東方塞納策劃方案-文庫吧資料
2025-05-16 08:19本頁面
【正文】 住宅層出不窮，約占市場份額的 2/3；純水景概念已被應用， 8 但打造水岸文化，把其融入社區(qū)環(huán)境，倡導另一種全新的水、岸、宅三位一體的水景文化理念還沒有被起用。 隨著市場房產(chǎn)開發(fā)的日益規(guī)范化，高品質化，客戶不僅僅是考慮房價、路段及單純的硬件設施，而更要求建筑更有品味、戶型更加合理、物管更為優(yōu)質、設施更加齊全、生活更加方便。由于工 7 作與 生活習慣的原因，他們會考慮就地分流，換一個環(huán)境，重新開始生活，是需要一定決心的，除非想忘記從前的不快。 三、 戶源分析 ■客戶主要來源 —— 均衡發(fā)展，就地分源 南昌的客源正在細分，抓得太遠，抓得太多，我們可能失去固有的酚，城東片區(qū)本身就有一批最有價值的客戶類資源：電視臺、學院、行政職能部門、鐵路職工以及高新企業(yè)職工。 作為以多層為主的物業(yè)，本項目定價在 22002400 元 /m2之間切入市場，吻合高品質、中價位的項目定位，迎合了市民的消費需求，及市場的空缺點?！坝俺恰本褪墙鹋茦潜P、高品質樓盤，如今，我們又要在此再打造一個超金牌高尚居住區(qū) —— “東方塞納”，將以歐洲最浪漫的水岸文化對本案產(chǎn)品做最新詮釋，讓浪漫如風，穿行于我們優(yōu)越生活空間中。 ■繼往開來，御景城升級版 —— 高尚居住區(qū) 當時“御景城”項目的推出，給南昌市市民對住宅環(huán)境、質量、綠化等各方面有了一個全新的認識，通過銷售業(yè)績表明：市民對此樓盤是表示肯定的態(tài)度。 ■規(guī)模體系優(yōu)勢 本項目所在區(qū)域已存?zhèn)€案在規(guī)模上不具備優(yōu)勢，只有未建個案（已拍賣出讓土地）規(guī)模上有體系優(yōu)勢，其余樓盤規(guī)模均低于本案。又按李豆羅市長的話來說，等玉帶河建好了，玉帶河兩邊的地塊最少要增值幾倍，無非又為我們產(chǎn)品 6 增值價值多加一個法碼了。 ■市場的稀缺性構成了對本案增值價值的前景看好。周邊青山湖體育公園的建成，將成為居民休閑娛樂的好去處。 二、 本案產(chǎn)品力優(yōu)勢 ■交通通透的便利性與景觀價值 —— 城市規(guī)劃與市政配套的利用機會 今年根據(jù)市政府的市政安排，本地塊周邊的洪都大道，解放路將全面改造，洪都南大道將建成景觀一條街，解放路將建成澳洲風情一條街。在眾多的板塊中，今年光紅谷灘板塊就有 12 個項目面市；相對其他區(qū)域，本區(qū)域樓盤目前上市供應量較少，但在不久的將來環(huán)青山湖區(qū)域，沿玉帶河區(qū)域、解放路區(qū)域都將涌現(xiàn)大量的競爭性樓盤，目前這些樓盤尚處于前期規(guī)劃設計階段。 e．本項目未來競爭態(tài)勢。 d．銷售預測對比分析。本案所處區(qū)域，無論是已存?zhèn)€案，還是未建個案，其開發(fā)規(guī)模均在 10 萬平方米左右，低于本案。本項目周邊目前并無實質性競爭個案，潛在個案（ 2002年已出讓的九塊土地），根據(jù)成本定價法，其價格 2300—— 3000 元 /平方米，若在同等品質下，如果本案價格定位上比較準確將擁有一定性價比優(yōu)勢。競爭面比較復雜，個性化產(chǎn)品特征將使本案成為市場亮點 。 4）項目競爭對比分析 a．產(chǎn)品對比分析。本項目目前處于項目規(guī)劃、設計、定位階段。容積率：住宅 ≤ (含高層 )；商業(yè) ≤ ；建筑密度：住宅 ≤ 25%，商業(yè) ≤ 35%；住宅、商業(yè)金融、公共綠地按 45%： 40%： 15%規(guī)劃；該地塊拍賣低價為 90 萬元 /畝，保留家 100 萬
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