【正文】 類型：按主題分 :主題型、綜合型、混合型 按交通組織：非步行、準(zhǔn)步行、步行 按形成機(jī)制：歷史、逐漸、改建 /新建 輻射半徑 /影響力：社區(qū)、城區(qū)、市級(jí)、國(guó)家、國(guó)際 規(guī)模：長(zhǎng)度、寬度 /縱深、建筑面積 /營(yíng)業(yè)面積 空間結(jié)構(gòu)：線性（彎 /直）、網(wǎng)狀、立體 建筑形態(tài)：?jiǎn)误w、連排、組團(tuán)式 目標(biāo)市場(chǎng)：投資商、經(jīng)銷商 /經(jīng)營(yíng)商 顧客（本區(qū)、本地、外地、外國(guó)） 業(yè)態(tài)比例：百貨店、專業(yè)店、專賣店、連鎖店、 mall 泛商業(yè)業(yè)種比例：商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、文化、會(huì)展等 街區(qū) 90 國(guó)際知名商業(yè)街特征 ?硬件環(huán)境一流 ?功能齊全 ,包含購(gòu)、游、娛等多方面 ?管理及推廣一流 ?注重文化內(nèi)涵及藝術(shù)品位 一般比例 商業(yè)３０－３５％ 餐飲２０－２５％ 休閑娛樂(lè)服務(wù)等３０－４０％ 街區(qū) 91 中國(guó)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ?競(jìng)爭(zhēng)激烈，我國(guó)零售業(yè)已進(jìn)入微利甚至無(wú)利時(shí)代 ?業(yè)態(tài)多元化，各業(yè)態(tài)間的縱向延伸及橫向滲透 ?城市空心化，人口及購(gòu)買力外移，尤其是大額及專項(xiàng)消費(fèi)外移 ?單個(gè)商業(yè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng) 商圈競(jìng)爭(zhēng) 城市形象 /城市名片 街區(qū) 92 中國(guó)商業(yè)街現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及發(fā)展趨勢(shì) 現(xiàn)狀： 全國(guó)現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街 200多條 其中，中宣部等六部委認(rèn)定的全國(guó)性示范街 81條，各省市級(jí)示范街 112條，另有正在建設(shè)和規(guī)劃中的商業(yè)街百余條 趨勢(shì)： ?購(gòu)物比例下降，而旅游、餐飲、娛樂(lè)、休閑比例呈上升的趨勢(shì)，正面臨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的調(diào)整 王府井 60%以上的顧客以游覽和休閑為第一目的 南京路的百貨由原 90%調(diào)整到 70% ，目前 50% ?大城市商業(yè)街步行街的改造建設(shè)正向中小城市幅射 ?投資主體多元化 ?演出、文化、節(jié)慶活動(dòng)增加 問(wèn)題： ?商業(yè)利潤(rùn)下滑 ?功能單一，文化休閑功能不強(qiáng) ?交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢 ?缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣 街區(qū) 93 商業(yè)街發(fā)展商誤區(qū) ?把規(guī)劃指標(biāo)用到極致 盲目追求高利潤(rùn)，沒(méi)有預(yù)留空間，缺少?gòu)椥? ?開(kāi)發(fā)思路與經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)思路的不一致 建筑形態(tài)、功能單一，不滿足經(jīng)銷商的個(gè)性化需求 ?崇洋媚外、迷信高人、重金策劃 照搬所謂的先進(jìn)理念，不能把握文脈、地脈、人脈；投資商不買賬，消費(fèi)者不買賬；本土化的、最賦特色的，才是最富生命力的 ?簡(jiǎn)單套用房地產(chǎn)或一般項(xiàng)目投資方面的模式 ?忽視經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益三者的平衡 街區(qū) 94 商街是城市的晴雨表 名片 引擎 商街給城市帶來(lái)靈氣 朝氣 財(cái)氣 名氣 商業(yè)街區(qū)與城市運(yùn)營(yíng) 街區(qū) 95 中國(guó)知名商業(yè)街 街名 歷史 改造 規(guī)模（長(zhǎng)，鋪面） 客流量 特點(diǎn) 北京王府井 100 . 810,34 5090 外地客 80% 上海南京路 150 99. 1900,200 50130 區(qū)段分明 深圳東門(mén) 300 ,40萬(wàn) 3060 嶺南風(fēng)情文化氣息 街區(qū) 96 北京天壇國(guó)際演藝大道 2023奧運(yùn)專項(xiàng) 2023年 10月總體策劃 2023年 8月批準(zhǔn) 天壇 — 崇文門(mén)西大街 1400米 150億元 與城市總體規(guī)劃緊密協(xié)調(diào) 與城市改造方案有機(jī)配套 2023年美國(guó)蘭德瑪克娛樂(lè)集團(tuán)中標(biāo) 2023年港中旅集團(tuán)接手天壇演藝區(qū) 街區(qū) 97 ? 我國(guó)旅游總收入占 GDP的比重 2023年 5% 2023年 7% 預(yù)計(jì)： 2023年 11% （ 全世界 96年平均 %， 目前 12%) ? 世界旅游組織預(yù)測(cè) ， 未來(lái) 10年中國(guó) 旅游年增長(zhǎng)率將達(dá) ％ ， 到 2023年， 中國(guó)將成為第一位旅游目的地國(guó)家和第四位客源輸出國(guó) ? 據(jù)官方統(tǒng)計(jì) ， 全國(guó)共有各類成規(guī)模主題公園 2500個(gè) （ 美國(guó) 36個(gè) ， 日本 40個(gè) ） ， 70%虧損 ， 20%持平 ， 10%盈利。 村姑型項(xiàng)目： 包括“三改”項(xiàng)目（舊城改造、城中村改造、棚戶區(qū)改造）、三舊項(xiàng)目、退二進(jìn)三項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)項(xiàng)目、新農(nóng)村建設(shè)等政策性項(xiàng)目，總之需要變規(guī)劃、改用途、爭(zhēng)取用地指標(biāo)等，需要走灰色地帶、打擦邊球，拿地的資金成本低，但關(guān)系成本、時(shí)間成本高，需要耐得住、等得起。 昆明 2023年 7月 20日， 《 昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的辦法 》 湘潭 2023年 9月 13日，潭政辦發(fā)（ 2023） 34號(hào)文， 《 市城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理辦法 》（國(guó)土資發(fā) ? 2023? 100號(hào)） 6一級(jí)開(kāi)發(fā) 52 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)地方政策派系 川派（滇黔）：規(guī)范管理、暗含分成，成都、綿陽(yáng) 湘派：代建工程、明確分成，湘潭、永州、常德等 瓊派：政府讓利、自由市場(chǎng)化，海南各地 京派：工程總承包、成本抵扣，北京、天津、石家莊、周邊地區(qū) 粵派：自主開(kāi)發(fā)、成本拿地，惠州、珠海等 6一級(jí)開(kāi)發(fā) 53 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)技術(shù)關(guān)鍵要素（經(jīng)理人秘籍） 技術(shù)關(guān)鍵 法規(guī)依據(jù) 執(zhí)行部門(mén) 土地利用總體規(guī)劃 2023年 2月 4日國(guó)土部 34號(hào)令 《 土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法 》 ， 510年一次修編，局部調(diào)整必須符合嚴(yán)格的要求 國(guó)土局土地利用部門(mén) 城市規(guī)劃（總規(guī)、控規(guī)） 2023年 1月 1日實(shí)施 《 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 及其細(xì)則 規(guī)劃局 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) ? 2023? 46號(hào) 《 全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃 》 及各省市主體功能區(qū)規(guī)劃、國(guó)家發(fā)改委 2023第 9號(hào)令《 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 》 （ 2023年本）、國(guó)土部和國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)的限制用地項(xiàng)目目錄、禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 發(fā)改局 年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃（征收） 《 土地管理法 》 及 《 實(shí)施細(xì)則 》 、國(guó)土資發(fā) [2023] 277 號(hào) 《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 土地儲(chǔ)備中心 年度土地供應(yīng)計(jì)劃 土地市場(chǎng)部門(mén) 6一級(jí)開(kāi)發(fā) 2023年 2月 4日，廣東省國(guó)土資源廳出臺(tái) 《 廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定 》 ，為暫不符合土地利用總體規(guī)劃的成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)辟了生存空間 54 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的情商要素（老板秘籍） 高度：思想，修養(yǎng)，戰(zhàn)略高度，與政府對(duì)話的高度，對(duì)城市發(fā)展的理解及社會(huì)責(zé)任 深度：專業(yè)水準(zhǔn)，專業(yè)素質(zhì)，一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及的規(guī)劃、土地、產(chǎn)業(yè)、金融等專業(yè)深度 溫度：持續(xù)性，耐力，耐心，張弛有度，對(duì)市場(chǎng)的敏感性及時(shí)機(jī)的把握 6一級(jí)開(kāi)發(fā) 55 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)政策紅線 ?收支兩條線：成本抵扣，直接返還，市政項(xiàng)目換土地，先征后返，各類補(bǔ)貼，土地出讓收益直接分成 ?經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛：一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)，約定地價(jià)，設(shè)臵限制條件 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紅線 ?高爾夫球場(chǎng)（雖已納入奧運(yùn)項(xiàng)目， 10次禁令，土地督辦案件 70%跟高爾夫有關(guān)），變種：體育公園、休閑公園、高球?qū)W校、練習(xí)場(chǎng) ?別墅 ?政府樓堂管所 ?跑馬場(chǎng)（馬術(shù)俱樂(lè)部） ?主題公園（ 2023年 8月 5日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布 《 關(guān)于暫停新開(kāi)工建設(shè)主題公園項(xiàng)目的通知 》 ） 6一級(jí)開(kāi)發(fā) 56 地區(qū)及項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)規(guī)模 開(kāi)發(fā)商 海南神州半島 規(guī)劃面積 ， ，3萬(wàn)畝生態(tài)保護(hù)用地 香港中信泰富 廣東大亞灣澳頭海濱城 占地 廣東合生創(chuàng)展 上海新金山國(guó)際生活社區(qū) 17平方公里一級(jí)開(kāi)發(fā) 上海融建、港力集團(tuán)（李嘉誠(chéng)） 天津團(tuán)泊湖新城 國(guó)務(wù)院批復(fù)的天津 11個(gè)新城之一 天房、松江集團(tuán)、仁愛(ài)集團(tuán)等多家企業(yè) 北京順義新城 總占地面積約 14665畝，其中可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地6037畝，項(xiàng)目總投資約 52億元 魯能集團(tuán)和北京財(cái)富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán) 遼寧東戴河國(guó)際旅游新城 規(guī)劃占地 11平方公里 深圳佳兆業(yè)集團(tuán) 成都郫縣中信蜀都 規(guī)劃面積 7343畝 中信深圳集團(tuán) 長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目 規(guī)劃 11000畝， 3000畝內(nèi)湖， 4300畝山地，4000余畝建設(shè)用地 中化集團(tuán)方興地產(chǎn) 全國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)典型案例 6一級(jí)開(kāi)發(fā) 57 海南神州半島 開(kāi)發(fā)商：中信泰富 規(guī)劃面積： ， ， 3萬(wàn)畝保護(hù)地 一期土地開(kāi)發(fā)投入： 12億元，一次性全部交給萬(wàn)寧市政府操作，征地款、青賠、稅費(fèi)及政府收益各占 1/4左右 土地增值收益 5:5 根據(jù)營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)進(jìn)程掛牌 自建的五星級(jí)酒店、高爾夫正在啟動(dòng) 國(guó)際營(yíng)銷 6一級(jí)開(kāi)發(fā) 58 土地是商品 商品需要營(yíng)銷 營(yíng)銷需要策劃 土地是特殊商品 土地需要特別的營(yíng)銷策劃 土地營(yíng)銷解決的基本問(wèn)題：挖出來(lái)、傳出去 土地產(chǎn)業(yè)鏈 7土地營(yíng)銷 土地為什么要營(yíng)銷？ 政府 一、二級(jí)開(kāi)發(fā)商 居商辦產(chǎn)者 土地營(yíng)銷 房地產(chǎn)營(yíng)銷 營(yíng)銷理論演變 4P 4C 4R 產(chǎn)品 顧客 關(guān)聯(lián) 價(jià)格 成本 反應(yīng) 渠道 便利 關(guān)系 促銷 溝通 回報(bào) 目標(biāo)商戶 項(xiàng)目定位 賣點(diǎn)挖掘 推廣渠道 地書(shū) 成本收益 …… 目標(biāo)客戶 客戶訴求項(xiàng)目定位 戶型設(shè)計(jì) 營(yíng)銷策略 樓書(shū) …… 59 土地價(jià)格策略 基準(zhǔn)地價(jià) 成本地價(jià) 評(píng)估地價(jià) 出讓底價(jià) 交易地價(jià) 價(jià)格策略的核心就是掌控交易地價(jià)與競(jìng)爭(zhēng) 關(guān)系 7土地營(yíng)銷 60 土地營(yíng)銷的本質(zhì) 雙向、互動(dòng)，把控市場(chǎng)局面 根據(jù)土地開(kāi)發(fā)模式，制定營(yíng)銷目的及策略 如果是分利模式，確保土地價(jià)值最大、最快變現(xiàn) 如果是工程委托，確保低價(jià)拿地 用地預(yù)審請(qǐng) /勾地制度 7土地營(yíng)銷 61 土地怎樣營(yíng)銷？ 推介一個(gè)做法：開(kāi)土地策劃先河 消除兩大誤區(qū)：成片開(kāi)發(fā)抬高門(mén)檻 土地推介抬升地價(jià) 收獲三點(diǎn)意義：挖掘土地價(jià)值 促進(jìn)有效傳播 提供規(guī)劃指引 牢記四條要訣：切合實(shí)際 齊抓共管 借助外腦 持之以恒 7土地營(yíng)銷 62 賣方技巧 變土地出讓為項(xiàng)目招商 注重土地的個(gè)性、文化、品牌包裝 合理搭配、組合經(jīng)營(yíng)性用地和公共基礎(chǔ)設(shè)施用地 合理控制供地計(jì)劃與地價(jià)走勢(shì) 市場(chǎng)預(yù)熱：走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái) 注重推介活動(dòng)的高度、個(gè)性、價(jià)值 招、拍、掛的有效組合 7土地營(yíng)銷 買方可控環(huán)節(jié) 年度供地計(jì)劃 規(guī)劃條件通知書(shū) 土地評(píng)估報(bào)告 土地出讓方案 土地招拍掛公告 63 門(mén)當(dāng)戶對(duì)：找媳婦與深圳地產(chǎn)商異地?cái)U(kuò)張 2023年 11月 20日 《 深圳商報(bào) 》 2023年 4月 30日湖北孝感（深圳）土地推介會(huì) 處女型項(xiàng)目： 各地土地市場(chǎng)中心公開(kāi)招拍掛的項(xiàng)目，只要通過(guò)常規(guī)的預(yù)測(cè)及測(cè)算，就知道該不該拿了，市場(chǎng)空間不會(huì)太大，但短期內(nèi)不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。 2023年 11月，確定 7家企業(yè)分割總規(guī)劃面積 5成片開(kāi)發(fā) 45 中信泰富 —— 神州半島： 2023年，規(guī)劃范圍約 深圳華隆 —— 銅鼓嶺： 2023年 10月，總規(guī)劃面積 ，其中陸地面積 ， 2023年底，魯能集團(tuán)收購(gòu)該項(xiàng)目 60%股權(quán)。 賣管理：通過(guò)出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。 賣股權(quán)：低價(jià)曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。 賣工程：完成市政及公益項(xiàng)目所有手續(xù)后轉(zhuǎn)包工程獲得收益。協(xié)議甲方分為各級(jí)政府、政府專業(yè)部門(mén)及政府所屬國(guó)有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書(shū)（明確投資意向及項(xiàng)目）、框架協(xié)議（明確項(xiàng)目用地及投資內(nèi)容、投資計(jì)劃等）、協(xié)議（明確開(kāi)發(fā)模式、雙方的責(zé)權(quán)利及罰則等）。 4國(guó)家規(guī)劃 35 成片開(kāi)發(fā)定義 性質(zhì)：集體與國(guó)有 用途：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地 宗地：地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊 宗地開(kāi)發(fā) 成片開(kāi)發(fā) 5成片開(kāi)發(fā) 36 土地用途管理 土地是最重要的固定資產(chǎn) 土地用途管理是土地管理的核心 土地用途分類： ? 土地利用現(xiàn)狀分類 GB/T 210102023：農(nóng)用地、未利用地、