【正文】 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 第四階段：強勢成交期 時間： 2020 年 3 月 11 日至 2020 年 4 月 30 日 推廣四高峰 理念導入期推廣高峰（盛大起航，‘專新特’形象亮相，引起西安建材業(yè)界普遍關注，引發(fā)對本項目新營銷思路及新服務模式的激烈討論） 市場升溫期推廣高峰（全方位展示，立體化勾勒項目發(fā)展藍圖，吸引經營商戶及公眾眼球） 集中招商期推廣高峰（擴大影響力，吸引國內外大中型建材企業(yè)的注意力） 強勢成交期推廣高峰（招商氛圍濃厚，經營商戶對項目前景 看好，入駐信心十足） 全案推廣主題 萃聚建材精品，引領家裝風尚 說明：全案推廣主題是對項目優(yōu)勢的有力整合，對各階段推廣工作有指導意義。成功招商是本推廣案的最低期望的目標。推廣是以活動、宣傳做為先聲，以促進招商為落腳點的整合系統(tǒng)。 主題推廣 所謂主題推廣，是指項目推廣以某一階段的主題活動來推進，活動的內容及目標，十分清晰地向社會，目標客戶群塑造或傳達與項目品質有直接關系的精神內涵，不同層面地傳播著項目的核心價值。站在消費者家居顧問的角度，拉近本項目與消費者之間的距離，為經營商戶與發(fā)展商開創(chuàng)最大的盈利空間。 全案推廣思路 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 理念鋪路、策略先行、主題推廣、招商跟進 理念鋪路 所謂理念鋪路，首先是指在本項目的推廣前期，將創(chuàng)新理念作為本項目有力的武器，引入到市場競爭中去，用全新的經營理念、服務理念、管理 理念等，塑造本項目‘專、新、特’的形象。 發(fā)展商與經營商戶精誠合作，共同鍛造項目品牌，實現(xiàn)‘雙贏’的目標。 樹立發(fā)展商及項目形象，增強經營商戶的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項目的知名度和美譽度。 選擇適當媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺與發(fā)揮空間，使廣告對經營商戶及消費者產生最佳的說服效果。 ? 休閑設施 可在電梯附近、休閑廣場或位置較寬松的地方設置休閑椅和室內綠色植物，供購物者休息小憩，并緩解疲勞；建議休閑椅采用 鋼木結構，實用且美觀?；A的 VI 導示系統(tǒng)有功能分區(qū)牌、經營品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。建議小型吊旗采用橙色、淺綠色為主； 橙色代表歡快，淺綠色代表舒適，可以緩解人的疲勞，宣揚出時尚、休閑的購物環(huán)境。 ? 商場內部色調 以白色防火材料和通透的玻璃隔斷，色彩簡單明快，讓人感覺視覺空間開闊。 四、商場內外部環(huán)境系統(tǒng)景觀規(guī)劃建議 —— 商場內部環(huán)境規(guī)劃建議 ? 背景音樂 悠揚的背景音樂系統(tǒng)，不僅可以舒散客戶的神經，增強購買欲望，也可以直接提升商場及產品的形象。由于商場商鋪總 量達到 2586個，最好是招商先行，降低實際安裝數(shù)量。 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 為了進一步減少二次裝修的浪費，最省力的做法是先行招商，然后根據商戶實際租賃（或購買）的商鋪面積大小，按照商場承諾的裝修標準進行統(tǒng)一規(guī)范的裝修（不包括商戶自行裝修部分）。商鋪內地面及裝飾由商戶自行裝修。 外墻 —— 臨通道外墻以全玻璃間隔，方便商品陳列和展示。 門 —— 平開玻璃門，寬 米左右。 ? 商場內鋪位裝修 —— 一樓外街鋪鋪位裝修： 外街鋪：對外門安裝卷閘門（也可增設玻璃門）； 一樓門面店每家預留電話線接口； 街鋪之間的隔斷用實墻， 另每家商鋪預留獨立的空調出口、噴淋及煙感。 衛(wèi)生間： 地面采用防滑地磚、瓷片到頂，天花吊頂，配美觀實用潔具。 墻面： ICI 乳膠漆刷白。天花上可懸掛垂柳、果樹、燈籠等修飾品和色彩絢麗的廣告旗幟。五樓非辦公區(qū)部分采用白色網格狀柵欄吊頂，照明用白熾燈管，辦公區(qū)域自行吊頂。 天花： 整個商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。 ? 商場內部公共部分裝修 地面： 建議一樓及二樓女性購物區(qū)地面用米白色（略帶黃色）美觀實用型的防滑拋光磚，過道與鋪位間用 10 公分寬彩色長條瓷磚分隔線區(qū)分。 ? 游戲區(qū)外設置少量休息桌椅，供大人與小孩暫時休息。建議在主要交通通道口安設休閑椅。在商業(yè)死角處可規(guī)劃西餅店、休閑水吧或洗手間等，避免商業(yè)死角，有利于人流循環(huán)。入口區(qū)域主要以化妝品類批發(fā)為主，靠墻體區(qū)域做邊店，中間區(qū)域做半開放式柜臺店，強化空間感。在功能上滿足購物、休閑、舒適、娛樂性。 ? 外墻廣告位的處理 總體而言，本項目外墻 廣告位應該盡量布置在設定的廣告牌位內，廣告位不宜設置的過多，否則會淹沒了市場的本身標志和主題而顯的雜亂。 —— 保安： 24小時保安巡邏 —— 廣播： VOD 中央廣播系統(tǒng) 三、項目外立面及內部裝修設計建議 —— 項目外立面裝修建議 由于本項目正立面裝修已經基本定型，在此外立面裝修建議對象主要是一些建筑規(guī)劃細部方面。觀光電梯對于三四層獨立招商和獨立經營都具有必要性，是高樓層商戶獨立經營的必要交通配套，有利于人流組織安排；但必須考慮的是如何保證貨運與人流的分別控制。扶梯兩側可以安設休息長椅，也可以根據招商情況，經營小型飲品小食＋休息椅。 ? 商場保安室： 根據保安數(shù)量設置面積大小 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 ? 空調機房 ? 消防控制 二、項目配套設施規(guī)劃 —— 南入口 建議商場南 入口安置適量休閑長椅。具體面積需與管理公司或發(fā)展商協(xié)商確定。 ? 市場理貨區(qū) 為了便于市場商戶裝卸貨物，北面應規(guī)劃相應部分面積作為理貨區(qū)。 —— 市場營運區(qū)面積規(guī)劃 ? 市場經營區(qū) 一樓南入口至電梯處劃出約 1000 平方米作為展示、輔營區(qū)，二樓～四樓全層。 月（二層平均租金） 12 月 /8%=9450 元 /㎡（使用面積） 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 按一、二層銷售 50%計算： 13500 元 /㎡ 4500 ㎡（每層使用面積） 60%+9450 元 /㎡ 4500 ㎡（每層使用面積） 40% = 5346 萬元 按三年包租需返 （按收益 10%返計算）。 月（二層平均租金） 2250 ㎡ 12 月 3 年 +63 元 /㎡ /月（二層平均租金） 2250 ㎡ 12 月 5 年 = 萬元 合計： +1944+= 萬元 銷售收入 （按 8%投資回報率對應售價反證 ） 一層商鋪均價為： 90 元 /㎡ 月（三、四層平均租金） 8900 ㎡ 12 月 = 萬元 三年期、五年期： 90 元 /㎡ [目標消費群體定位 ]： [業(yè)態(tài)定位 ]： 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 [招商目標定位 ]： [項目 投資分析 ]： 一、 主要經濟指標 序號 項 目 名 稱 指 標 序號 單位 指標 米蘭風度 1 總占地面積（平米） 約 9500 2 總建筑面積（平米） 3 建筑容積率 4 綠化率 5 產品類型 ?4 層?商業(yè)房 6 地面車庫數(shù)量 8 綜合售價 3100 元 /㎡ 9 建設單價 (元 /㎡ ) 約 2200元 /㎡ 10 綜合租金 元 /㎡ /月 二、 經濟分析 項目經濟指標： 項目用地： 9500 ㎡ 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 總建筑面積： 35600 ㎡ 項目總造價： 土地出讓金 ： 萬元 建筑成本： 35600 ㎡ 900 元 /㎡ = 3204 萬元 配套成本： 35600 ㎡ 300 元 /㎡ = 1068 萬元 開發(fā)及稅費： 35600 ㎡ 200 元 /㎡ = 712 萬元 其它雜費： 35600 ㎡ 50 元 /㎡ = 178 萬元 合計： 5162 萬元 項目總收入（萬元）： 采用包租銷售、招商并行，以招商促銷售策略。第三，通過市場供應鏈和服務鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級消費觀念，向求個性、重文化、講求人文關懷的后裝修觀念轉移的趨勢。形成商品提供加方案提供的全新組合，使集成化、重配置的一站式服務更加豐滿，創(chuàng)新了營銷模式。推出建材選購顧問，家居飾品配置顧問，衛(wèi)浴集成設計顧問，燈光照具配置顧問等多項個性化，定制式置家咨詢服務，從單純的賣商品到賣配置、賣理念、賣集成服務，一種引領裝飾消費新概念的市場模式生成。人文 新家居消費主義 “新時尚?新家居” 三大主題 時尚文化 尖鋒科技 格調空間 一是博覽與展賣 結合，形成永不落幕的展銷會； 二是體驗式消費與集成化服務結合，引領家居消費新理念； 三是時尚元素與后裝修概念結合，突出建材的人文關懷和文化解讀。環(huán)保同時，也為附近的居民提供相應的便利。 配套設施 ：該商圈內配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。 交通狀況： 太華路家庭方便，與北二環(huán)相交貫通，距離火車站僅 5 分鐘車程，該商圈內的三府灣貨運站，貝斯特貨運站與客運站均在此，有 多條線路通往西地區(qū)各省市、縣或鎮(zhèn)等。由于西安為西北地區(qū)的經濟主導城市，各大商家將在此設立品牌店或代理店。該商圈的繁華程度不容置疑。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。 太華路已經過了 10 多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以 建材批發(fā)、零售 市場為主的核心商圈。 元豐實業(yè)建材市場項目招商運營方案 第二章 項目整體定位策略 [市場經營定位原則 ] 符合片區(qū)內消費市 場的消費水平、消費特征； 與項目自身及區(qū)域的形象、業(yè)態(tài)相協(xié)調； 保證商場經營權與產權的一一對應關系，商場的產權歸發(fā)展商所有，個體經營者獨立經營權可分散給多個小業(yè)主； 保證商場長期經營的穩(wěn)定性，降低發(fā)展商經營管理的難度； 確保發(fā)展商銷售或出租物業(yè)的價值最大化。 建材“生態(tài)商圈” 在另外一部分消費者眼中，則出現(xiàn)了 消費觀念 的更新，更希望在 建材 超市享受到從設計到裝修等一站式的服務 中高端追求品位的消費者不愿意光顧傳統(tǒng)的家居建材市場。 消費決定市場，從這個意義上，或許可以解釋，雖然幾經沖擊，作為老牌建材市場的東建材以及部分批發(fā)市場業(yè)態(tài)，為何依然在市場中占有足夠的分量。由于消費群體的多層次性，在建材流通領域，多元化分銷模式并存的建材“生態(tài)商圈”正在逐步形成。 其次，在經營方式上，招商制市場學習了建材超市的一些連鎖技術再結合本土經營的特色，也摸索出了自己的連鎖經營方向。 首先，是業(yè)態(tài)的調整，攤位式的招商制建材市場向著商場化市場、購物中心方向發(fā)展。 在發(fā)展上受到超市業(yè)態(tài)的圍追堵截后，招商制建材市場面臨著極大的發(fā)展威脅。 二是出現(xiàn)了“市場化經營、商場化管理”的模式。 在 加強建材市場規(guī)范化的浪潮中，建材市場的管理，出現(xiàn)了兩個新的特點：一是由物業(yè)管理型轉向經營管理型。 市場環(huán)境有所改善 由于建材店數(shù)量多，分布散，整治難度大。 近年來，西安建材賣場已經初具規(guī)模，賣場的規(guī)模、檔次都有很大提高，西安已經建立起了產品全、質量優(yōu)、價格實、信譽好的集中規(guī)?；ú膶I(yè)市場。 招商制建材賣場規(guī)?；? 市場對于建材行業(yè)的消費需求不斷提升，招商制建材市場的發(fā)展也在快