【正文】 然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。 二、土建工程 建筑設(shè)計 采用組團式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶戶向陽的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。對需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對填方區(qū) 采取分層夯實，土質(zhì)低劣區(qū)進行換土處理。 小區(qū)的總綠化率為 %,整個小區(qū)的公共綠地占地面積為 221852 ㎡。 綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機地合起來，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。 交通系統(tǒng) 三、綠化工程 小區(qū)綠化共分兩個等級：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹 。 步行到采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度、走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。 所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。 在小區(qū)內(nèi)部個建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。 主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達性。項目總平面布置詳見附圖。步行小徑穿行其中，將各組團連接成為一個有機和諧的整體。高層建筑呈平行或錯位布置，避免了對北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日照時間。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置 原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢形成連貫的綠色長廊，創(chuàng)造出具有田園風(fēng)光特色的居住環(huán)境。 二、總體規(guī)劃 總平面布置 項目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程 39米、最高海拔高程達到 179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。 經(jīng)濟性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團結(jié)構(gòu)合理，便于實施。 第六部分 總體規(guī)劃 一、總體規(guī)劃的原則 在整個規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進行設(shè)計。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項目的總建設(shè)規(guī)模為 725200 平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅建筑面積 230200平方米，公共建筑面積 176000平方米。 交通 項目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。 電訊 青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達，目前城市程控交換機總?cè)萘恳堰_ 300萬門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項目電訊需要。 排水 本項目排水實行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。 給水 給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。 四、外部配套條件 本項目西鄰剛建設(shè) 完成的濱海大道（松嶺路）。 二、地質(zhì)條件 目前尚無該地塊的正式地質(zhì)勘察報告，無法判定該地塊在地下深層的詳細地質(zhì)情況。通過對周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價的橫向比較，目前其銷售價 格在 1800025000元 /㎡之間，考慮到本項目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價格為 20200元 /㎡?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項目可將市場平均售價定多層22020元 /㎡，高層 17000 元 /㎡，海關(guān)住宅按政府定價為 6000元 /㎡。 比較法的重點是比較實例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性。海逸翠庭地下停車位出售，約 18萬。海逸翠庭 190— 330 平洋房在售， 190 平戶型帶閣樓。 3050 多米的大尺度樓間距。海逸翠庭共 8棟多層，復(fù)式住宅。目前銷售均價 18000元 /平方米。目前銷售均價為 25000 元 /平方米 頤和星苑 頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地約 1400畝，涉及石灣、北姜、西 姜、東姜 4個自然村舊區(qū)改造。由電腦直接控制車門自由出入，實行智能化交通管理恒基新天地在中國首家實行車庫車位超五星級精裝修設(shè)計，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。恒基新天地為 200500平方米的極品豪宅， 高， 65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級物業(yè)顧問、世界頂級廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級豪華裝修，國際 5A級智能化管理，為中國首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。樓層數(shù)： 5樓 28層； 4樓 30層 .樓體高度： 5樓高 ； 4樓高 ； 3樓高 。上實海上海戶型面積區(qū)間在 178— 1000平米之間，精裝修。海上海是上實地產(chǎn) 2020 年主要的項目。 上實規(guī)劃建設(shè) 20 棟小高層、高層建筑。在戶型設(shè)計上將考慮不同消費者的需求，在單體房型設(shè)計和樓盤房型組合方面滿足不同消費者的需要，擴大項目的目標(biāo)市場。讓老人們生活在一起，有適合老人居住的空間，并提供相應(yīng)的專項社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老 院的新的住宅開發(fā)新模式。父母、子女同在一個物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。住宅面積和房型可能較大；或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān)系，都單獨有自己的居所。居住結(jié)構(gòu)變化要求住宅設(shè)計以及整體樓盤的房型組合和配比，要能體現(xiàn)并適應(yīng)于這種變化。年輕人應(yīng)該照顧老人，在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所改變；開始有更多的子女和老人選擇分開獨住。 ⅲ 家庭居住結(jié)構(gòu)。由年齡、生活習(xí)慣等產(chǎn)生的行為差異導(dǎo)致消費者產(chǎn)生不同的購買偏好。 ⅱ 工作需要、生活方式等。 外地投資客戶。 新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營企業(yè)主、國家干部等。他們消費房產(chǎn)的目的，更多地是為保值、增值或以投資為目的的。 總平面圖 項目市場定位 ① 市場細分 不同的消費者由于年齡、收入、家庭人口生活習(xí)慣等因素對住宅有著不同的要求 ，從不同的角度出發(fā)可以將青島的商品住宅消費者進行如下劃分： ⅰ 消費能力 經(jīng)濟富裕人群。 W－劣勢 商業(yè)、服務(wù)――周圍缺少大型的商業(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施， O－機會 交通――隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，道路交通將更加便利。 土地――項目承擔(dān)單位已獲得該地塊的舊 村改造開發(fā)權(quán)。 項目地塊 SWOT分析 S－優(yōu)勢 人氣――項目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場、青島二中、青島海洋大學(xué)，位置優(yōu)越。在其周邊由青島二中、高職校等。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達李滄區(qū)和城陽區(qū)，地理位置非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。 2020 年全區(qū)實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 (區(qū)市兩級 ) 億元，增長 %，占 GDP 總量的 %，比上年占比提升 ；國、地稅實現(xiàn)稅收收入，增長 %，占 GDP總量的 %，比上年占比提升 ；稅收占地方財政收入的 %，比上年占比提升 。 三、項目所在區(qū)域的市場調(diào)查與分析 項目所處環(huán)境調(diào)查與分析 項目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。 ： 2020年 上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢，下半年或?qū)⒏呶徽鹗? 基于以下原因，青島市房價在 2020年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢，這些原因包括：2020 年青島市住宅成交面積保持在高位水平，而房價調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后； 2020 年單幅住宅地塊樓面地價紀(jì)錄不斷被突破，典型地塊地價持續(xù)高企，以及中心城區(qū)住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為集中。 ： 2020年上半年市場供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足 雖然 2020年開發(fā)企業(yè)加快項目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計 2020年上半年青島市房地產(chǎn)市場供給仍將偏緊。其 中重點強化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團島等中心組團的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。作為全國著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加大對旅游設(shè)施的建設(shè)，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，這將吸引越來越多外地人前來投資置業(yè)、購房安家，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期向好的重要驅(qū)動力。 2020年，全市共接待國內(nèi)外游客超過 3470萬人次，其中海外游客 80萬人次。 從中長期來看，青島市作為國內(nèi)外知名的旅游城市，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的主要推動力。 住宅價格指數(shù) 2020年 5月以來呈上升趨勢，漲幅較為顯著 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ④ 土地市場：住宅土地成交面積較 2020 年增長 3 倍，部分單幅住宅地塊總價和樓面地價較上年有顯著提高 住宅用地成交面積較 2020年增長 3倍，成交樓面地價小幅下降 % 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：住宅土地統(tǒng)計包括純住宅地塊以及含住宅用地的綜合地塊，下同） 住宅用地上市面積同比增長 %，起始樓面地價較 2020年提高 % 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 二、 2020年青島市房地產(chǎn)市場形勢展望 ：預(yù)計 2020 年青島市房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，年成交量將保持在較高水平 2020年 1月，青島市政府表示，為推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，在 2020年青島市 將繼續(xù)執(zhí)行既支持居民購房又抑制房價過快上漲的政策，除稅收政策執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定外，其余優(yōu)惠稅收政策保持不變，執(zhí)行期限順延至 2020年 12月 31日。從區(qū)域價格水平來看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為 19143 元 /平方米、 11900 元 /平方米和 11760 元 /平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分別為 3125元 /平方米和 2800元 /平方米。 ③ 價格表現(xiàn)：房價顯著上升，中心城區(qū)漲幅高于 5個縣級市 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：銷售均價數(shù)據(jù)為住宅項目報價） 隨著房地產(chǎn)市場快速回暖， 2020年供過于求的市場關(guān)系在 2020年上半年得到緩解，在下半年市場供求關(guān)系則趨 于緊張，開發(fā)企業(yè)提價頻率和幅度逐步加大。 ② 市場供給：出清周期快速下降，短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長期市場供應(yīng)為充足出清周期由年初的歷史高位 19個月大幅下降至年末的 5個月 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系 在住宅銷售快速回暖的刺激下，開發(fā)企業(yè)加大推盤力度，在 2020年住宅銷售面積同比增長 138%的市場環(huán)境下，住宅可售面積由 09年 5月的歷史高位（ 619萬平方米）下降到 12 月的 482萬平方米，降幅為 %。2020年 3月以來住宅銷售面積環(huán)比大幅增長，全年銷售面積同比增幅超過 130% 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注： 2020 年統(tǒng)計口徑不包括膠州市， 2020年統(tǒng)計口徑不包括膠州市和即墨市） 為應(yīng)對國際金融危機的沖擊，刺激住房消費和房地產(chǎn)投資， 2020年 11月，青島市政府出臺《關(guān)于支持居民購買住房的意見》，從公積金貸款、個人購房稅費、子女購房 等五個方面支持市民購房。因此 ,“國 11條”當(dāng)中第一項措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”對于遏制房價的進一步上漲將會起重要的作用。只有在需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下 ,才會出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。從未來供應(yīng)規(guī)模來看 ,2020 年全國完成商品住宅投資增長%,房屋新開工面積增長 %,但同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻下降了%。貸款比例以及個人信貸規(guī)模的大幅度增長反映出年內(nèi)充裕的流動性密集地進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域 ,適度寬松的貨幣政策對 2020年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。同時 ,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他資金來源中 ,定金及預(yù)收款達到15914億元 ,增長 幅度高達 %。根據(jù)公布的數(shù)據(jù) ,2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達到 57128億元 ,比上年增長了 %。對比商品住宅的銷售面積和銷售額漲幅可以看出 ,銷售額上漲的幅度幾乎高出銷售面積漲幅的一倍 ,房價大幅走高成為 2020年中國房地產(chǎn)市場運行情況的主要特征。其中 ,商品住宅銷售面積增長 %。 12月份 ,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)達到 ,以全年最高值收官。根據(jù)青島市基本建設(shè)程序，特編制本可行性研究報告。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。 1994 年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設(shè)“大青島”的步伐正式啟動。 表 11 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)