000中齊紫御東郡四個項目當(dāng)前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在 10 萬平以上。美嘉、海信區(qū)域有中齊而海信在建的為鑫苑鑫苑紫御東郡 假日麗景海信都市陽光項目名稱工程量（單位：平米）已建供應(yīng)量 分析： 從上圖標(biāo)可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。美嘉海信未來城鑫苑 由項目僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國際機(jī)場、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車程； 10， 47， 87， 99， 112，116, 119， 123 路等多條公交線路在此經(jīng)過，交通便捷，出行無阻，可方便到達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域。鳥瞰圖 項目總占地面積 258 畝，總建筑面積 40 萬平米，綠化率達(dá) 40%。交通四通八達(dá)，出行十分便利。 項目定位整體形象在濟(jì)南市區(qū)域市場應(yīng)定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場應(yīng)定為于片區(qū)高端形象。 綜上所述，片區(qū)應(yīng)定位于中端和中高端市場。所以，片區(qū)對于中低端市場亦是不具可行性。但是，他們多為標(biāo)準(zhǔn)家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在 80 平米以上，按當(dāng)前高新區(qū)最低房價 4700 元 /平米（海信 ，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受1997 年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響， 被迫下崗，自謀出路。而項目的地價就已經(jīng)決定項目不可能定位于面積在 70 平米（兩室一廳），單價在 3000 元 /平米，總價款為 20 萬左右的產(chǎn)品。說白了就是客戶是否有購房的資金。所以，總體來講，高端客戶對南部山區(qū)有著特殊的同質(zhì)偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項目幾乎 不具有可行性，不宜將市場定位于高端市場。太陽樹、國華 Ⅲ .對高新區(qū)目標(biāo)客戶群 分析 ，對于高端市場他們有著絕對的購買力，但是他們置業(yè)更關(guān)注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。再者，近些年來，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場。 ③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的 中高端市場來講，從片區(qū)是個不錯的選擇。 ②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前購物尚不方便，多項城市配套建設(shè)尚不成熟，但是隨著濟(jì)南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項目未來的增值潛力十分巨大。 ４ .高新區(qū)房地產(chǎn)項目定位 Ⅰ .細(xì)分市場 根據(jù)購房者職業(yè)和資金實力，可將濟(jì)南房地產(chǎn)市場分為五大細(xì)分市場，具體細(xì)分本 區(qū) 域 比 較 區(qū) 域 市場如下： 細(xì)分市場 年齡（歲） 從事職業(yè) 家庭收入 (萬元 /年 ) 可承受總房款（萬元） 客戶 特征 家庭 結(jié)構(gòu) 購房特征 高端市場 40~65 大、中型企業(yè) 企事業(yè)單位高層管理者 /海歸人士 30 以 上 100~500 多為老板或領(lǐng)導(dǎo)，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質(zhì)財富，為多次置業(yè) 三代同堂或獨立生活 多為享受型消費者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境 中高端市場 30~45 多為主任 /職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理 10 ~ 30 60~120 多為企事業(yè)單位的主任、省市公務(wù)員處長，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè) 與子女同住的標(biāo)準(zhǔn)家庭 /與子 女分居的老年家庭 追求高品質(zhì)居住環(huán)境，對生活舒適便利性要求較高，對建筑品質(zhì)要求也較高 中端市場 28~45 私體經(jīng)營者 /年輕有為的青年社會精英 /省市級公務(wù)員等企事業(yè)單位中層管理者 /父母給錢購房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚 8 ~ 20 35~80 有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營場所是私營業(yè)主；掌握高新技術(shù)的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè) 私營業(yè)主與公務(wù)員多數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)家庭/社會精英多是兩人的新婚家庭 他們對居住環(huán)境要求不是太高，但對建筑品質(zhì)要求較高，他們追求的是較高的性價比 中低35~50 多數(shù)為沒有正式工作或4 ~ 20~35 他們大多是年齡較大，又沒有一技之多數(shù)為三口或他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大端市場 是工作 較為普通的老國企下崗職工 8 長，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中 四口之家 點的房子，屬于改善型住房需求 低端市場 25~35 多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工 3 ~ ６ 15~20 多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對住房有著強(qiáng)烈的需求，多是剛性需求， 未婚人士或是剛結(jié)婚 他們對居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可 Ⅱ .對高新 區(qū)的市場定位分析 ①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。 ⑹高新區(qū)與濟(jì)南其他區(qū)域的比較 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) Strengths（優(yōu)勢） Weaknesses(劣勢 ) 老城區(qū) 地價與房價相對較低，未來升值潛力可觀；規(guī)劃起點較高；環(huán)境相對優(yōu)美 城市配套尚不完善，城市氛圍相對欠濃厚 南部山區(qū) 交通四通八達(dá)，十分便利；開發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉(zhuǎn)手 生態(tài)環(huán)境相對遜色，居住品質(zhì)相對欠佳 西部區(qū)域 位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機(jī)遇較多 總體房價相對要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng) 濟(jì)商圈 北部區(qū)域 環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對較高，區(qū)域高新技術(shù)從業(yè)人員已愈 6 萬人 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利 ⑺高新區(qū)人群特征 片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了 6 萬余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。 ⑷高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價較老城區(qū)明顯降低。 ⑶區(qū) 域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。 3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 ⑴高新區(qū)作為