【正文】 仁不讓，本月簽約23套，比同板塊的保利雅苑（僅8套）多了15套，兩個(gè)樓盤無論是產(chǎn)品還是位置都相差較小，但價(jià)格卻相差近300元/平方米，價(jià)格依然是開發(fā)商促銷的一把利器。 該板塊的時(shí)代花園2棟高層住宅，均價(jià)約5200元/平方米；252。 繼3月份區(qū)域市場(chǎng)火熱銷售之后，本月市場(chǎng)有所回落，高潮難續(xù)。從上述數(shù)據(jù)我們可以看出：252。綜述：綜合以上五個(gè)區(qū)各板塊的價(jià)格變化情況來看，本月蘇州整體樓市價(jià)格的變化不大，沒有明顯的上漲或回落，僅相城區(qū)的別墅市場(chǎng)價(jià)格有一定的上漲。位于竹園路板塊的白領(lǐng)公寓價(jià)格4月開盤價(jià)格上漲100元/平方米，；山水華庭二期開盤價(jià)格略漲。在錦書清華價(jià)格再上調(diào)100元的拉動(dòng)下。4月份湖北板塊的玲瓏灣和中海湖濱一號(hào)都有新房推出，雖然玲瓏灣推出大面積房源，單價(jià)有所下調(diào)，但湖濱一號(hào)推出了部分湖景房，價(jià)格拉高了近1000元/平方米，在湖濱一號(hào)的帶動(dòng)下，板塊價(jià)格也有近500元/平方米的上漲。“博源新房均值”主要是通過對(duì)各區(qū)域在售樓盤的對(duì)比性分析，運(yùn)用比較法得出該區(qū)域目前的新房?jī)r(jià)格指數(shù)。博源將蘇州分為五大區(qū)域，分別是：中心城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、相城區(qū)和吳中區(qū)。小結(jié)：高層成交中，二室再度上漲，一室供應(yīng)空白仍未緩解。在對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述之后，我們要挖掘全市供應(yīng)最多的產(chǎn)品的最大特點(diǎn)，和發(fā)展趨勢(shì)。成交套數(shù)中，三室486套，二室530套，二室需求大于三室。c、高層戶型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化3040萬元2171819880180000004045萬元31222012716250000004550萬元0004331414164080005055萬元4014288113711232560005560萬元000678015429302715016070萬元10031152438877012131027080萬元000230416247613820402880萬元以上00098013832127136573036博源路標(biāo)：本月全市高層供應(yīng)中，二室戶型有1990套，三室戶有3802套，四室戶有823套，一室戶有262套。四室高檔房源成交率最低。三室的需求與上月保持平穩(wěn)。在四月份的成交中，二室成交達(dá)到262套，三室的成交314套，雖然三室總的成交量高，但是去化率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二室。b、小高層戶型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化3040萬元220811842580000004045萬元00031842641000004550萬元58014197023840195005055萬元00015205332774620005560萬元0001490352853232110096070萬元00059026917448929067080萬元000201473084750280萬元以上000300216602814907博源路標(biāo)：四月份，全市小高層二室總供應(yīng)為1025套，三室總供應(yīng)為套2253套，三室高出二室一倍多，其他供應(yīng)非常少，一室戶型在三月受到關(guān)注之后，又于四月份重新淪為空白。園區(qū)的多層由于面積大、總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大眾的承受水平，因此銷售一直比較緩慢，這也為其他區(qū)域的多層定位提供了參考。從旁邊的圖表我們可以看出，二室成交的兩個(gè)熱點(diǎn)總價(jià)段為30—40萬，40—45萬，該總價(jià)主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)的邊緣區(qū)域，從而得知，目前的蘇州市場(chǎng)上，價(jià)格因素比地理位置因素更能吸引客戶。戶型—總價(jià)供求a、多層戶型總價(jià)一室二室三室四室供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化30萬元以下9070000000003040萬元30144132425311168790004045萬元218002631131297842340004550萬元40050919224177610005055萬元000463623173436038095560萬元00046016316641094006070萬元000102125268295441057080萬元000400962234180580萬元以上000381422424407504博源路標(biāo)：本月全市多層供應(yīng)仍以二室和三室為主，二室的總供應(yīng)為990套，三室的總供應(yīng)為1490套。相城區(qū)和吳中區(qū)的高層成交也有一定的上漲，吳中區(qū)的高層成交量始終位于各區(qū)域的最后一位。本月成交最為顯眼的單價(jià)和面積交叉點(diǎn)為95—105平方米面積段、5000—5500元/平方米的價(jià)格段，該類型產(chǎn)品仍是全市范圍內(nèi)的高需求產(chǎn)品，本月的銷售量體為135套，130—150平方米的三房在各價(jià)格段都有較為理想的成交，也說明三房的市場(chǎng)需求也已經(jīng)在慢慢的浮出水面。本月的數(shù)據(jù)突破了6000—7000元/平方米的供應(yīng)和成交空白，該價(jià)格段以前一直是大部分樓盤無法涉及的區(qū)域，高于平均水平，卻又無法和高檔的景觀房相媲美。c、高層價(jià)格（元/㎡）面積4000以下400050005000550055006000600070007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化85平方米以下10700990014440442420440002038595平方米000790316438561000348021100295105平方米1481630900183275713515105272423121032105120平方米620155206252074000702806120130平方米53032180143480869302250674011130150平方米2233264388026779769727506093928040016150170平方米480018501450040310918008807170平方米以上49041210733101938002905640045博源路標(biāo)：高層的供應(yīng)情況相比小高層、多層，又有所不同，向更高一級(jí)的價(jià)格靠攏，主力供應(yīng)的價(jià)格段有三個(gè)區(qū)間，即4000—5000元/平方米段，5000—5500元/平方米段，5500—6000元/平方米段。市區(qū)的小高層高成交主要來自寶石御景園，該項(xiàng)目的現(xiàn)房成交促進(jìn)較大。在各區(qū)域的小高層成交量體中，新區(qū)仍然領(lǐng)跑，市區(qū)上升最快，超越吳中區(qū)和園區(qū)位居第二，相城區(qū)仍然處在末尾。三月小高層的成交中，面積在95平方米以下占有較大比重，而本月成交的主力面積為95—105平方米。面積供應(yīng)中，95平方米以上各面積段分布較為平均。雖然在有些區(qū)域，多層的價(jià)格高于小高層，出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象，對(duì)全市而言，小高層的整體價(jià)格要高于多層。小結(jié)：多層供應(yīng)低價(jià)位成主體，成交中，小面積需求升級(jí)，大面積仍有存在的空間。 大戶型的需求中以130—150平方米面積段成交最多，本月共有128套。以上兩種供應(yīng)是5000元/平方米以下的主力面積供應(yīng)段，可以看出，大小面積供應(yīng)比較平均；我們從成交來看，中大戶型的總成交為207套，小戶型的總成交套數(shù)為395套，小戶型高于中大戶型190套左右，小戶型的需求在升級(jí)。我們重點(diǎn)研究5000元/平方米以下的多層：中大戶型供應(yīng)中，130—150平方米，有418套，120—130平方米供應(yīng)有347套。面積—單價(jià)供求a、 多層（注釋：供應(yīng)為月初供應(yīng)，以下類同）價(jià)格（元/㎡）面積4000以下400050005000550055006000600070007000以上供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化供應(yīng)加推去化80平方米以下201303502000400223078090平方米22021018218683922000002701000090100平方米1401042721358941000000117018202100110平方米6455488565329000006001409110120平方米10152504252136024202302213000120130平方米1197737228676237022000621620403130150平方米1588956260237261040007406401150平方米以上5118512292266010000600104104博源路標(biāo)：從上表可以看出，全市多層的供應(yīng)形式，以5000元/[平方米以下為主，5500—6000元/平方米為供應(yīng)的真空地段。從數(shù)據(jù)上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經(jīng)完全被蘇州人所接受，從本月市區(qū)的小高層成交可以看出這一點(diǎn)；其次多層產(chǎn)品低檔化，雖然園區(qū)的多層已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品，但是供應(yīng)量小，對(duì)整體市場(chǎng)不產(chǎn)生影響；另外，高層產(chǎn)品以園區(qū)為龍頭的布局仍無法改變。從各區(qū)域的成交來看，園區(qū)和吳中區(qū)成交最多，分別占30%和27%，相城區(qū)最低，只有12%。從去化率看，多層的去化率最高，%，小高層和高層的成交率相比三月也有所上升。蘇州全市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有半年沒有的變動(dòng)了，正由于價(jià)格的保持，使得以前的觀望客戶又重新燃起了購(gòu)房欲望，抓住客戶和穩(wěn)定價(jià)格息息相關(guān)。各區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中，吳中區(qū)表現(xiàn)最明顯，4月銷售高出三月500套左右，區(qū)域成交創(chuàng)新高，除新區(qū)外，其他各區(qū)域成交都相比三月份有小量體的上升。相城區(qū)隨著板塊抄作的升溫，環(huán)境資源的充分利用，使得區(qū)域別墅市場(chǎng)價(jià)格有所上漲。全市本月價(jià)格變化小，新增量體少，持續(xù)熱銷以前的量體，因此一般樓盤不會(huì)再做價(jià)格變動(dòng)。2006年的旺季經(jīng)歷了2005年12月，2006年1月、二月的過渡，三月正式進(jìn)入，四月持續(xù)升溫，旺季一般的持續(xù)時(shí)間在3—4個(gè)月。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好，成交數(shù)據(jù)不減。但這些地塊基本上都是商業(yè)用地和加油站，雖然地塊數(shù)量較多，但由于規(guī)模都比較小，整體推出的量體也不是很大，但結(jié)合歲末年初的土地大餐和目前蘇州商業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)來看，一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的革命即將爆發(fā)。掛牌地點(diǎn)：本次土地掛牌地點(diǎn)設(shè)在蘇州市干將西路980號(hào)地產(chǎn)大廈8樓，蘇州市土地儲(chǔ)備中心地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)科。那么在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)條件下，對(duì)于想拿地的開發(fā)商應(yīng)該怎么做呢？練好內(nèi)功是關(guān)鍵，作好一切準(zhǔn)備，擁有充分的市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確的市場(chǎng)評(píng)估，才會(huì)胸有成竹，一切盡在掌握之中。但從本次拍賣的地塊來看，大多數(shù)都是地段較好的地塊，都是由于老城區(qū)的廠房拆遷而遺留的地塊，目前這些地塊周圍人氣都比較旺盛，居住氛圍非常濃厚，其次這些地塊的容積率相對(duì)偏地，以聯(lián)體別墅和多層產(chǎn)品為主，可以說是大多數(shù)蘇州老百姓熱中的產(chǎn)品類型。拍賣地點(diǎn)：蘇州市會(huì)議中心豐樂廳。二、蘇州市國(guó)土資源局出讓國(guó)有土地使用權(quán)拍賣2號(hào)公告位置與規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)地塊位置編號(hào)面積用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起拍價(jià)㎡元/㎡1滄浪區(qū)湄長(zhǎng)