【正文】 現(xiàn)是對傳統(tǒng)建材流通領(lǐng)域的一次顛覆。主要原因是資金的壓力和經(jīng)營時(shí)間的限制，加上建材市場的不確定性和市場的不確定性。 綜述： 招商制建材市場（以個(gè)體攤位租售為主）在西安建材業(yè)的發(fā)展過程中 有著重要的分量。但是隨著建材超市、各種類型的產(chǎn)品專賣店的興起，招商制建材市場正面臨著改造、提升、創(chuàng)新的新一輪發(fā)展階段。 隨著建材行業(yè)之間的競爭不斷升級，原本單一的建材銷售渠道，受到了建材超市、各種類型的產(chǎn)品專賣店的沖擊，招商制建材市場，正面臨著改造、提升、創(chuàng)新的新一輪發(fā)展階段。建材、裝飾材料行業(yè)出現(xiàn)了多種模式的市場，緣于地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，消費(fèi)觀念、消費(fèi)需求、消費(fèi)文化存在差異，產(chǎn)生多種層次。國內(nèi)生產(chǎn)力發(fā)展的需要與國際經(jīng)濟(jì)接軌的需要，促使國際上先進(jìn)的流通模式（建材超市）在國內(nèi)也加快發(fā)展。 幾年前，建 材市場仍然經(jīng)營分散、規(guī)模小，產(chǎn)品良莠不齊，給消費(fèi)者選購帶來了很大難度，買建材常常滿城跑。其中，幾家較大型的招商制建材賣場，規(guī)模達(dá)到幾萬甚至幾十萬平方米。當(dāng)統(tǒng)一的大賣場形成后，則可制定建材銷售人員資格證書制度，持證上崗，抬高建材銷售行業(yè)準(zhǔn)入門檻；設(shè)立專門的投訴部門，降低消費(fèi)者投訴成本等等。主要特征是市場主辦者由主要出租場地，收取租金，管理物業(yè)，轉(zhuǎn)向了經(jīng)營市場，注重廣告宣傳，樹立市場形象，誠信經(jīng)營，搞好服務(wù)，千方百計(jì)把市場辦火。 主要特征是經(jīng)營場所精心裝修，商品按類分區(qū)經(jīng)營，商品布貨講究，明碼標(biāo)價(jià)，購物環(huán)境改善，業(yè)務(wù)員培訓(xùn)上崗，統(tǒng)一著裝，商場統(tǒng)一收銀。至此，招商制建 材市場開始了改革和創(chuàng)新的探索。 由于國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高，流通資本的相對集中和人民生活水平、居民收入快速提高，那種初級的攤位制市場正向著商場化市場、購物中心方向快速發(fā)展。 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 三、 項(xiàng)目市場調(diào)查及分析 —— 西安建材市場消費(fèi)觀念與消費(fèi)文化 西安家居建材市場 —— 博弈中的裂變 自主選擇 消費(fèi)者主導(dǎo) 下的市場模式 ：一邊是現(xiàn)代化建材超市，一邊是傳統(tǒng)建材市場；一邊是先進(jìn)零售業(yè)態(tài)，一邊是的批發(fā)模式。為了共同做大建材市場，在這個(gè)建材“生態(tài)商圈”中，中外建材流通企業(yè)應(yīng)該錯(cuò)位競爭 ,共同和諧生存、有序發(fā)展，而不應(yīng)該今天你倒閉一批、明天他再倒閉一批，使整個(gè)建材市場處于波動(dòng)狀態(tài)。以至于作為后來者的天榮 建材港，也斥巨資采取了批發(fā)市場的業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營。 消費(fèi)者注重品牌，一是建材市場的自身品牌 [規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)、品種等 ]，一是市場內(nèi)的產(chǎn)品品牌 [質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格、服務(wù)、知名度、品位等 ]。 [項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境定位分析與研判 ] 區(qū)位前景 ： 本案隸屬西安北郊一級商業(yè)圈，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶 。由于政府目光長遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過引進(jìn)外商策 略而提升現(xiàn)有 太華 路的知名度或商業(yè)價(jià)值性。 繁華程度 ： 歷經(jīng) 10 年變遷的 太華 路商圈，已經(jīng)形成多個(gè)專業(yè)型的 建材細(xì)分 市場，產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商 和零售商及家庭散戶 來此購物，貨車的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。 商業(yè)氛圍 ： 該商圈會聚了大量的建材品牌總代理和廠家直銷商，人流量較大，吸引著全省各地的零售商和當(dāng)?shù)丶彝ド簦瑫r(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客 戶資源龐大。因此，本案的交通狀況甚佳。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 [主題定位 ]： 科技時(shí)尚 給人突出的感受是：集約化裝修，個(gè)性化消費(fèi)，輕裝修重裝飾的后裝修時(shí)代的到來。 通過整合商戶資源、商品資源，優(yōu)化市場功能，延伸了以最大化滿足消費(fèi)需求為導(dǎo)向的供應(yīng)鏈，提升了以細(xì)分目標(biāo)市場 、引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚為導(dǎo)向的服務(wù)價(jià)值鏈。 由商品營銷向概念營銷和文化營銷拓展，通過營銷內(nèi)涵的深化和外延的拓展，引領(lǐng)科學(xué)消費(fèi)和開放式消費(fèi)。這三個(gè)轉(zhuǎn)變預(yù)示著新家居消費(fèi)主義的誕生，無疑是這個(gè)消費(fèi)思潮的引領(lǐng)者和滿足者。 租金收入（三、四層為一年期；一、二層為三年期、五年期） 一年期： 元 /㎡ 月（一層平均租金） 2250 ㎡ 12 月 3 年 +90 元 /㎡ /月（一層平均租金） 2250 ㎡ 12 月 5 年 =1944 萬元 63 元 /㎡ 月（一層平均租金） 12 月 /8%=13500 元 /㎡（使用面積） 二層商鋪均 價(jià)為： 63 元 /㎡ 合計(jì)： + = 項(xiàng)目營銷費(fèi)用： 4% = 萬元 營業(yè)稅費(fèi)： 5346 % = 萬元 % = 萬元 項(xiàng)目利潤總額： = 萬元 簡析見表 項(xiàng)目總收入（萬元） 租金收入 銷售收入 5346 包租返利 項(xiàng)目營銷費(fèi)用 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 營業(yè)稅費(fèi) 銷售稅費(fèi) 招商稅費(fèi) 項(xiàng)目利潤總額 [米蘭風(fēng)度綠色精品建材城投資受益分析表 ] 樓層 一樓 二樓 單價(jià) [均價(jià) ] 13500 元 /平方米 9450元 /平方米 面積 ㎡ [使用 面積 ] 30㎡ 30 ㎡ 總價(jià) [平均 ] 萬元 首付 萬元 回報(bào)年限 10年 10 年 商圈平均租金 120 元 月 /.㎡ 80元 月 /.㎡ 10 年回報(bào)總額 元 萬元 [項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ]： 一、項(xiàng)目商業(yè)功能布局規(guī)劃 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 —— 輔營區(qū)室內(nèi)面積規(guī)劃 一樓南入口：約 1000 平方米，作為整個(gè)市場展示區(qū)、輔營區(qū)； 備注：具體經(jīng)營品種的布置位置與面積分布參見商場 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分 圖 \招商平面圖 、 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 、 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 、 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 （見附件）。 ? 市場配套營運(yùn)區(qū) 五層大部分。 —— 其他功能區(qū)間： ? 商場管理辦公室 從成本考慮，建議將市場經(jīng)營管理公司放置五樓偏僻位置。 ? 洗手間 由于賣場單層面積較大，建議每層增設(shè)兩個(gè)小型男女洗手間，男女各預(yù)留五個(gè)蹲位。 —— 扶梯 扶梯口安放每層商業(yè)平面分布圖。 —— 觀光電梯 觀光電梯有利于提高物業(yè)的整體形象。 —— 中央空調(diào)： —— 消防系統(tǒng)： 采用自動(dòng)噴淋報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、煙感報(bào)警裝置。 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 ? 商場西廣場設(shè)計(jì)要素建議 廣場標(biāo)識性建筑：一般元素包括 —— 噴泉廣場、雕塑、旗桿、廣場燈等； 廣場休閑系統(tǒng)：一般元素包括 —— 休閑座椅、遮陽傘、綠化帶（可以設(shè)置統(tǒng)一式樣的花壇）等； 廣場廣告系統(tǒng)：一般元素包括 —— 南廣場東西兩側(cè)加設(shè)燈箱廣告牌等； 廣場停車系統(tǒng)：規(guī)劃停車位及車輛出入口； 廣場促銷區(qū)：一般預(yù)留在南廣場正對商場主入口處； 其它導(dǎo)示系統(tǒng)、清潔衛(wèi)生用具設(shè)置等。（廣告位設(shè)置范例） —— 商場內(nèi)部規(guī)劃及裝修設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目一定要體現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)的人性化特征。 ? 交通及平面布局規(guī)劃 在一層南面入口保持通透，寬敞 入口至上下扶梯間保留約 1000 平方米左右的中庭空間。 布局規(guī)劃及過道建議 室內(nèi)商鋪格局： 獨(dú)立收銀、全封閉式獨(dú)立鋪 位。 商場內(nèi)部通道： 現(xiàn)規(guī)劃通道寬度基本滿足人流交通需求。 ? 室內(nèi)主題景觀規(guī)劃 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 兒童歡樂園 ? 以母愛和童趣為規(guī)劃主題，選擇比較和緩、溫和的背景顏色和裝飾材料； ? 安放兒童游樂設(shè)施，收費(fèi)管理，提供臨時(shí)托管服務(wù)。 品牌專賣店 ? 選擇比較明快的色調(diào)作為背景裝飾 ? 在一層南入口展示區(qū)中央每隔 5 米設(shè)置一排玻璃展臺呈弧形圍合，展示新款的皮鞋、手袋、眼鏡、珠寶、手機(jī)等 ，即起到裝飾作用，又起到廣告作用。在兒童休閑娛樂的地方，增加人造小橋，過道等休閑小品，以此吸引兒童前來消費(fèi)?？紤]商場面積大，節(jié)約能源耗費(fèi)的角度出發(fā)，一至四層采用輕鋼龍骨白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。 參考圖片一：白色 網(wǎng)格吊頂，簡單大方，中間若嵌入些黃色射燈，則有“星星點(diǎn)燈”的美感，自然而又富有情趣。 參考圖片二：淡紫色網(wǎng)格吊頂，這一設(shè)計(jì)色彩美妙，但對于自然采光條件差的商城來講，這種處理光線太暗，要達(dá)到一定的亮度比較耗電。 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 柱子： 公共部分的柱子用高級瓷磚或石材包裝。 網(wǎng)絡(luò)： 寬帶網(wǎng)接入。 —— 室內(nèi)鋪位裝修 獨(dú)立鋪位：內(nèi)墻 —— 輕質(zhì) 防火 板 材 間 隔 到距地面 ㎡， 面飾用專用乳膠漆。有利于提高商場的檔次，增加美感。 每個(gè)鋪位設(shè)消防噴淋系統(tǒng)，用白色防火型扣板吊頂，照明用白色燈管和黃色燈管嵌入式射燈組合使用，過道一側(cè)卷閘門盒部分做成廣告位 半開放店鋪：背柜 —— 主要作用為非營業(yè)時(shí)間的商品收藏防盜，背柜寬度 50CM，高度 140CM，中間設(shè)多層夾隔，便于存放商品； 背柜樣式 —— 下面一層（材料夾板，高度 70）上面四周固定鋼管支架（鋼管支架高度 70CM，支架上固定網(wǎng)狀絲網(wǎng)用于掛針織品）； 材料 —— 玻璃，夾板，鋼管、防火板等； 另： 每間鋪位預(yù)留電話線、電插座及電表，每間鋪位鋪設(shè)一條電話線， 設(shè)一個(gè)電表，每月電費(fèi)按實(shí)際讀數(shù)計(jì)算 我們對裝修的建議：裝修對于發(fā)展商是一筆不小的投入，由于經(jīng)營商戶各自裝修要求和標(biāo)準(zhǔn)均不相同，所以發(fā)展商提供的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和范圍主要是公共通道裝修、統(tǒng)一吊頂、公共照明、 衛(wèi)生間、電梯間、消防通道等，商鋪裝修主要是隔斷、統(tǒng)一門楣（廣告燈位或店標(biāo)燈位）。但是發(fā)展商必須有統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)。 商場公共部分電費(fèi)攤?cè)胛飿I(yè)管理費(fèi)用中，商戶在商鋪內(nèi)部的電費(fèi)一般以安裝配電箱和電表獨(dú)立計(jì)費(fèi)，自行繳納，便于商場管理。但是與設(shè)計(jì)上（下行專業(yè)）電力設(shè)計(jì)有時(shí)間上的沖突，折中辦法是先設(shè)計(jì)后調(diào)整。樂曲以輕快、活潑的輕音樂為主，也可適當(dāng)播放舒緩的流行音樂。公共通道建議多懸掛塑料柳條、果樹、小型吊旗等。 ? VI 導(dǎo)示系統(tǒng) 作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場經(jīng)營管理成熟的一個(gè)重要標(biāo)志，體現(xiàn)了商場對經(jīng)營者，對顧客人性化的關(guān)懷。建議在垂直電梯入口處、扶梯上梯處，放置每層的功能分區(qū)牌，一層主入口處應(yīng)放置一層功能分區(qū)牌，商場南北入口外應(yīng)放置商場各層功能分區(qū)牌。 元豐實(shí)業(yè)建材市場項(xiàng)目招商運(yùn)營方案 項(xiàng) 目 整 合 推 廣 提 案 第一部分 項(xiàng)目整合推廣規(guī)劃 全案推廣目標(biāo) 以嚴(yán)格縝密的推廣設(shè)計(jì)、緊密銜接的推廣步驟以及最具爆炸力的推廣方式，快速提升項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商鍛造頂級建材市場品牌的終極目標(biāo)。 通過科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費(fèi)的前提下，吸引經(jīng)營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生入駐本項(xiàng)目的 欲望。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項(xiàng)目盡可能短的時(shí)間內(nèi)打開局面，迅速實(shí)現(xiàn)回籠資金。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，確保為項(xiàng)目以后的經(jīng)營發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。 以‘綠色建材’、‘高規(guī)格 show 場’