【正文】 體量的 50％ 建筑外立面的色調(diào)、線條、造型、效果建議 ? 建筑外立面建議： ? 采 取白色或米藍(lán)色為主的色彩，可搭配一些體現(xiàn)活力、運(yùn)動的其他色調(diào)； ? 線條要求流暢，直線與曲線的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)一種動感； ? 造型新穎，體現(xiàn)質(zhì)感與雕塑感，現(xiàn)代一些，洋氣一點(diǎn)； 建議樣板 外立面的選定要能達(dá)到樓盤的核心定位有效傳播和理解，于目標(biāo)客戶群的感觀相吻合，不落俗套，有較強(qiáng)的標(biāo)識性，體現(xiàn)樓盤的現(xiàn)代感、時尚感 ，建議本案以簡潔、明快、流暢的線條為主， 遵循?造型要多些變化、顏色要少點(diǎn)變化為、以人為本?原則。 住宅功能空間合理低限凈面積指標(biāo)見 下 表 ： 項目 低限凈面積指標(biāo) (㎡ ) 起居室 餐廳 主臥室 次臥室 (雙人 ) 廚房 (單排型 ) 衛(wèi)生間 () () () () () () 建議戶型創(chuàng)新點(diǎn)建議 : 戶型是產(chǎn)品的濃縮點(diǎn)，在這個方面的要有大膽的創(chuàng)新，特別要注意細(xì)節(jié)的處理，多加修飾?亮點(diǎn)?點(diǎn)綴，大量運(yùn)用落地窗、陽臺、遮陽板等功能性構(gòu)件， 平、錯、躍空間結(jié)構(gòu)的合理運(yùn)用，錯、退臺花園陽臺的應(yīng)用， 完善功能房自由組合， 要 追求布局空間的實(shí)用、舒適、豪華讓生活空間更加完美。套型面積取決于功能，套型功能的增量，除適宜的面積外，尚應(yīng)包括功能空間的細(xì)化和設(shè)備的配臵質(zhì)量，與日益提高的生活質(zhì)量和現(xiàn)代生活方式相適應(yīng) 。 戶型空間尺度建議 —— 套型面積要控制得當(dāng)，功能空間面積過小會顯得擁擠，但大而不當(dāng)，也會失去家庭溫馨的感覺，并不能提高住宅的舒適性 。 建筑內(nèi)部的戶型及戶型比例建議 建議戶型為兩室、三室、四室、五室及配比為 17%： 68%： 13%： 2% 經(jīng)典戶型欣賞 經(jīng)典兩室 : 經(jīng)典三室 : 經(jīng)典四室 : 經(jīng)典聯(lián)排別墅 : 經(jīng)典獨(dú)立別墅 : 通過欣賞以上幾組戶型我們建議本案的戶型設(shè)計及面積注意以下幾點(diǎn) : 套型空間的私密性保證 —— 合理安排各種功能空間，避免各居住空間的相互干擾，以及鄰里住戶間的對視現(xiàn)象，保證私密性。 第六功能組團(tuán)：項目的核心部分，地處項目的中央，平地與落差共存。 第四功能組團(tuán)：緊臨博文中學(xué)和規(guī)劃中的大門入口處 ,和博文實(shí)驗中學(xué)形成互動的整體效果，不影響小區(qū)環(huán)境，出入也 方便，建議修幼兒園。 第二功能組團(tuán)：交通方便、視野好、項目的邊緣 (項目的東面 )緊臨博文實(shí)驗中學(xué)，產(chǎn)生噪音，建議項目與學(xué)校接壤處做綠化帶；有落差，建議在 本區(qū)域以小高層為主，為總體量的 25%；建議修建小高層的好處，在于阻礙學(xué)校產(chǎn)生的噪音和阻隔第六組團(tuán)的花園洋房看到學(xué)校的視線，提升項目的品質(zhì)，在這里修建小高層不會因落差的原因而影響遠(yuǎn)觀的視覺效果，更可以觀賞到小區(qū)園林景觀。 建筑形態(tài)建議 考慮到項目 的容積率，住宅按照花園洋房（ 5+1）、小高層（ 11+1）、 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅建筑的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行布臵，以達(dá)到合理的土地利用率、按建設(shè)部規(guī)定的指標(biāo)進(jìn)行修建。為照顧行動不便的老人和殘疾人，在步行道路出現(xiàn)高差時設(shè)緩坡，變坡點(diǎn)給予提示，并宜在坡度較大處設(shè)扶手。 交通 — — 車 行交通方便了生活，但導(dǎo)致流動的噪聲和尾氣，以及嬉戲兒童的安全受到威脅 ，所以在住宅小區(qū)內(nèi)盡量達(dá)到人車分流。 第二功能組團(tuán)部分：建議修建小高層，建筑布局采用?縱向排列布局?的方式 . 第三功能組團(tuán)部分：建議 修 建聯(lián)排別墅，建筑布局采用?橫向錯落排列布局?的方式 小區(qū)大門要盡顯大氣，景觀大道直通中庭景觀，合理布局小型景觀道通向各單元，達(dá)到戶戶入景，有必要配臵前后陽臺 ,而得到雙重體驗雙重景觀。 第一功能組團(tuán)部分：建議是獨(dú)立別墅區(qū)，在規(guī)劃布局上采用?點(diǎn)狀錯落布局?。 D. 景觀大道的與住宅合理布局 E. 各項運(yùn)動設(shè)施的合理布局 F. 建筑形態(tài)的合理布局 G. 局部景觀的合理布局 根據(jù)以上基本原則：建議第一批征地規(guī)劃為六個功能組團(tuán)，在各功能組團(tuán)合理規(guī)劃融入建筑、運(yùn)動配套設(shè)施、景觀、小品、雕塑等社區(qū)元素。 B. 保證戶戶良好的朝向、通風(fēng)、采光效果；特別是中庭景觀，江景為主的雙重景觀利用方面要下足功夫。 社區(qū)要遠(yuǎn)離商業(yè)街區(qū)和教育配套分離的規(guī)劃原則，使動靜分離，提高社區(qū)檔次感。 小區(qū)功能以運(yùn)動配套為主，盡量囊裹多樣特色的運(yùn)動項目，使其有運(yùn)動、情趣空間 —— 體現(xiàn)運(yùn)動、休閑娛樂、享受自然、享受陽光。 建筑風(fēng)格運(yùn)用前衛(wèi)元素穿插的現(xiàn)代簡潔風(fēng)格 ， 合理取舍新設(shè)計、新材料、新設(shè)備、新工藝； 做到 ?造型要多些變化、顏色要少點(diǎn)變化、以人為本?的生態(tài)環(huán)保型建筑結(jié)合體，體現(xiàn)樓盤的現(xiàn)代感 ,時尚感，動感、生態(tài)感得到表面。 項目功能規(guī)劃建議 項目規(guī)劃的基本思路 整個社區(qū)始終圍繞?運(yùn)動、健康、高檔、生態(tài)園林、建筑?等關(guān)鍵要素 —— ?處處有景、隨心運(yùn)動?的總體規(guī)劃思路 遵循現(xiàn)代社區(qū)應(yīng)具有的?設(shè)計獨(dú)特、布局合理、環(huán)境優(yōu)美?等特點(diǎn)，并以此以為中心修建高質(zhì)量，高品位的居住區(qū)；始終堅持?以人為本、因地制宜、富有個性、特色突出?基本規(guī)劃原則。在這里你可知曉各類競技技巧，讓你的一切從專業(yè)的角度欣賞、舒張你的運(yùn)動思維、打開你的運(yùn)動細(xì)胞，邀請專業(yè)專家為你的健康把脈，時刻關(guān)住你的細(xì)節(jié)變化，為你?量身裁衣?制定健身組合，每一天讓你都有所得，充分體會運(yùn)動著、快樂著的感覺。 景觀 —— 江景盡收眼簾，中庭景觀、社區(qū)外圍綠化帶、社區(qū)景觀大道、綠化環(huán)行步道，水景、小品、景觀長廊的運(yùn)用讓你每天擁有綠色健康好心情 視界 —— 閑坐、小息片刻你也能享受半壁江山，讓你有激揚(yáng)文字，指點(diǎn)江山 , 君臨天下的感覺 物業(yè)管理 —— 半山韻城讓你享受的不僅是尊貴，更是無微不至的一套?康體管家?系統(tǒng)工程服務(wù) 價格 —— 半山韻城超高的性價比，讓你輕松擁有半山江景豪宅，怎不觸動你的心玄 位臵 —— 城市的規(guī)劃發(fā)展 ,城市擴(kuò)大；城市重心的偏移 ,未來的城市中心將屬于半山運(yùn)城 ?半山花園、運(yùn)動家園?我們塑造的是一種生活方式、一種生活態(tài)度、一種生活理念； 萬州首個以?運(yùn)動、健康、生態(tài)、教育?為主題的大型社區(qū) 項目文化定位 運(yùn)運(yùn)運(yùn) 動動動 文文文 化化化 社社社 區(qū)區(qū)區(qū) ——— ——— 的的的 濃濃濃 情情情 體體體 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 回到半山韻城，回到溫馨家園，撩起窗紗，舒張眼簾，盡賞清新、半城風(fēng)光 ，削去工作的煩勞，回到半山韻城，運(yùn)動你的健康，享受你的雅致，在這里你的素養(yǎng)得到升華。 折射 ： 帝王將相、 傲視群雄、財富象征 層面三 塑造本案的美譽(yù)度，創(chuàng)建企業(yè)品牌 ,抽象概念具體化的過程。 亮點(diǎn)：? 運(yùn)動 ?、? 生活館 ? 散射： 燦爛的 、 蓬勃的 、 向上的 、 年輕的 、 青春的 、 躍動的 、 飛舞的 、 火熱的 、 自由的、活力的、健康的、 力量、健美 的、激情的、爆發(fā)的 層面二 ：半山豪宅。 層面一 ：一種生活方式：運(yùn)動生活館?享受運(yùn)動就是享受生活? 原則： 強(qiáng)化運(yùn)動社區(qū)概念 強(qiáng)化運(yùn)動意識、講解安康與幸福是孿生子妹、 統(tǒng)一消費(fèi)者特征，將其形象化、社團(tuán)化，增強(qiáng)消費(fèi)者 精神歸屬 感。 半山 —— 作為豪宅的必備條件，港 澳豪宅大都在半山之處，盡量尊貴氣息，獨(dú)領(lǐng)時 代 風(fēng)騷。 運(yùn)動－－運(yùn)動一生、安康一生、幸福一生。 而抓住政策趨勢、填補(bǔ)萬州高水平教育空白、迎合市場客戶心理需求 —— 為項目運(yùn)作成功增添砝碼，讓追捧、熱銷的天秤傾斜 ， 因為父母們始終堅信 : 教育環(huán)境 —— 她們理解 “孟母三遷”故事，她們的啟示“良好的環(huán)境是子女成才的重要條件” 成才基礎(chǔ) —— 鄧小平提出?教育要從娃娃做起? 指導(dǎo)思想；而父母 “ 望子成龍 ” 的心情更是難能可貴，而這一切都是都需要良好教育基礎(chǔ)的積淀。 生態(tài) —— ?尊重自然、因地制宜?使自然、建筑、園林、人文、運(yùn)動的完美組合，是項目始終不懈目標(biāo)。 6. 整體概念的推廣，形成主線 ,然后圍繞這條主線進(jìn)行穿插有序進(jìn)行 7. 推廣力度要大 ,在萬州做引導(dǎo)型的企業(yè) ,樹立第一品牌形象 . 項目定位策略 項目核心定位概念 第一主線定位： 萬州首個 —— 半山 花園 式的大型運(yùn)動社區(qū) 健康、生態(tài)、運(yùn)動 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)速度加快，萬州區(qū)域欠缺高品質(zhì)、標(biāo)志性的建筑群社區(qū)作為代表該萬州區(qū)新形象，而本項目所處區(qū)位和先天條件優(yōu)越，交通可造度強(qiáng)，有打造區(qū)域標(biāo)志性建筑的硬件條件，建議規(guī)劃建設(shè)成為萬州 區(qū)域內(nèi)首個集 健康、生 態(tài)、運(yùn)動 —— 半山公花園式的大型運(yùn)動社區(qū) 我們推寵的生活領(lǐng)地建議 —— 豪宅＋半山居所＋運(yùn)動康體＋優(yōu)質(zhì)教育 ==尊寵你的優(yōu)越 +享受你的視界 +運(yùn)動你的健康 +豐富你的素養(yǎng) +延續(xù)你的領(lǐng)地 在生活居徙地我們建議提供 —— 運(yùn)動 —— 生活一生、運(yùn)動一生、安康一生、幸福一生；享受運(yùn)動就是享受生活。 4. 采用平實(shí)的定價策略，不追求超額利潤，以利于項目的快速銷售和開發(fā)商品牌、項目品牌的樹立和延展。 2. 外來企業(yè) ,知名度不夠 ,要多蓄勢 ,開展各種活動增強(qiáng)影響力。 最應(yīng)正視的挑戰(zhàn)： 央行升息壓力加大房地產(chǎn)項目的運(yùn)作風(fēng)險、萬州市場的不成熟，萬州房地產(chǎn)市場競爭將要加劇。 最應(yīng)改變的劣勢： 如何合理規(guī)劃半山坡地、社區(qū)配套及處理好項目周邊的劣勢景觀視角。 如何提高相關(guān)配套，特別是高水平教育配套。 地塊不平整及 不利于 規(guī)則，如何規(guī)劃，并能與后續(xù)開發(fā)的良好銜接，與后續(xù)開發(fā)形成整體效果一致。 如何提高地塊的利 用效率，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與住宅部分有效的互動和聯(lián)系，同時減少商業(yè)對住宅品質(zhì)的傷害。 項目 SWOT 對策 根據(jù)上述項目 SWOT 的分析情況，在此采取系列對策，以確保本項目脫出競爭環(huán)境、增強(qiáng)抗風(fēng)險能力、提高銷售速度、獲得相 對目標(biāo)利益、形成品牌效應(yīng)，使之成為萬州區(qū)域知名?亮點(diǎn)?項目。 ? 大量移民安臵房的修建 ,有礙二手市場的快速發(fā)展 ? 萬州區(qū)將形成開發(fā)熱 ,有大量的外地有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)開始搶灘。 ? 風(fēng)水好 ? 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 劣勢（ WEAKNESS） ： ? 局部 景觀的影響，東南面可觀火車道、索特大煙筒，南面電池廠； ? 配套不成熟，（交通及生活配套缺乏） ? 項目地塊不規(guī)則 ,不利規(guī)劃 . ? 臨學(xué)校及火車道有（或即將有）輕微嗓音 機(jī)會（ OPPORTUNITY） ： ? 將來的城市中心難得的一塊靜悠之地 . ? 中國銀行周邊規(guī)劃一個運(yùn)動花園 ? 索特在近兩年內(nèi)搬遷，該地塊規(guī)劃修建一個大型旅游服務(wù)中心 . ? 規(guī)劃中的萬順路到人民法院和人民檢查院路段近兩年內(nèi)將要修建 ? 移民搬遷 ,城市人口增進(jìn) ,高品質(zhì)物業(yè)需求量大 ? 全面迎合市政交通的改善， ? 市場高檔次物業(yè)少。 ? 自然條件好，清靜。 ? 教育配套好（緊臨博文中學(xué)、中加小學(xué)）。但項目地塊形狀不規(guī)則，影響整體規(guī)劃。 消費(fèi)者 需要 …… ? 運(yùn)動配套齊全 ? 足夠園區(qū)綠化 ? 園區(qū)的檔次感 ? 自然景觀豐富 ? 面積 80150 ㎡ ? 戶型 2 房 4 房（以 3 房一廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)為主） ? 花園洋房為主打 2．項目定位 項目基本情況 項目地址位于萬 州區(qū) 渝東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)觀音巖板塊，項目占地面積 330 畝，容積率 ，項目周邊構(gòu)成有博文實(shí)驗學(xué)校，觀音巖花園、歐典花園、中加小學(xué)。 購房信息的來源： 大多購房者的信息來源于朋友介紹，受廣告影響的相當(dāng)少。 立面風(fēng)格（問卷訪談、圖片訪談） （ 1）圖片 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 前衛(wèi)風(fēng)格 歐洲風(fēng)格 中國傳統(tǒng)風(fēng)格 看了真實(shí)的圖片之后，受訪者們對建筑風(fēng)格的選擇產(chǎn)生了一定的變化，前衛(wèi)風(fēng)格受到被房者的青睞，中國古典風(fēng)格始終不變，之后才是現(xiàn)代風(fēng)格 . （ 2）問卷 大多受訪者認(rèn)為現(xiàn)代簡潔風(fēng)格比較好，之后就是中國古典風(fēng)格，其余的前衛(wèi)風(fēng)格、歐陸豪華風(fēng)格選擇人群差不多。 假設(shè)景觀 非常同意 比較同意 一般 不太同意 不同意 我認(rèn)為工作固然重要，但享受生活更重要 97 109 42 61 7 追求房地產(chǎn)檔次及豪華感 39 74 126 39 11 我認(rèn)為居住社區(qū)形式風(fēng)格比商品房本身品質(zhì)更重要 115 91 126 21 2 與崇尚自然想比較，商品房本身品質(zhì)更為重要 39 82 126 48 19 小區(qū)環(huán)境設(shè)計主題： 受訪者要求以大面積園藝綠化為主題最多，其次就是以水體、水池 /噴泉為主 題和以康樂設(shè)施為主題，還有相當(dāng)一部分認(rèn)為無須特別風(fēng)格，有綠化即可 .不難看出萬州消費(fèi)意識并不高，同樣與萬州物業(yè)檔次偏低致關(guān)重要，由于受訪者沒有參觀對象和可比對象，由此，我們在訪談中總是聽到很多受訪者說萬州是有錢也買