濟(jì)南市房地產(chǎn)-濟(jì)南市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc21)-公寓住宅-文庫(kù)吧資料
2024-08-21 11:26本頁(yè)面
【正文】 比性，暫未進(jìn)行重點(diǎn)分析） B、 東二環(huán)及以東、輕騎路以北地區(qū)特點(diǎn) 由于外環(huán)路以西可開發(fā)土地日益減少，外環(huán)以東地區(qū)是未來東區(qū)住宅項(xiàng)目開發(fā)的重中之重。一般在 元 — 元左右。單元可視對(duì)講防盜門、主要通道閉路電視監(jiān)控、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、快速消防報(bào)警系統(tǒng)等已經(jīng)成為必備設(shè)置。隨著山大路 CLD 功能的逐漸強(qiáng)化，東部片區(qū)中小企業(yè)數(shù)量不斷激增，加之專業(yè)辦公樓價(jià)格高，使用成本高等因素，購(gòu)買小高層用作投資和辦公的客戶比例也在不斷提高。 ? 戶型面積相對(duì)較大，大都在 100 平方米以上，以三室以上為主。 ? 價(jià)位偏高，且不同項(xiàng)目之間價(jià)格差異不大，均價(jià)在 4100 元以上。但該區(qū)域以東外環(huán)為分界點(diǎn)可以分為三個(gè)不同的片區(qū)并有各自的特點(diǎn)： A、 山大及山大路周邊地區(qū)特點(diǎn) 山大及山大路周邊地區(qū)因其文化氛圍濃厚、交通便利、生活配套設(shè)施齊全、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)等因素影響，是住宅建設(shè)項(xiàng)目的黃金地段，同時(shí)也是各大開發(fā)商的必爭(zhēng)之地；但由于該地段可供開發(fā)的地盤非常有限，因此該片區(qū)項(xiàng)目在以下幾個(gè)指標(biāo)中具有以下特點(diǎn)： ? 項(xiàng)目規(guī)模較小，新項(xiàng)目中罕有大規(guī)模小區(qū)。區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅項(xiàng)目很多，僅在建在售的項(xiàng)目就達(dá) 50 多個(gè)， 其中不乏業(yè)界具有代表性樓盤。 三 、濟(jì)南市住宅市場(chǎng)板塊分析 東部住宅項(xiàng)目集中放量，競(jìng)爭(zhēng)加劇。 業(yè)內(nèi)人士稱下半年市場(chǎng)回暖，中檔房尚有可為 據(jù)濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士稱，濟(jì)南上半年房產(chǎn)開發(fā)量較小，積累一定市場(chǎng)需求，本年度 7 月份起，新項(xiàng)目供應(yīng)量增加，除東部外，其他區(qū)位均有較多銷售項(xiàng)目入市。二手住房銷售 708 套，銷售面積 萬(wàn)平方米，銷售金額 億元，平均銷售價(jià)格 2363 元 /平方米，分別比上月增長(zhǎng) %、 %、 %和 %。 商品房空置面積 過大 據(jù) 了解， 受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響， 今年 7 兩月 濟(jì)南市 商品房銷售分別比去年同期下降 ％和 ％， 8 月份雖然略有增長(zhǎng)，但住宅 市場(chǎng) 仍處下降 狀態(tài)，數(shù)據(jù)顯示， 截至 8 月末， 濟(jì)南市 商品房累計(jì)銷售各類房屋 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，其中銷售住宅 萬(wàn)平方米， 同比 下降 ％ ， 商品房空置面積 達(dá) 為 萬(wàn)平方米，其中空置住宅 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) ％和 ％ ，市場(chǎng)對(duì)住宅銷售影響較大?！坝蟹繘]人住，有人沒房住”的現(xiàn)象將在一定時(shí)期內(nèi)持續(xù)存在。 專業(yè)品牌大盤開發(fā)占優(yōu)勢(shì) 幾個(gè)超大型樓盤自 2020 年起開始沖擊容量有限的市場(chǎng)，陽(yáng)光舜城、偉東新都、陽(yáng)光 100 國(guó)際新城、中潤(rùn)世紀(jì)城等項(xiàng)目都是 100萬(wàn)平米以上的航母級(jí)規(guī)模，并都有超大型集團(tuán)背景支持，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 ? 傳統(tǒng)力量（如天建、三聯(lián)、 濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司 、建工）：國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制、土地儲(chǔ)備型； ? 新生力量（重 汽、商業(yè)地產(chǎn)、三箭、魯信）：資本雄厚型； ? 外地力量：（兗礦集團(tuán)、偉東置業(yè)、香港新世界、信萊集團(tuán)等、陽(yáng)光 100、）專業(yè)品牌型。 小結(jié)：從濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，濟(jì)南正處于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生活等各 方面飛速發(fā)展時(shí)期，城市經(jīng)濟(jì)水平的提高帶動(dòng)了居民生活水平的提高，中產(chǎn)階級(jí)的數(shù)量不斷增多，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 濟(jì)南人的 購(gòu)房心理處于初級(jí)向中級(jí)發(fā)展的過渡階段，尚不成熟。集中在市中 心和山大科技文化商圈，收入高，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，購(gòu)房的目的既為工作又為居住，愿意選擇在他們工作的活動(dòng)區(qū)域內(nèi)，對(duì)物業(yè)要求高，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)及實(shí)用。這部分人分布于濟(jì)南市區(qū)各地，但相對(duì)集中的地方是內(nèi)環(huán)線里、山大路、文化路等繁華的交通線上。 第二，有錢人，主要是企業(yè)管理層，這部分人在濟(jì)南數(shù)目不少，很多是中小企業(yè)老板，他們置業(yè)主要用于投資，喜歡在市中心、或者東部買房。 第一，有權(quán)人，這部分人消費(fèi)水平高，購(gòu)房主要目的主要為自住，然后才是投資。他們一般在市中心上班，收入水平高、穩(wěn)定，而且單位效益好，他們大部分擁有單位住房，隨著省直機(jī)關(guān)房改房上市，他們將通過選擇品質(zhì)及環(huán)境良好的樓盤而成為濟(jì)南二次置業(yè)者的主體，是中大戶型的主要需求群體。 老濟(jì)南人 — 拆遷入市型 主要包括濟(jì)南本地人和在濟(jì)南工作了十五年以上的普通職工，他們有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（內(nèi)環(huán)線里），房子一般是自家或單位的福利性分房、房改房，建筑時(shí)間長(zhǎng)、質(zhì)量和戶型差、面積小，由于長(zhǎng)期居住在城市中心位置，他們不愿意離開市中心，這部分人消費(fèi)水平不高，但有一定積蓄，隨著 大規(guī)模的拆遷，他們通過不斷獲得的補(bǔ)償來購(gòu)房。對(duì)于一些能夠展現(xiàn)濟(jì)南新形象，表現(xiàn)濟(jì)南新時(shí)代特征的建筑，濟(jì)南人抱以熱切的希望。 這部分人在濟(jì)南占有比例最高，即平民家庭，包括濟(jì)南本地人和外地在濟(jì)南的企事業(yè)單位的員工，他們以家為中心，以下一代為中心，經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平不高。 ? 商本位 從商的人在濟(jì)南不占少數(shù)，主流是省內(nèi)外的個(gè)體商戶、民營(yíng)企業(yè)，甚至還有少部分外國(guó)企業(yè) ，這部分人是未來濟(jì)南市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)力量，和市場(chǎng)完全接軌，以財(cái)富積累和再生產(chǎn)為目標(biāo)，消費(fèi)理性化。 ? 官本位思想 濟(jì)南幾乎集中了所有全省性的政府、機(jī)關(guān)和事業(yè)單位及中央 各大部門駐山東總部集中地，連企業(yè)也帶有濃厚的官方色彩（如重汽、輕騎、濟(jì)鋼），這使得濟(jì)南很多人以做官為榮，這部分人有權(quán)、有錢，敢消費(fèi)，消費(fèi)水平也高，并有一定的比例
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