【正文】 2） 合理價格配合優(yōu)惠付款策略。加之工作壓力大，適當運動可以緩解這種壓力。因此，投資此地段商品房和住宅都有較高的利潤回報。 經(jīng)營者：他們以商業(yè)經(jīng)營為主要的收入源泉 ，有較強的經(jīng)濟能力，他們現(xiàn)居住的以商品房居多， 他們每日忙碌地打拼，卻不容易享受到生活的快樂，生活的環(huán)境惡劣，隨著事物的發(fā)展，以及對生活態(tài)度的改變，他們有急切找改變這種狀況的思維，但目前萬州又不得不面臨這樣一個事實，一個大的社區(qū)，配套完善，環(huán)境清新，每天都能呼吸到運動的氣息，融入它，享受它，而使自己的身心素養(yǎng)得到提高，不但滿足生活需要更是得到精神的豐足，在提高其生活層次的同事，更能是財富的象征。收入較高且穩(wěn)定 ；注重生活的品質(zhì)感，注重身體健康。 現(xiàn)居住狀況： 房改房和商品房（單位分配、現(xiàn)有房）是他們現(xiàn)在最主要的據(jù)住條件，地段及交通都很好，但居住環(huán)境差和社區(qū)配套沒有或極差。因此，小區(qū)安全防范及報警系統(tǒng)是具有先進的設計 和設備，并為小區(qū)住戶的安全提供保障的必要系統(tǒng)。降低物業(yè)管理成本，也解決了用戶想及時了解用水、電、氣情況的煩惱，真正實現(xiàn)物業(yè)管理為用戶著想的原則，準確。如果分戶墻屬于填充墻，可選用陶?；炷粱蛎芏却蟮脑鰪娛嗥鰤K等。 ? 舉辦各種文化活動，倡導?關心他人，快樂自己?的道德風尚。 ?居民信息管理 建立住戶信息庫，實現(xiàn)住戶檔案數(shù)據(jù)的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速，對居民的信息查詢應有一定的權(quán)限檢測，按權(quán)限進行查詢，分級管理，同是應有變更功能。 物業(yè)管理單位 應深入居住者生活之中，提供 運動 健康物業(yè)管理服務，營造和睦、團結(jié)、充滿溫情的鄰里關系和住區(qū)環(huán)境。 —— 運動健身主題會所 （羽毛球館、棋牌室、乒乓球室等） —— 室外兒童娛樂設施、 4： 30 教室 康體設施； —— 泳池、健身房 其他功能建議 時尚休閑 —— 茶吧、書吧、 coffee 吧、網(wǎng)吧、酒吧等?吧?、?館?功能組成，是人們放松休閑的好地方。 諸多的 運動康樂設施 處處有景，隨心運動 種植 植被 綠地地形應 有利于植物生長和排水。 居室高 為 3 米 。 第五功能組團：社區(qū)的大門口處 .與學校相鄰，交通方便，商業(yè)易喧嘩，而影響的生活環(huán)境；建議本組團修建商業(yè)，遠離社 區(qū)，讓社區(qū)真正成為高品質(zhì)居住型運動社區(qū)。 小區(qū)內(nèi)的圍合環(huán)行布道：小區(qū)內(nèi)的 步行道路要求有足夠的寬度，并符合無障礙通道系統(tǒng)的設計要求。 C. 商業(yè)和住宅分離，提高小區(qū)的檔次品質(zhì)。 景觀多用巴渝特色園林元素的中國古典園林風格，依據(jù)山勢穿插噴泉，流瀑、小溪、小橋使項目有靈韻，使景觀有動有靜，動靜結(jié)合相得益彰，時刻注意：用景觀遮蔽對項目不利的視角點 。 原則 ： 半山資源的極少主義、完善的社區(qū)配套、完美的規(guī)劃、 建筑風格的完美表現(xiàn)、 江景及景觀園藝的協(xié)調(diào)互動 未來都市的中央 亮點 ：?半山??豪宅? 散射 ： 開闊、清新、靜悠、傲視、君臨天下、江山、長江、奔放、豪氣、精心、縱觀天下、舒暢、修生養(yǎng)神。 教育目標 —— 中國父母思維定律 “ 要將來孩子比我強 ” 誰在思考這此？誰在顧慮批這些？誰要得到這些？ —— 希望?將來孩子比我強? 的 父母在吶喊著！ 小區(qū)命名案 名列舉 : 半山運城（半山韻城） 萬川景線 萬川上東（美地） 萬川新城 渝東名 (都、郡、新居、世紀、人家 ) 三峽明珠 運 (韻 )像家園 萬州運 (韻、印 )像 世紀 (萬州、萬川 ) 有詩美地 清華人家 (水清木華，運動人家 ) 韻味花園 錦繡萬川 川江（花園、豪園、美宅、公館等） 萬州人家 萬東名居 …… 項目總體形象定位 本項目的總體形象定位體現(xiàn) 新慶－－ 項目開發(fā)商，企業(yè)品牌資源的延伸。 3. 項目開發(fā)及銷售的控制 ,采用先景觀后產(chǎn)品的策略 ,這樣可以增強在消費者心目中形成良好的信譽，以便后續(xù)開發(fā)。 如何改善現(xiàn)有交通狀況。 威脅（ THREAT） ： ? 政府近兩年發(fā)展重點是濱江 路段 ,江景房受到追捧 ? 觀念落后 ,需引導。項目地塊可俯視長江及半壁萬州城，仰視三峽明珠塔，自然景觀良好。 戶型結(jié)構(gòu)： 可能與萬州人口的關系，受訪者都比較愿意購買三室，其中三室一廳一衛(wèi)一廚比三室二廳二衛(wèi)一廚更受萬州受訪者的歡迎 . 功能房： 萬州受訪者都會非常關心所買物業(yè)的實用性，他們要求物業(yè)的各種功能要多，要齊全（如：書房、客房、小孩專用房、儲藏室、健身房等等），要求各房間做到動靜分區(qū)。 目標市場受訪者對項目地塊周邊物業(yè)臵業(yè)物業(yè)需求 ? 周邊的環(huán)境景觀要好： 認為高檔花園洋房及別墅周邊應該有山或有水，能親近大自然 ? 服務配套設施要完善： 因 為配套設施要完善，價格不得過高。 B、 房地產(chǎn)即將形成新一輪開發(fā)熱 一 、 萬州的宏觀經(jīng)濟形勢趨好，特別是工業(yè)經(jīng)濟出現(xiàn)大發(fā)展的勢頭，交通優(yōu)勢基本形成 ，這對萬州房地產(chǎn)業(yè)將起到巨大的推動作用 ； 二 、 萬州實施城市帶動戰(zhàn)略，建設重慶第二大城市，推進城市化進程，使萬州的區(qū)域中心地位日益凸現(xiàn) .加上舊城改造、征地拆遷等因素，形成巨大的需求 ； 三 、 高筍塘商圈、南北濱江路和江南新區(qū)建設等形成眾多的開發(fā)商機 .以上因素，使 萬州逐漸形成房地產(chǎn)開發(fā)的熱土 。 ⑵ 規(guī)劃 萬州區(qū)委、 區(qū)政府將發(fā)展交通作為經(jīng)濟發(fā)展的切入點，圍繞建設三峽庫區(qū)最發(fā)達的交通運輸網(wǎng)絡中心，著力打造樞紐萬州，發(fā)展綜合運輸，將萬州區(qū)建設成為?一環(huán)四高八射、一空三鐵八港?的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡格局 . 教育與 與項目開發(fā)的關系 萬州目前沒有好的教育配套， 科教文衛(wèi)等方面相對水平的高低，是一個地區(qū)綜合素質(zhì)的表征（ 1）它體現(xiàn)著本地區(qū)人民的心身健康程度和精神文明是否豐富，這樣影響著他們的思想意識和審美觀點，以及對生活質(zhì)量的要求；（ 2）中國培育下一代的觀念很重，下一代的未來就是他們的一切 .就本項目周邊的歐典花園，有些單位團購 買下了房子，但很多消費者不愿意去住，其中主要原因就是周邊沒有學校 .由此可見，科教文衛(wèi)對房地產(chǎn)開發(fā)有著重要的影響作用 . 萬州旅游與 項目開發(fā)的關系 萬州區(qū)處于全國 11 條主要旅游線之中，系中國優(yōu)秀旅游城區(qū)，三峽水庫成庫后，?高峽平湖?的獨特景觀吸引了眾多國內(nèi)外游客，不少外地旅行社搶灘萬州 .旅游業(yè)的發(fā)展，推動的萬州經(jīng)濟的收入，也促進萬州房地產(chǎn)的發(fā)展，不但可以留住在外地工作人群及外地投資商在此購房或投資 . 移民發(fā)展 與項目開發(fā)的關系 萬州大量移民的轉(zhuǎn)移，政府為解決其居住問題，采取大量投資建房投資和放寬開發(fā)優(yōu) 惠政策吸引開發(fā)商。 產(chǎn)品定位 ：項目 SWOT 分析、被訪者客戶群定位、項目概念定位、項目形象描述、小區(qū)規(guī)劃建議、建筑風格建議、戶型設計建議、 園林風格建議、各種設施建議、樣板房建議、 賣場包裝建議、商業(yè)形態(tài)建議、價格定位建議、項目執(zhí)行重點。一批大的樓盤將拔地而起，除了正在施工的萬高國際、福斯德、百安花園、春天花園等外，觀音巖物流中心、沃爾瑪萬州商場、紅寶石廣場小區(qū)等項目也開始論證或啟動，商家和消費者均看好的南北濱江路將形成開發(fā)熱 。 目前萬州區(qū)政府正力爭通過 5 至 10 年的努力，把萬州建設成 為集 ? 四個中心、兩個基地 ? 于一體的重慶市第二大城市，即 三峽庫區(qū)最發(fā)達的交通運輸網(wǎng)絡中心、最大的物資集散中心、最優(yōu)的科教文衛(wèi)金融信息中心、功能最完善的旅游服務中心 ，重慶市新興的具有自身特色的工業(yè)基地和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地，經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶市第二大城市。 項目營銷推廣 ：廣告定位語設計、廣告風格設計、主題推廣活動、媒體整合、營銷策略、費用預算、效果監(jiān)測、評估、修正。由此從政策來看，對我們的項目有很大刺激作用；市場的供過于求，對我們的項目又提供了一個支持點。 一 批有實力的外地開發(fā)商紛紛涌進，前些年到外地投資的本地開發(fā)商也開始回歸 .一批大的樓盤將拔地而起，除了正在施工的萬高國際、福斯德、百安花園、春天花園等外，觀音巖物流中心、沃爾瑪萬州商場、紅寶石廣場小區(qū)等項目也開始論證或啟動，商家和 消費者均看好的南北濱江路將形成開發(fā)熱 . C、 房地產(chǎn)市場 供小于求 目前，從市場的情況看，住宅的需求量比較旺盛，而供給相對不足 .2020 年，房屋竣工面積 萬平方米，商品房銷售 萬平方米，銷售面積大于竣工面積 萬平方米，這從總體上看， 需求大于供給 ，房地產(chǎn)發(fā)展不成熟 . 二、樓盤調(diào)研 現(xiàn)在萬州的住宅形式已經(jīng)趨于完備，但產(chǎn)品的創(chuàng)新性還是不夠，消費者的品牌意思正在增強，實力是否是品質(zhì)的保證，在客戶購房的因素中變得越來越重要。 目前本項目地塊周邊配套正處于發(fā)展階段，很多受訪者對本項目地塊持觀望狀態(tài)，大多受訪者如果在我們的物業(yè)檔次好的情況下，還是有相當多的受訪者愿意購買本項目地塊的物業(yè)。 假設景觀 非常同意 比較同意 一般 不太同意 不同意 我認為工作固然重要，但享受生活更重要 97 109 42 61 7 追求房地產(chǎn)檔次及豪華感 39 74 126 39 11 我認為居住社區(qū)形式風格比商品房本身品質(zhì)更重要 115 91 126 21 2 與崇尚自然想比較，商品房本身品質(zhì)更為重要 39 82 126 48 19 小區(qū)環(huán)境設計主題： 受訪者要求以大面積園藝綠化為主題最多，其次就是以水體、水池 /噴泉為主 題和以康樂設施為主題，還有相當一部分認為無須特別風格，有綠化即可 .不難看出萬州消費意識并不高，同樣與萬州物業(yè)檔次偏低致關重要，由于受訪者沒有參觀對象和可比對象，由此，我們在訪談中總是聽到很多受訪者說萬州是有錢也買不到好房子。但項目地塊形狀不規(guī)則，影響整體規(guī)劃。 ? 大量移民安臵房的修建 ,有礙二手市場的快速發(fā)展 ? 萬州區(qū)將形成開發(fā)熱 ,有大量的外地有實力的開發(fā)企業(yè)開始搶灘。 如何提高相關配套，特別是高水平教育配套。 4. 采用平實的定價策略，不追求超額利潤，以利于項目的快速銷售和開發(fā)商品牌、項目品牌的樹立和延展。 運動－－運動一生、安康一生、幸福一生。 折射 ： 帝王將相、 傲視群雄、財富象征 層面三 塑造本案的美譽度，創(chuàng)建企業(yè)品牌 ,抽象概念具體化的過程。 建筑風格運用前衛(wèi)元素穿插的現(xiàn)代簡潔風格 ， 合理取舍新設計、新材料、新設備、新工藝； 做到 ?造型要多些變化、顏色要少點變化、以人為本?的生態(tài)環(huán)保型建筑結(jié)合體，體現(xiàn)樓盤的現(xiàn)代感 ,時尚感，動感、生態(tài)感得到表面。 D. 景觀大道的與住宅合理布局 E. 各項運動設施的合理布局 F. 建筑形態(tài)的合理布局 G. 局部景觀的合理布局 根據(jù)以上基本原則：建議第一批征地規(guī)劃為六個功能組團，在各功能組團合理規(guī)劃融入建筑、運動配套設施、景觀、小品、雕塑等社區(qū)元素。為照顧行動不便的老人和殘疾人，在步行道路出現(xiàn)高差時設緩坡，變坡點給予提示，并宜在坡度較大處設扶手。 第六功能組團：項目的核心部分，地處項目的中央，平地與落差共存。 住宅功能空間合理低限凈面積指標見 下 表 ： 項目 低限凈面積指標 (㎡ ) 起居室 餐廳 主臥室 次臥室 (雙人 ) 廚房 (單排型 ) 衛(wèi)生間 () () () () () () 建議戶型創(chuàng)新點建議 : 戶型是產(chǎn)品的濃縮點，在這個方面的要有大膽的創(chuàng)新，特別要注意細節(jié)的處理，多加修飾?亮點?點綴，大量運用落地窗、陽臺、遮陽板等功能性構(gòu)件， 平、錯、躍空間結(jié)構(gòu)的合理運用，錯、退臺花園陽臺的應用， 完善功能房自由組合， 要 追求布局空間的實用、舒適、豪華讓生活空間更加完美。植物以喬、灌、草的合理比例配臵 。 醫(yī)療保健 —— 設 立 衛(wèi)生服務中心，業(yè)務用房使用面積不少于 400 ㎡，開展全科診療、護理、康復、健康教育、免疫接種、婦幼保健和信息資料管理等工作。 ⑴ 運動 健康物業(yè)管理應從管理制度、公眾制度到物業(yè)服務文化，實行 ? 氛圍管理，親情服務 ? ，強調(diào)人性化管理，營造親如 一家的氛圍。 ?設備報修、維護管理。 ? 新工藝、新材料、智能化技術(shù)建議 新工藝、新材料、智能化技術(shù)采用建議 新工藝的使用建議 : 新型建筑工藝的選用 —— 現(xiàn)澆砼空心無梁樓蓋技術(shù) 。 智能化安防設施建議 按照健康住宅的標準，智能化安防設施是健康住宅所必須具備的，我們建議本項目的塔樓住宅按 照建設部 領先型 智能化設施進行設計，注重功能的開放性和可擴展性，適應信息技術(shù)高速發(fā)展的需要，其智能化系統(tǒng)功能包括局域網(wǎng)， VOD 點播，可視對講，遠程抄表系統(tǒng)，安全報警系統(tǒng)。及時地將住戶和物業(yè)管理部門所需三表數(shù)值反映在中央控制中心上。安