【正文】 業(yè) 態(tài) 示 意 圖 項(xiàng)目營銷推廣 案名與 SLOGAN建議 金光 ： 以開發(fā)商名作為項(xiàng)目案名前綴，這是目前大多數(shù)項(xiàng)目常用案名起名法則，對于樹立開發(fā)商品牌有極大幫助，宣傳項(xiàng)目的同時(shí)宣傳企業(yè)品牌，為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 一層： 外圍商鋪占 15%，外貿(mào)服飾占 50%，女士內(nèi)衣占 10%，鞋帽占 10%，皮具、箱包占 10%，其它占 5%。 集中商業(yè)： ?集中商業(yè)部分主要為文西路商業(yè)升級版，業(yè)態(tài)上除包含文西路原有業(yè)態(tài)外，更多的為個(gè)性特色的個(gè)性服裝、女性內(nèi)衣、掛件飾品、皮具、化妝美甲、個(gè)性玩具、鞋帽、箱包等。 ?沿文西路底商業(yè)態(tài)建議主要為：小型超市、快餐、藥店等。 ?集中商業(yè)部分一層外圍采用獨(dú)立鋪面形式，內(nèi)部及二層按照集中商業(yè)的特點(diǎn)，采取半開放式或半封閉式格局劃分出具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的小型店鋪，店鋪面積控制在 4— 6平方米 。 公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 商業(yè)部分建筑形式及格局建議 ?本項(xiàng)目商業(yè)部分整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為 公寓部分規(guī)劃 2層底商，文西路沿線公寓與南北向公寓交接位置規(guī)劃 2層集中商業(yè) 。 外門窗：塑鋼（或鋁合金）窗，雙層玻璃。 簡易廚房：整體櫥柜，油煙機(jī)； 衛(wèi)生間：地面防滑瓷磚，墻面瓷磚到頂，座便器、洗手盆。 室內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房瓷磚到頂，臥室、客廳、餐廳及室內(nèi)頂棚為乳膠漆。因此，建議本項(xiàng)目公寓部分裝修標(biāo)準(zhǔn)為 精裝修 ： 公共部分： 外墻：金屬板飾面； 首層大堂和電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高檔瓷磚，乳膠漆頂棚； 標(biāo)準(zhǔn)層走廊及電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高級乳膠漆，乳膠漆頂棚； 電梯：高檔品牌電梯； 公共樓梯：鋼制扶手、水泥地面、墻面乳膠漆。 由于樓座一二層為底商，并有部分集中商業(yè)，且退去紅線之后面積極為有限，因此，建議樓前景觀以花壇、休閑長凳、雕塑小品等為主要構(gòu)成要素，充分 營造一種步行商業(yè)街的氛圍 。 ? 其中， C地塊綠地為公共綠地，須對社會(huì)公眾開放；而樓前景觀綠化由于土地所限，無法實(shí)現(xiàn)大面積綠化。 建筑細(xì)部設(shè)計(jì) 一步式陽臺 空調(diào)外機(jī)位 屋頂處理 公寓面積配比建議 戶型 一室 一室一廳或二廳 二室一廳或二廳 銷售面積（㎡） 3050 5060 6080 所占比例 65% 30% 5% 公寓戶型設(shè)計(jì)原則與建議 ?根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃布局特點(diǎn)，建議項(xiàng)目采用 內(nèi)廊式產(chǎn)品設(shè)計(jì) ，并通過設(shè)計(jì)戶型模塊，實(shí)現(xiàn)戶型的合理組合。 建筑外立面應(yīng)追求年輕、時(shí)尚、色彩鮮艷的視覺感受。并通過南北建筑高差的限制，樓座呈南高北低階梯狀依次分布，并在較矮樓座的頂部建造屋頂花園，既產(chǎn)生豐富的天際線，又形成生動(dòng)多彩的視覺效果。 ? 在戶型設(shè)計(jì)方面，在保證戶型結(jié)構(gòu)合理的前提下，盡量降低面積，以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)銷售，加快去化速度。 ?因此，建議項(xiàng)目的形象定位為： 市中心時(shí)尚生活特區(qū) 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 物業(yè)類型及配比建議 項(xiàng) 目 指標(biāo) 面積配比 備注 總用地（㎡） 18000 地上容積率 地下容積率 地下可建面積約為 19800平方米 建筑密度 ≦30% 建筑基地面積不大于 5400平方米 地上總建面（㎡） 45360 100% 小戶型公寓（㎡） 34560 76% 商業(yè)（㎡） 10800 24% 底商 2層聯(lián)售形式 集中商業(yè)部分內(nèi)街鋪位 地下車位（個(gè)） 453 經(jīng)初步測算，地下面積拋出設(shè)備間，基本可實(shí)現(xiàn) 450個(gè)左右地下車位，準(zhǔn)確數(shù)據(jù)以設(shè)計(jì)院實(shí)際規(guī)劃為準(zhǔn)，不滿足車位數(shù)可由地上車位解決 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ?根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件限制，周邊道路交通情況、地勢高差等，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃思路為（如下圖所示）： 因地制宜、南高北低、東西分布的開放式條形建筑 ? 建議項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)盡可能實(shí)現(xiàn)沿街商業(yè)的體量，特別是重點(diǎn)考慮文化西路一側(cè)的商業(yè)的連貫性和體量，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)部分利潤最大化和快速銷售的目的。 ?項(xiàng)目為復(fù)合地產(chǎn)，居住與購物共同形成了一個(gè) “ 街區(qū) ” 的概念。 8%=18250元 /平方米 ?因?yàn)轫?xiàng)目距離開盤尚有近一年時(shí)間，建議項(xiàng)目價(jià)格為： 17000~20220元 /平方米 ?因市場變化，具體價(jià)格可視開盤時(shí)間和當(dāng)時(shí)的市場情況進(jìn)行調(diào)整。 ?該價(jià)格僅能代表本案此時(shí)推向市場的合理價(jià)格，因今年市場變化較大，且未來走勢不明朗，因此建議在項(xiàng)目開盤前根據(jù)屆時(shí)市場情況及項(xiàng)目調(diào)整情況重新定價(jià)。 價(jià)格定位 —— 公寓 ?中原專案組對濟(jì)南公寓市場歷年的成交價(jià)格監(jiān)測，選取可類比項(xiàng)目，根據(jù)市場比較方法五級加權(quán)計(jì)算得出本案目前公寓理論均價(jià)為： 8000元 /平方米左右。 4. 大型商業(yè)單位整體購買 。 3. 省內(nèi)外等外地商鋪投資者 。 2. 區(qū)域內(nèi)及全市有閑置資金的非經(jīng)營性投資者 。 目標(biāo)客群定位 —— 商業(yè) 1. 區(qū)域內(nèi)及附近經(jīng)營商戶 。 3. 投資者 ，在產(chǎn)品有效包裝的情況下（尤其是存貸款利息較低的金融環(huán)境下）的投資者，其帶來的居住人群有短租者、小型企業(yè)。 ?所以，本項(xiàng)目的市場定位建議為： 目標(biāo)客群定位 —— 公寓 主力客群： 1. 時(shí)尚人士 ，年齡一般在 30歲左右，追求個(gè)性獨(dú)立，追求新的生活方式。 ?商業(yè)部分的產(chǎn)品形態(tài)建議為特色街鋪，并形成商業(yè)街區(qū)。集小戶型公寓與時(shí)尚商業(yè)的復(fù)合地產(chǎn) ?根據(jù)項(xiàng)目 SWOT分析，項(xiàng)目適合的產(chǎn)品為處于市場空白點(diǎn)的居住類產(chǎn)品與順應(yīng)商圈、差異化經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)。因此 ， 我們建議項(xiàng)目商業(yè)以外公建產(chǎn)品規(guī)劃為公寓 。 ?本案符合公寓類產(chǎn)品的上述條件，比如位于城市繁華地段，且規(guī)劃功能綜合，具備商住功能，且具有暫時(shí)居住性和工作便利性的特點(diǎn)。 ?因此， 我們不建議項(xiàng)目其他公建部分建設(shè)綜合商業(yè) 。 ?這些綜合商業(yè)計(jì)有萬達(dá)商業(yè)廣場、銀座地下購物廣場、家樂福超市、貴和商廈、貴和購物中心、銀座商城、恒隆廣場等。 ?綜合以上因素， 我們不建議項(xiàng)目其余公建部分規(guī)劃寫字樓物業(yè) 。 ?從建筑成本來講，寫字樓的建筑成本將高于其他建筑，且寫字樓對相關(guān)配套的要求教高，對物業(yè)管理等服務(wù)要求較高，這些都是 增加成本 的因素。 ?除底商以外，本著商業(yè)最大化的原則，項(xiàng)目還須規(guī)劃有一定區(qū)域的 集中商業(yè)部分 。 業(yè)態(tài)定位 大眾消費(fèi)的時(shí)尚潮流服飾、女性飾品、鞋帽、化妝品等。 本商業(yè)立足整合文化路商圈，而文化路的商業(yè)特色的本質(zhì)之一就是 ” 潮流 “ 。因?yàn)?，個(gè)性可以體現(xiàn)一個(gè)人的風(fēng)格，比如：穿衣，打扮等 .. 別人會(huì)很在意你，而把眼光都投入到那個(gè)人的身上，大家或許是喜歡這種被別人矚目的感覺吧，也算是自己讓別人關(guān)注的一種潮流。潮巷 商業(yè)物業(yè)市場定位思考 “潮 ” 的定義就是流行趨勢的動(dòng)向。這是一條名副其實(shí)的 “ 文化 ” 路，山師大、山大工學(xué)院、山大醫(yī)學(xué)院、警官學(xué)院等十余所高校，省歌舞團(tuán)、省雜技團(tuán)、省電影制片廠等數(shù)家文化單位，都集中在這一條路上。 商業(yè)物業(yè)市場定位思考 為什么要重整文化西路商圈？ 昔日文化西路： 滿街摩登是文化西路的風(fēng)景，街上行人追慕個(gè)性服飾，制造流行，一不小心就引領(lǐng)了濟(jì)南的時(shí)尚。促成這一改變主要原因是上世紀(jì) 70年代末出生的獨(dú)生子女正步入消費(fèi)年齡，他們更傾向花錢而不是存錢。 為什么以區(qū)域內(nèi)年輕時(shí)尚消費(fèi)群體為主？ ?因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)人口年齡多集中在 19— 35歲之間，占全部人群的 66%左右，他們具有強(qiáng)勁的消費(fèi)力。 ?通過消費(fèi)與經(jīng)營調(diào)查分析，項(xiàng)目具有成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)核心的市場基礎(chǔ)。 本案商業(yè)價(jià)值研究分析 商業(yè)物業(yè)市場定位思考 ?通過項(xiàng)目 SWOT分析，項(xiàng)目具有較高的商業(yè)價(jià)值，這與文化西路的商業(yè)傳統(tǒng)有很大的關(guān)系。 ?對新商業(yè)的使用更多的傾向于租賃，但也有一些購買需求，對商業(yè)形態(tài)更多的傾向于街鋪。 ?區(qū)域內(nèi)店家規(guī)劃中等，且經(jīng)營年限較長，贏利能力強(qiáng)。這預(yù)示著目前商業(yè)存在不足，期待新的升級。同時(shí)維持現(xiàn)狀的商家占 40%，業(yè)態(tài)為日常購物、餐飲、醫(yī)療等。且大部分商家使用新商業(yè)的方式為租賃，占 86%；大部分商家對新商業(yè)的類型的期望為街鋪，占 89%。 20㎡以下21%2040㎡35%4080㎡21%80140㎡16%140㎡以上7%20㎡以下2040㎡4080㎡80140㎡140㎡以上1 年以下22%2年31%3年26%3 年以上21%1 年以下2年3年3 年以上本案商業(yè)價(jià)值研究分析 3 萬元以下12%3 5 萬元16%5 8 萬元30%8 萬元以上42%3 萬元以下3 5 萬元5 8 萬元8 萬元以上1 0 萬元以下14%1 0 1 5 萬元18%1 5 2 0 萬元30%2 0 萬元以上38%1 0 萬元以下1