【正文】 在對(duì)擬出讓項(xiàng) 目地塊進(jìn)行低價(jià)倒推分析，湯山項(xiàng)目可承受的低價(jià)為每畝 130萬(wàn)，而河西魚(yú)嘴地塊還需要更加詳細(xì)的規(guī)劃指標(biāo)才能進(jìn)行測(cè)算。 ? 該 區(qū)域 內(nèi) 可比 別墅 銷售項(xiàng)目 僅有城開(kāi)湯山公館和陽(yáng)明山莊 兩個(gè)項(xiàng)目 ， 現(xiàn)已經(jīng)基本銷售完畢； 據(jù) 顧問(wèn)公司 稱碧桂園在湯山鎮(zhèn)東南側(cè)的黃梅鎮(zhèn)，已經(jīng)與政府簽署協(xié)議計(jì)劃 拿地一萬(wàn)畝，產(chǎn)品多為 小高層、 高層 ， 后期還會(huì)推出聯(lián)排 別墅等低密度產(chǎn)品，前期已經(jīng)建成約 80萬(wàn)㎡的高層，按照碧桂園 低價(jià)拿地和 以量制價(jià)的開(kāi)發(fā)模式和 低價(jià) 銷售策略， 勢(shì)必對(duì)周邊產(chǎn)品的價(jià)格起到抑制作用。江寧區(qū)、浦口區(qū)及六合化工園為全市工業(yè)土地出讓收益最大的三個(gè)區(qū)域，其中，江寧區(qū)出讓金收入為 億元。 （五） 容積率 （ 1）住宅、商業(yè)類用地容積率 2021 年南京全市住宅、商業(yè)類用地平均容積率為 ，市區(qū)平均容積率為 ，兩縣平均容積率為 。 （ 2）工業(yè)用地用途分析 2021 年工業(yè)用地的成交情況充分突顯了工業(yè)用地供應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的引導(dǎo)作用。 （ 2）工業(yè)用地空間分布 在南京市成交的 220 幅地塊中，市區(qū)成交總用地面積和實(shí)際出讓面積分別為 公頃和 公頃，兩縣交總用地面積和實(shí)際出讓面積均 為 公頃。 2021 年市 區(qū)（江南八區(qū)和新三區(qū)）共推出 22 個(gè)批次、 80 幅住宅商業(yè)類用地，同比增加 21 幅。 如圖 3：南京普通商品住宅 9 月份成交面積段分布情況 0%10%20%30%40%10 09 10 08 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源：南京房 產(chǎn) 局信息 截至 時(shí)間 ： 2021年 9月 30 日 在 成交價(jià)格段 分布上 70009000 元 /平米價(jià)格段房源為市場(chǎng)成交主 力。 指標(biāo) 單位 2021年 累計(jì)數(shù)值 同比增長(zhǎng)（ %） 2021年 累計(jì)數(shù)值 GDP 億元 4230 （ 13季度） 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)） 億元 6186（ 13季度） 進(jìn)出口總值（按經(jīng)營(yíng)單位） 億美元 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 （ 18月） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 （ 110月） 財(cái)政收入 億元 （上半年） 城市居民人均可支配收入 元 25504 28309（全年目標(biāo)） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) % 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)局 第 7 頁(yè) 共 43 頁(yè) 0 . 6 01 . 0 20 . 6 6 0 . 5 90 . 8 10 . 9 31 . 3 10 . 6 30 . 9 42 . 0 01 . 8 3 1 . 8 71 . 7 21 . 4 10204060801001200 9 8 0 9 9 0 9 1 0 0 9 1 1 0 9 1 2 1 0 0 1 1 0 0 2 1 0 0 3 1 0 0 4 1 0 0 5 1 0 0 6 1 0 0 7 1 0 0 8 1 0 0 9萬(wàn) m20 . 00 . 51 . 01 . 52 . 02 . 5普通商品住宅新增供應(yīng)量 銷售面積 供求比三 、南京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)整體情況 （一）供應(yīng)量 與成交量分析 住宅供應(yīng)量和成交量在 2021 年 4 月前后呈現(xiàn)出截然相反的表現(xiàn)：在 2021 年 4 月之前，供應(yīng)量明顯小于成交量；在 2021 年 4 月之后，供應(yīng)量明顯大于成交量。比去年同期高出 分點(diǎn)。從季度運(yùn)行軌跡看，增長(zhǎng)曲線呈上揚(yáng)趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升跡象明顯。 南京市內(nèi)公交網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，現(xiàn)已經(jīng)建成 2號(hào)地鐵線路貫穿中心城區(qū)，未來(lái)城市地鐵網(wǎng)絡(luò)將全面覆蓋南京市區(qū)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，比去年增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，增長(zhǎng) %。 2021年 112月， 南京市商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅施工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 從 2021 年 8 月至 2021 年 9 月，南京全市住宅成交均價(jià)不到一年的時(shí)間上漲了約3,000 元 /㎡ ，上漲幅度超過(guò) 42%。其中實(shí)際成交 330 幅，成交總用地面積 公頃，實(shí)際出讓面積 公頃，成交金額總計(jì) 億元。其中實(shí)際成交 220 幅，成交總用地面積 公頃，實(shí)際出讓面積 公頃。其中， 住宅用地所點(diǎn)比重超過(guò)六成，為 2021 年供地重點(diǎn)。 （ 2）工業(yè)用地地塊規(guī)模 2021 年南京市成交 220 幅工業(yè)用地中， 3 公頃以下地塊 162 幅，占全部成交地塊的74%。其中建鄴區(qū)、棲霞區(qū)、浦口區(qū)、江寧區(qū)成交金額數(shù)量較大，分列全市前四位。 經(jīng)了解，在安基湖南側(cè)還有一個(gè)軍用設(shè)計(jì)訓(xùn)練場(chǎng)和軍隊(duì)療養(yǎng)院，這會(huì)對(duì)建筑限高有要求，需要進(jìn)一步了解其彈道方向和軍隊(duì)使用情況。 第 18 頁(yè) 共 43 頁(yè) 據(jù)介紹，擬出讓土地用地面積約 2021 多畝， 含 600 多畝商業(yè)項(xiàng)目 總占地 1600 畝。 劣勢(shì) ? 距離南京城區(qū)較遠(yuǎn)，公共交通并不便利 ? 據(jù) 軍方人士 了 解，該地區(qū)僅有 4處溫泉泉眼，區(qū)域內(nèi)溫泉統(tǒng)一供應(yīng)（ 8元/噸） 機(jī)會(huì) ? 地塊面積約 7000多畝，適合進(jìn)行大規(guī)模的別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ? 土地成本 較低， 規(guī)劃可以按照開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)思路進(jìn)行設(shè)計(jì) 威脅 ? 安基湖 地塊 尚無(wú) 規(guī)劃 ，地上拆遷村莊較密集，地塊北部有高鐵規(guī)劃線路，地塊周邊有高壓線 及 試射場(chǎng) ? 周邊可比別墅項(xiàng)目較少，銷售速度較慢 ，碧桂園在黃梅鎮(zhèn)的一萬(wàn)畝開(kāi)發(fā)勢(shì)必造成區(qū)域內(nèi)同類型產(chǎn)品的價(jià)格壓力 第 20 頁(yè) 共 43 頁(yè) 第三部分 周邊在售項(xiàng)目和土地價(jià)格分析 第 21 頁(yè) 共 43 頁(yè) 一、 南京市 2021年土地成交情況 表 1： 2021 年 9 月至 2021 年 12 月 10 日南京市土地成交信息 地塊編號(hào) 區(qū)屬 土地位置 板塊 實(shí)際出讓總面積（㎡） 容積率 用地性 質(zhì) 摘牌單位 成交價(jià)格（萬(wàn)元） 樓面地價(jià) （元 /㎡） 競(jìng)買(mǎi)日期 0G52 棲霞區(qū) 經(jīng)天路以南，科技南路以西 仙林 ≤ 二類居住用地 中電熊貓液晶顯示科技有限公司 14000 1909 20211210 0G51 江寧區(qū) 科學(xué)園學(xué)十三路以東 江寧 155879.4 ≤ 二類居住用地 保利地產(chǎn) 106000 3238 20211210 0G50 江寧區(qū) 湯山街道湯銅路東南 江寧 ≤2 商業(yè)用地 辦公用地 旅館業(yè)用地 南京久大置業(yè)有限公司 20210 2024 20211210 0G49 江寧區(qū) 科學(xué)園譚園路以北 江寧 ≤ 二類居住用地 無(wú)錫紅地置業(yè) 35600 5985 20211210 0G48 雨花臺(tái) 板橋新城石閘湖以南 城南 ≤ 商業(yè)用地 深圳置富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 28000 4210 20211210 0G47 浦口區(qū) 星火北路以東，永新路以南 江北 105753.1 ≤ 二類居住用地 新城萬(wàn)嘉 63000 2708 20211119 0G45 棲霞區(qū) 仙林湖以北 2號(hào) 仙林 ≤ 二類居住 用地 南京恒越（萬(wàn)科地產(chǎn)） 86000 4261 20211119 0G44 下關(guān)區(qū) 梅家塘地塊 城北 ≤ 二類居住用地 南京商貿(mào)房地產(chǎn) 56500 12253 20211119 0G43 建鄴區(qū) 河西大街（中部 332） 河西 ≤ 商業(yè)用地 金融業(yè)用地 酒店用地 江蘇盛康 81000 5677 20211029 0G42 浦口區(qū) 七里河西側(cè)、興隆路以北 江北 123175.1 ≤ 二類居住用地 世紀(jì)金源 203000 6592 20211029 0G41 浦口區(qū) 七里河西側(cè)、臨江路以東 江北 185849 ≤ 二類居住用地 雅居樂(lè) 363000 7813 20211029 0G40 浦口區(qū) 七里河西側(cè)、臨江路以西 江北 113608.1 ≤ 二類居住用地 雅居樂(lè) 210500 7411 20211029 0G37 浦口區(qū) 星火北路以東，學(xué)府路以北 江北 133362.8 01 地塊≤ ；02 地塊≤ 二類居住用地 商住混合新城萬(wàn) 嘉 69500 20211026 第 22 頁(yè) 共 43 頁(yè) 用地 0G36 浦口區(qū) 江浦街道迎賓大道 S02 江北 ≤5 商業(yè)用地 江北新城投資有限公司 35400 1199 20211026 0G35 建鄴區(qū) 楠溪江東街以南（河西中部36 號(hào) 1） 河西 6≤ Far≤ 11 商業(yè)用地 金融業(yè)用地 招商銀行股份有限公司南京分行 5500 20211026 0G34 棲霞區(qū) 仙林湖以北 1號(hào) 仙林 ≤ 二類居住用地 保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限 公司 76000 4578 20211012 0G33 下關(guān)區(qū) 濱江江邊路以西 3 號(hào)地塊 城北 313879.4 平方米 ≤ 商住混合用地 南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司 789300萬(wàn)元 2021919 0G32 下關(guān)區(qū) 濱江江邊路以西 1 號(hào)地塊 城北 353664.3 平方米 ≤ 商住混合用地 南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司 1214100 萬(wàn)元 2021919 第 23 頁(yè) 共 43 頁(yè) 表 2：南京 40 家開(kāi)發(fā)商目前開(kāi)發(fā)情況（數(shù)據(jù)截止到 2021 年 11 月 20 日） 開(kāi)發(fā)商 主力 在售項(xiàng)目 當(dāng)前售價(jià)（元 /㎡） 樓面地價(jià) 占地面積 （㎡） 預(yù)計(jì)可開(kāi) 發(fā)時(shí)間 土地儲(chǔ)備 （㎡） 當(dāng)前狀態(tài) 可開(kāi)發(fā)年限 保利地產(chǎn) 保利紫晶山 17000 6956 214443 23 年 （仙林湖地塊） 剛剛拿地 —— 保利香檳國(guó)際 17500