【正文】 居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問。 船長的職能 認為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場進行監(jiān)理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必 須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配 —— 將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設計上。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。而住宅對居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當?shù)貫轫椖窟M行人性化的定位。 醫(yī)生的職能 就好像醫(yī)生為了對癥下藥，選擇醫(yī)療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結(jié)果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。但他們依然會隨時被房地產(chǎn)開發(fā)商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用 ?如果我們僅根據(jù)字面意義，認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。 項目二次策劃營銷 。 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷 。 項目形象策劃營銷 。 項目規(guī)劃設計策劃營銷 。 全程策劃核心流程 現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場 ，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出 房地產(chǎn)全程策劃營銷方案 ，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。 三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等 。 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 10 一，項目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，是封閉式管理 。間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通 。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。 三是塑造差異。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等 ，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合 。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。 二、房地產(chǎn)全程營銷策劃 一是策劃為先。不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。追求寧靜 (密度低、生態(tài)景觀臺等 )等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求 。追求近距離 (如與商務區(qū)、高效、車站等接近 )。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群 。各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨 “ 個性化 ” ，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟 持續(xù)放緩，居民收入 (包括預期收入 )持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導地位 。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略 。此階段廣告費用投入相對較大。都成為對樓盤形象的一次重要投資。13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。11)闡述樓盤的品質(zhì) 。9)闡述樓盤的實用率 。7)闡述樓盤的背景 。5)闡述樓盤的升值潛力 。3)闡述樓盤交通條件 。 廣告訴求點： 1)闡述樓盤的位置 。 繪制效果圖： 根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。4)、戶型設計。2)、樓盤設施結(jié)構(gòu) 。這 “ 八種不同 ” 的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢 的重要線索。 好東西總有不同之處，因而 “ 不同 ” 二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排 。 4)直切消費群生活心態(tài)。 2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢 。 注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來。 頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng) 。 二、創(chuàng)意理念： 房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成： 具有高度的自信野心 。買主務必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。 4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。 B其他區(qū)域 a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。 d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。 b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。 C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣 傳開盤的作用。 2)外圍道路布置 A塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設計，插上彩旗。鞭炮氣球 8串，花籃若干，禮炮 18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。 4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約。 2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。 房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到 30~40%的成交率，同時將 __花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 (置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群 ) 七、活動費用 抽獎券數(shù)量 :100張 抽獎箱 :1個費用 :100元 聘請婚慶公司 費用 :2500元 水果糕點 費用 :1000元 預計現(xiàn)場布置費用 :費用 :500元 小禮品購置費 :毛絨玩具等 2024元 不可預計支出費用 :費用 :900元 家電費用 費用 :33000元 20__ 費用合計 :40000元 策劃部年 8月 22 日 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 7 一、活動目的和背景 本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為 20__年 12 月 25日。 促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。 五一旅游活動路線 ：供參考 (一日游不含午餐 二日游是全含 ) 龍?zhí)洞髰{谷一日游 168 元 /人 六羊山一日游 128元 /人 龍?zhí)洞髰{谷 +皇城相府二日游 388 云臺山二日游 398元 萬仙山 +郭亮村二日游 298 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 6 一、活動目的 促進開盤成交客戶合同簽訂 。 抓住五一假期時間，來訪客戶即贈送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費，成交客戶參加五一旅游活動，烘托案場促進銷活動 。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。 利用五一旅游活動，升華情感營銷 ，情感營銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終 達到銷售產(chǎn)品的目的的營銷。所以，節(jié)日的促銷活動不可少，小禮品或者折扣等都是這個時候的常用手法。 房地產(chǎn)怎么營銷方案篇 5 活動日期： 20__年 4月 8日 —— 20__年 5月 1日 活動主題：購房 __X 五一送旅游 活動目的和意義： 五一處于，這個季節(jié)大家喜歡出游 ，所以做一些戶外活動也比較符合傳統(tǒng)習慣。 新怡園尚品高層讓利不斷，零首付，萬元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎，稀缺精品，所剩不多，早到早得 !全新新方盛邀您品鑒 售樓中心再次進行裝點。 新怡園尚品大優(yōu)惠，抄底正當時，元宵節(jié)期間萬元即可置業(yè)，精美禮品限量贈送，猜燈謎讓您樂透正月，全新新方盛邀您品鑒 “ 花燈起，鬧元宵 ” ，正月十五期間，新方新怡園零首付，萬元即可置業(yè)，重重好禮享不停，猜燈謎得大獎，馬上有禮，早到早得，誠邀您品鑒 為配合本次活動的有效性及廣泛性，特申請追加 30 萬條短信宣傳。 B、首付款借款 15%(二套房首付款 45%)的客戶執(zhí)行借款一年 。 為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開展 “ 猜謎有獎 ” 的活動。 二、活動時間： 2月 13號、 14號 三、活動目標客戶群：所有業(yè)主和準業(yè)主 四、活動內(nèi)容： 新方 1推廣成本預算和費用監(jiān)控 廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。 1定期跟蹤競爭對手的廣告投放 所謂 “ 知已知彼，百戰(zhàn)不貽 ” 。 定期廣告效果跟蹤和信息反饋 廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。 (4)促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。 (2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督 。 階段性促銷活動的策略 促銷的目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。 (5)整合傳播的策略 。 (3)各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作 。 (1)廣告的重點 。 規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。 (8)不同的媒體組合形式的分析。 (6)不同地區(qū)、不同方式的夾報 DM 分析 。 (4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析 。 (2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析 。 整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。 房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性 傳播與媒介策 略的分析 有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。 推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思 房地產(chǎn)廣