【正文】 按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。 項(xiàng)目部持《年度投資計(jì)劃》及工程項(xiàng)目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證書》。 項(xiàng)目部按照政府建設(shè)行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府批復(fù)、批件及其他證明材料，到政府建設(shè)行政主管部門申報(bào)《年度投資計(jì)劃》、辦理報(bào)建備案手續(xù)，直至獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 項(xiàng)目部申請(qǐng)辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關(guān)部門初步審核意見或證明并上報(bào)政府規(guī)劃部門。 項(xiàng)目部持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《立項(xiàng)批復(fù)》等批件及房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，到政府規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理規(guī)劃要點(diǎn)、詳規(guī)設(shè)計(jì)條件等批文。 項(xiàng)目部申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地準(zhǔn)許使用的相關(guān)手續(xù)。 4 程序內(nèi)容 項(xiàng)目部組織擬定《工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃》并報(bào)公司批準(zhǔn)。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)制定工程項(xiàng)目前期工作計(jì)劃，具體向政府各主管部門申請(qǐng)辦理工程項(xiàng)目開發(fā)前期的政府批件和取證工作， 房地產(chǎn)前期工作計(jì)劃 項(xiàng)目部通過招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位、地質(zhì)勘 測(cè)單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟(jì)合同 。 3 職責(zé) 項(xiàng)目部下設(shè)前期辦負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的前期工作。 2 適用范圍 本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工作。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得。在市場(chǎng)推廣中，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)， “ 一條道，走到黑 ” 往往是要走死胡同的。 階段性公共關(guān)系的策略 善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨(dú)特的形象。 (3)促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議 。 (1)促銷活動(dòng)的主題 。 (6)媒體發(fā)布的代理。 (4)媒體的發(fā)布形式和頻率 。 (2)廣告的主題和表現(xiàn)手法 。 階段性廣告和媒介宣傳 房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn)、找準(zhǔn)利益點(diǎn)、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì)，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的 “ 三套車 ” 縱橫交錯(cuò)，整合傳播。 階段性推廣總體策略 房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時(shí)間安排，更沒有周期概念，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。 (7)戶外或其他媒體的分析 。 (5)不同電臺(tái)、不同時(shí)段、不同欄 目的電臺(tái)廣告分析 。 (3)不同種類、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析 。 (1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo) 。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。 (4)與未來競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。 (2)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與 SWOT 的分析 。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下，閉門造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的。 (4)目標(biāo)顧客的特征、購(gòu)買行為的分析 。 (2)建筑、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析 。這樣，我們才能對(duì)癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比 較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。 燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。尤其是 __年初，青年居易 (easygo)以 1900 余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的 “ 市場(chǎng)黑洞 ” ，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。 (詳見附 1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ) b、 小戶型市場(chǎng)概況。 航海東路與 107 國(guó)道沿線是 __年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。 二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局： a、 東南板塊及鄭汴路商圈。其中二期小戶型占所有可售金額的 52%，一期大戶型銷售額 16%，二期臨街商鋪占 32%。預(yù)售許可證預(yù)計(jì) __年 5月底辦下。這兩種房型的銷售金額占一期余額的 %。其中 的三室兩廳有 23 套，以五、六樓為主 。一期 1 1 15六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了 銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。 印刷品廣告 樓書、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。并由電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開 盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的情況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。 十、媒體計(jì)劃 : 報(bào)紙廣告 27 日、 28 日、 30 日在《日?qǐng)?bào)》第 _版刊登整版廣告，告知開盤的信息。 10:5011:00 主持人宣布典禮結(jié)束，來賓趕往午宴現(xiàn)場(chǎng)。 10:2510:35 政府領(lǐng)導(dǎo)致辭、公司投資方代表致辭。 10:0810:13 公司總經(jīng)理 _致歡迎詞。 09:5010:00 貴賓由禮儀小姐引入會(huì)場(chǎng)。貴賓到現(xiàn)場(chǎng)簽到處簽到同時(shí)發(fā)放禮品。包括公司主要負(fù)責(zé)人及禮儀公司負(fù)責(zé)人、各類工作人員以及表演人員。 3)公司工作人員 30 名 。 人員安排 : 1)預(yù)設(shè)禮儀小姐 10 名，入口處 4 名，簽到處 2 名，會(huì)場(chǎng)區(qū) 4 名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。 來賓身份識(shí)別 :來賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。 5)提前 6 天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。 3)提前 5 天向氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。于 月 日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。 本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶無效?？梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格自定。 活動(dòng)規(guī)定 :參與者必須年滿 18 歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民 (每人限購(gòu)、取卡一張 ) 購(gòu)房 VIP 卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款 。 獲得 “ 排號(hào)出入卡 ” 后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。 現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)， 9 月 30 日早上 6:00 開始接受排隊(duì)。 抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券 5000 元 10 名，購(gòu)房券 3000 元 20 名、物管費(fèi) 1000 元 30 名，均可沖抵房款，品牌電飯煲 20 個(gè)，品牌電熨斗 20 個(gè)，中獎(jiǎng)率 100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。 活動(dòng)文案如下 : 為 酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資 80 萬元，于 9 月 30 日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房 VIP 卡 100 張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡 100 張。 3)舞獅活動(dòng) :在儀式過程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著美好的發(fā)展前景。 現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)內(nèi)容 : 1)軍樂隊(duì) :用于演奏振奮人心的樂曲，作為 背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。 盆景花卉 在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。 貴賓休息區(qū) :可放在售樓中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。 簽到處 :來賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。 六、 預(yù)定目標(biāo) :對(duì)外傳達(dá)開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)的美好前景，促進(jìn)樓盤銷售，與此 同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。 四、擬邀貴賓 :市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。 二、地點(diǎn) :售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。 其后的第三階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行的促銷活動(dòng)。電視以省有線、市有線翡翠臺(tái)與本港臺(tái)為主，廣州電視臺(tái)為輔。配合公關(guān)活動(dòng)，在新聞媒介上適當(dāng)報(bào)道。其次是住宅小區(qū)的綠化和配套設(shè)施齊全。故取朗朗上口、易于傳播的案名為 蘭亭軒 。而且由于黃埔村的規(guī)劃，讓這一帶有望升值。 區(qū)域居民的子輩：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū) 感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購(gòu)房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。 目標(biāo)客戶定位 外來人口在該地置業(yè)：他們注重綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)。 項(xiàng)目形象定位 在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向往環(huán)境優(yōu)美的綠化小區(qū)，和向往欣賞古色古香古村建筑的心態(tài)，帶給顧客一種 既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又坐擁未來旅游勝地 的雙重 抵買 價(jià)值。 項(xiàng)目開發(fā)周期帶來的一系列的連帶性問題。 威脅分析： 房地產(chǎn)及金融政策的規(guī)范和抑制。 目前海珠區(qū)小戶型的樓盤供應(yīng)相對(duì)較少。戶型： 3001000 ㎡的 36 層高別墅 地址：海珠區(qū) 新港東路南側(cè)、高速公路西面 機(jī)會(huì)分析： 廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)效應(yīng)。 價(jià)格：均價(jià) 19000 元 /㎡ 戶型： 1120200 ㎡的三至四房 利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行 5 分鐘可到達(dá)地鐵客村站、赤崗站，主推小戶型，實(shí)用率高。 價(jià)格：毛坯均價(jià) 15000 元 /㎡ 戶型： 77 ㎡兩房 保利世貿(mào)公寓是琶洲會(huì)展商務(wù)核心區(qū)唯一可售的國(guó)際高檔商務(wù)公寓，步行 2 分鐘到達(dá)地鐵口琶洲站，可共享保利世貿(mào)完善的會(huì)展專業(yè)商務(wù)配套。 競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，海珠區(qū)有邦泰公寓，位于琶洲會(huì)展中心附近，交通十分便利， 2 分鐘到地鐵口，實(shí)用率高。 劣勢(shì)分析： 配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日 。 大學(xué)城：師資優(yōu)質(zhì)，環(huán)境優(yōu)美的大學(xué)城是多少學(xué)子夢(mèng)中的求學(xué)之地，若能在此買房，有利于以后孩子的素質(zhì)教育。當(dāng)年轟動(dòng)世界的美國(guó) 中國(guó)皇后號(hào) 商船和瑞典 哥德堡 號(hào)商船來訪中國(guó)，均是在黃埔古港口泊岸。 有悠久的航運(yùn)文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿(mào)易、海上交通和文化交流史上占據(jù)著重要位置，更有具備中國(guó) 海上絲綢之路起點(diǎn) 之譽(yù)的黃埔村。 (四 )產(chǎn)品定位 優(yōu)勢(shì)分析： 樓盤開發(fā)地臨江：隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的那一片凈土。廣州城市重心的轉(zhuǎn)移，必將帶動(dòng)琶洲地區(qū)的快速發(fā)展，而黃埔古港遺址的保護(hù)與開發(fā)，又成為本區(qū)域今后一個(gè) 亮點(diǎn) ，與周邊一系列 文化古跡和現(xiàn)代景觀相映成趣，將極大提升本區(qū)域的整體價(jià)值。附近有地鐵 8 號(hào)線，還有 229， 137， 262，564 公交線。各種果樹種植面積 (約數(shù) )：楊梅 500 畝，枇杷 400畝，荔枝 500 畝，桃、李 600 畝。全村耕地 587 畝 (水田 450 畝，農(nóng)地 137 畝 )，主要種植水稻，番薯，果蔗。海珠區(qū)風(fēng)景秀麗，氣候宜人，是一個(gè)素有廣州 南肺 之稱的綠色島區(qū)。 2024 年 12 月 31 日起，海珠區(qū)轄 18 個(gè)行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。 國(guó)家采取一系列措施無非是保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，這些舉措將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。還有，近年物價(jià)上漲的很厲害，明顯通貨膨脹 。經(jīng)濟(jì)上：有效抑制泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，防止通貨膨脹、物價(jià)上漲、金融危機(jī)。 隨著廣州市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的不斷提高，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)和投資欲望都得到提升。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。 消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。 產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來說，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng) 。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。 居住區(qū)域分析： 分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。 年齡結(jié)構(gòu)分析： 分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量